嘉兴市中山路商业办公项目整体策划报告(38页)-其他行业报告(编辑修改稿)

嘉兴市中山路商业办公项目整体策划报告(38页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

购买写字楼的客源基本上都是嘉兴本地人 ，较少能吸引到外地投资人或置业者。 三、酒店式公寓 市场供应 案名 国浩广场 江南摩尔 金鼎广场 位置 中山西路 /昌盛中路 秀州区行政中心对面 勤俭路 /建国路 物业公司 嘉兴市诚信物业公司 开发商自己成立 百事德（嘉兴）物业公司 占地面积（㎡） / 万 7549 建筑面积（㎡） 5 万 6 万 3 万 容积率 / 产权性质 住宅 办公 住宅 均价 （元 /㎡） 6400（装修 400） 5000（装修 400） 5000（装修 400） 面积范围（㎡） 55， 148， 177， 181 3170 3660 主力面积（㎡） 55， 148 4050 3660 开盘时间 05 年 3 月 04 年 5 月 04 年 9 月 供应量（套） 56 640 285 去化量（套） 52 564 203 去化速度（套 /月） 4 客源 上班不久的单身公务员，本地投资客。 单身白领及公务员。 本地及外地投资客。 年轻一族及部分投资客 ⑴ 价格 嘉兴市酒店式公寓 产品没有集中性，毛坯的价格和其产权性质类型的物业相差无几。 但由于它是全装修的，所以价格要比它周边同产权性质的产品价格高出 10%左右。 ⑵ 供应量 供应量很少，在过去的 2年中，供应 1000套左右。 ⑶ 酒店管理公司 没有专业的酒店管理公司进行管理。 ⑷ 面积及去化 面积基本上为 3060㎡的小户型。 在去化方面， 小户型产品普遍去化较快，目前上市的两个项目基本处于 85%以上的去化率。 （国浩广场由于体量小、开盘时间较长，所以去化速度显得太慢） 国浩广场内同时拥有大户型及小面积产品，而目前小户型产品仅剩 4套左右， 而大户型剩余 20套左右，由此可见市场对于小面积的酒店式公寓产品的追捧。 ⑸ 客源 主要是年轻的单身白领及公务人员；本地以及外地投资客。 未来入市项目 没有新推出的酒店式公寓产品。 房源都是前期销售的剩余户型，特别是 100㎡以上的大户型为主。 重点个案 《 国浩广场 》 开发商 嘉兴市国浩置业有限公司 基地位置 中山西路 /昌盛中路 行销企划 智岛地产顾问 建面（ m2） 5 万 酒店服务 24 小时保安巡逻， 智能配套 24 小时电视鉴控系统，对讲防盗门报警系统， IC 卡识别系统。 面积范围（ m2） 55， 148， 177， 181 物管费 / 价格 6400 元 / m2 总户数 116（小户型 5大户型 60） 去化率 小户型 93%，大户型 78% 销售速度 小户型 大户型 主推卖点 55 平米的酒店式公寓 全装修情况 全装修 开盘时间 05 年 3 月 物业公司 嘉兴市诚信物业管理有限公司 ⑴ 价格分析 毛坯的价格和周边住宅的价格差不多，但由于是全装修产品，价格要比同产权类型物业高出 10%左右。 ⑵ 面积及去化分析 从国浩广场内部小户型产品和大户型产品的去化对比分析可以看出，小户型产品 虽然价格较高但去化速度却比大户型要快，由此可见小户型产品具有很好的市场前景。 ⑶ 装修及大堂分析 酒店式的装修模式 ， 100多平米的酒店大堂；走廊配有钢化透明玻璃大门；电梯门厅设有壁挂电视。 房间内精装修。 ⑷ 酒店配套分析 无专门的酒店配套， 只是底层的商业广场支撑。 ⑸ 智能配套分析 信息管理系统，通讯多媒体化系统，对讲与防盗门控报警系统， IC 卡智能出入识别系统等。 ⑹ 物业及服务分析 24小时电视监控系统，保安巡逻，清洁服务，中点工服务，信件的订阅，公共环境的清扫等。 ⑺ 客源分析 客源以本地投资 客为主；还有些单身白领及公务人员。 结论 供应上： 在过去的两年里，嘉兴酒店式公寓的市场供给量很少，总共才 1000套左右的房源。 价格上：目前市场上 酒店公寓的价格 在 50006400左右，同比周边普通户型住宅项目价格要高出 15— 20%，剔出装修成本仍然要高出 10%以上。 房型面积上： 酒店式公寓的面积都比较小，基本都是 3060平米的。 去化上：市场上在售的酒店式公寓产品普遍去化率在 80%以上，通过“国浩广场”大户型产品与小户型产品的去化对比分析更加可以看出市场上对小户型产品的接受度较高。 物业管理上： 嘉兴的酒店式公寓 的 管理公司并不是 专业的 酒店管理公司，而是由住宅的物业公司进行管理，不能形成品牌效应，提升该酒店式物业的整体形象。 “酒店式公寓”名不符实，这也在一定程度上制约了酒店式公寓市场的发展。 客源上： 客源基本都是嘉兴本地人。 四、商业 商业市场现状 ⑴ 商业分布： 以集中商业为主配合社区底商 目前主要集中在中山路沿线，以江南大厦和戴梦得购物中心为核心，形态以商业广场及沿街商铺为主，经营业态为零售、餐饮、生活服务类。 ⑵ 商业规模： 商业档次高低不均，缺乏商业氛围。 目前本项目所在区域内的 集中商业配套主要在中山路、禾兴路路口 ，而其它 独立商铺主要是以沿街的店面为主。 ⑶ 商业客流： 嘉兴区域客源为主。 区域内的商业市场目前的客源还是本区域为主，而对于嘉兴外部区域的客流导入方面则存在着很大的难度。 结论 ： 嘉兴商业市场逐渐成熟，区域内的各种商业配套业日渐齐全完善； 但从分布、规模的具体情况分析，现阶段该区域的商业只是形态方面比较齐全，在总体规模、商业质量方面还存在着一定的问题； 区域的整体业态水平都处于中等或中下的水平，并没有形成特色经营和部分商业形态的规模效应，而商业本身的辐射范围相当有限 ，客流仍以嘉兴区域内为主。 区域内各商业建筑形态分析 目前，区域商业项目分为：分散商业（住宅底商）、集中商业（商业广场）及商业街三大商业建筑形态。 ⑴ 住宅底商 A:概况 代表楼盘 商业业态 建筑形态 中山名都 暂未入驻，沿街分布餐饮内街分布为服 装、衣帽等商业 23 层 中央花园 暂未入驻，购买者主要为休闲娱乐场所及 国家机关办事处 2 层 财富广场 暂未入驻，购买者主要为银行、休闲娱乐、 贸易公司 4 层 国浩广场 暂未入驻，沿街分布主要为社区配套商业 3 层 几个新开楼盘都配制了底层商业的商 业业态，其中“中山名都”选择商业内街的形式 —— 从中山路及县前街引入社区内部形成环状商业街，其余几个楼盘都采用沿街底层商铺的形式。 从建筑形态上看，普遍采用两层以上的沿街商铺的形式，且一般为 12 层联卖，出售价格也是 12 层联在一起的价格。 B:价格 代表楼盘 主力分割 单价 主力总价 中山名都 50100 12 万，均价 万 50200 万 中央花园 100 均价 万 150 万 财富广场 600800 12 层 万， 34 层 万 8001000 万 国浩广场 100150 均价 万 150225 万 面积分割上基本为 100 平以内的小面积分割，只有财富广场是大面积分割。 几个楼盘的均价比较接近，都在 万左右，但中山名都临近中山路的价格要达到 万左右，临县前街的铺面价格在 万左右，北面铺面也在 1 万元以上。 铺面的价格普遍是同项目住宅价格的 3 倍左右，该种业态应当着重挖掘。 C:去化 代表楼盘 开盘时间 供应套数 去化套数 去化率 中山名都 73 48 65% 中央花园 / / / 财富广场 12 10 83% 国浩 广场 / / / 从去化上看，中山名都和财富广场去化都在 65%以上，而且临中山路的铺面基本去化结束，说明市场对于临街铺面的需求比较旺盛。 分析： 区域内住宅底商大多采用沿街 2 层商铺的形式出现，并且出售时以 2 层联卖为主，这也成为当地商铺的一大特色。 从价格来看，临近中山路的商铺以中山名都最高，其南面临中山路商铺价格在 万元左右，其余几个距离本案 2 公里以内的楼盘的底层商铺价格也在 万元左右，可见商铺的经济价值远高于住宅，也是本项目的重要利润点。 从中山名都和财富广场商铺的热销情况可以 看出， 市场对于这种临街型商铺还是具有较强的需求。 ⑵ 商业广场 名称 江南大厦 戴梦得购物中心 定位 嘉兴顶级商场 嘉兴顶级商场 规模 万 1 万 建筑形态 地下一层，地上四层 地下一层，地上 五 层 业态 地下一层为各类家用电器，地上一层经营家电、化装品、黄金珠宝，二层经营男女服饰鞋帽，三层经营书籍文具、床上用品与工艺品等，四层为儿童娱乐广场与美食城 地下一层为超市；地上为一层经营黄金珠宝、化妆品、工艺品；二层为男女服饰鞋帽；三层经营家电；四、五层空置 品牌 依势丹 、 Lacoste、 Veromoda、 less、 aamp。 d、诺帝卡 卡帝乐、 PORTS、 ADA、佛伦卡、九牧王、 RichGirl 租金 保底加提成 1 楼： (100120 万 )*(20%25%) 2 楼： (60120 万 )*(20%25%) 3 楼： 50 万 *(20%25%) 保底加提成 1 楼：（。