厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告(22页)-其他行业报告(编辑修改稿)

厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告(22页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

为主题，环境与档次与一般的购物有一定的差异，体现特色与精品的概念，所谓的生活方式中心，其功能与 Shopping Mall 接近，但布局不同。 生活方式中心更像是商业区的微缩版。 而且他们主要针对具有一定消费能力的成人。 目前美国主要 零售 商都正迅速向生活方式中心业态转变。 这种方式能给他 们带来更高的销售额，以及更少的运营成 本。 最初，这些 生活方式 中心 只集中在气候较热的地区，但近来已向寒冷地带的城市，如波士顿和克里夫兰扩延。 高档宾馆开发潜力 总体概况 厦门作为全国优秀旅游城市，同时也是中国东南沿海对外经济交流的重要窗口和基地， 每年休闲度假旅游者和往来客商不计其数，光游客每年接待的人次就在 1000 万左右。 目前，厦门旅游饭店有 80多家，客房近万间，床位约 2万张。 此外，还有社会旅馆、旅社、招待所等 400多家，床位约 3万张。 其中共有 2家五星级酒店、 7家四星级酒店、 23 家三星级酒店、近 30家一、二星级酒店。 与其它旅游城市相比，厦门的酒店入住率并不高。 2020年 “ 十一 ” 黄金周旅游信息显示，厦门饭店 、 宾馆平均住房率为 %，旅馆 、 招待所平均住房率为 %， 2020 年五一黄金周 饭店宾馆平均住房率为 %， 旅馆招待所平均住房率为 %，入住率显然不尽如人意。 假日办提供的数据还显示， 2020 年国庆黄金周，厦门过夜旅游者 万人次，比 2020 年同期下降 %。 2020 年五一黄金周， 厦门过夜旅游者 万人次 ， 比 2020 年同期下降%。 主要原因是 除了鼓浪屿、环岛路等一些出名景点，厦门这几年 并未 增加出名和有特色的景点 ，对吸引回头客来说难度颇大，而且 不少旅游团的游客消费能力都不强，旅游团停留 时间也就一天多， 过夜需求很少。 2020 年 厦门全年接待国内外旅游人数 1000 万人次，其中接待过夜境内外游客仅 202万人次。 在这样的背景下， 2020 年还有包括喜来登、万豪、希尔顿等在内的 10 家左右的四、五星级酒店在建或待建。 在一定时间内，会出现高档酒店增量过多的情景 ，而现有的中档酒店的经营效益也属一般。 未来客源的竞争会日趋激烈。 湖边水库地区高档宾馆开发潜力 鉴于以上分析并考虑到湖边水库地区的区位特点，在近中期，湖边水库地区不宜建设档次过高的宾馆。 但在中远期，随着居住人口的增多，宜开发一座富有特色的兼具商务和休闲度假功能的四星级宾馆。 大型滨水旅游服务设施开发潜力 概况 厦门是著名的滨海城市，其丰富的海岸线资源无论对游客还是对本地居民来说都充满了吸引力。 同时，本岛又有筼筜湖和湖边水库，因此，其水景资源相当丰富。 目前厦门主要的旅游设施都 是沿海布置，环岛路上滨海旅游设施包括台湾民俗村、云海度假村、 东方海岸风景游乐区 、山海恋 SPA度假村、玩月坡旅游景点、珍珠湾沙滩、圣妈宫沙滩等。 筼筜湖周边 建有白鹭洲公园和南湖公园，它们均突出的利用了滨湖的优势资源。 湖边水库地区大型旅游服务设施开发潜力 鉴于厦门市滨海、滨湖旅游设施已较丰富，湖边水库地区的区位也比较偏，况且又属水源保护地，因而湖边水库地区不适合开发针对游客的滨水旅游服务设施。 本地区的滨水优势更适合用于吸引居民和服务本地市民。 因此， 本地区开发大型滨水社区 湖滨新城更能充 分利用这里的资源条件，更符合市场的需求和本地区的区位特点。 第三章 总体开发构想 开发主题 “知识创新天地、国际交流新城” 厦门因地处沿海，历史上厦门人无论在教育、宗教还是在经商方面与海外的交流都源远 流长。 可以说“文化”和“国际化”是厦门人的重要特质。 但近些年来，厦门无论在经济发展、城市化水平、以及国际化程度上都落后于上海、深圳、甚至大连等一些沿海城市。 厦门的创新创意产业也几乎没有得到太大的发展。 湖边水库地区位处岛内的优势以及优美的自然环境，提供了打造一流的国际创新、交流新 城的客观条件。 建议将此处开发成厦门最成功、最著名的充满文化和创新创意氛围的国际化新城，成为厦门市展示其国际化形象的舞台。 具体措施建议如下： ◆ 与英国剑桥某社区建立姐妹社区 突出建立湖边水库的国际化社区特色。 与英国剑桥大学周边的社区建立“姐妹社区”关系或与剑桥周边的小学建立“姐妹学校”关系，在假期可安排两个社区或学校的学生展开双向交流等，入住对方社区家庭，熟悉对方文化、教育等体系。 为住户子女以后出国留学做准备。 使小区真正具有“国际交流社区”的底蕴。 此外，还可与具有丰富经验的新加坡或英国教育机构合作开办中 英双语幼儿园、国际培训学校、国际交流会所等。 我们在调查中发现，相当多的厦门人在选购住房时将孩子的教育问题放在很重要的位置。 在有经济承受能力的情况下，都很愿意让孩子从小受到双语教育，愿意考虑安排孩子的海外交流、学习等。 湖边水库的国际化社区特色必能迎合这部分较高层次人士的需求。 此外，所提供的国际化教育由于能为外籍人士的子女提供教育，也就能尽最大的可能吸引在厦门工作的外籍人士入住湖边新城。 ◆ 设立创新创意产业基地 近些年在发达国家和地区以及国内一些大城市（如上海等），创意产业发展很快。 创意产业（ Creative Industry）是指一些特别倚重创意与才华的知识密集行业，如艺术设计、广告制作、影视动漫制作、视觉艺术创作、工艺美术创作、艺术展览、工业设计等。 创意产业像一台内在的发动机促进着产业的价值提升。 英国、美国、澳大利亚、新加坡、韩国、新西兰是较早的把创意产业纳入政府行为的国家。 以英国为例， 2020年其创意产业产值高达 1125 亿英镑，并创造了 123万个就业职位，是仅次于金融业的第二大产业。 受英国创意产业成就激励，香港政府则在 2020 至 2020年度大张旗鼓地把创意产业作为香港经济发展的新动力。 国内创意产业刚 刚起步，但上海创意产业发展较快，涌现出一批各具特色的创意产业基地，目前在普陀、卢湾、静安等区就已形成了 4个创意产业集群。 不论是国外还是国内（上海等）城市，创意产业往往集聚在利用旧厂房改造的空间内。 内部空间高大开阔，有助于刺激创意产生。 湖边水库地区西北部可以开发为创意产业基地。 ◆ 设立海外建筑师作品街区 可成为该社区重要的国际化元素和文化元素。 开发理念 高规格、高起点，适度超前 闽南金三角概念的提出， 由“ 海岛城市 ”走 向 “ 海湾城市 ” 的发展战略，以及现代化的城市面貌和人居环境，都要求厦 门市新的开发建设能有精品意识，能反映城市未来的新风貌。 因此，本开发方案将高起点、高标准，强调以人为本与可持续发展，同时兼顾资源、市场与环境相协调。 湖滨水库地区的开发应在符合市场需求的前提下适度超前，使之满足可持续发展的要求，十几年、几十年甚至一个世纪都不会落后。 大盘开发，对地区形象实施品牌再造策略 如前所述，因湖边水库地区优越的区位条件和自然资源条件，即使在未有效改善形象的前提下就进行开发建设，要顺利销售本地区的住宅项目也应该没有太大的困难。 但受地区形象拖累，该地区也很难打造类似于筼筜湖周边的高尚住宅区，比较难吸引较高层次的人来该地区入住。 为了最充分地利用该地区的土地资源价值，应尽力开发有较高档次的项目。 为此需要对该地区实施品牌再造策略，利用规划手段或旗舰项目等，对该地区进行重新包装、宣传，改变该地区的负面形象，突出该地区的优势资源条件和未来的发展前景，之后再进行开发建设。 这样才有机会开发高端项目， 让购房者为未来的预期收益而进行投资而不仅仅是局限在现状情况。 提倡“清水湖畔、健康生活” 为了打造该地区独特的吸引力，应在充分利用该地区优势资源的前提下，提出有新意的 开发主题。 清水湖畔的健康生活诸如大环境健康、社区环境健康、人与自然和谐等。 同时也应包括以人为本的居住区规划设计，适度人车分流的交通规划设计，还有康体会所等运动设施。 将防护林带建设成珍稀鸟禽保护地，更有助于建设人与自然和谐的环境。 融入城市，贡献城市 社区是城市的载体，社区的发展要融入整个城市的发展中。 在考虑湖边 水库地区的规划设计和开发建设时，要重视社区发展对城市形象提升的贡献。 例如，使景观通透，将社区优美的自然和人文景观尽可能地展现给社区外的人流，以此提升整个城市的形象而非仅仅是社区的形象。 一些标志性建筑物和构筑物也应考虑整体的城市设计效果，与城市的发展和谐相融。 社区公园也要服务于城市中的其他人，高档商务会所要对社会开放等等。 总体布局 湖边水库地区总面积约为 公顷，其中水库面积为 公顷， 50米宽的水库绿化防护带面积为，城市道路用地为 公顷，军队特殊用地估计为 ，可开发用地为。 扣除村民永续经营用地 公顷（按可开发用地的 8%计算）和村民住宅安置用地 公顷（村民住宅拆迁赔偿合法建筑面积为 万平方米，容积率以 2计算），则开发商可开发用地为 公顷（约 2795亩）。 可开发用地 1 村民永续经营用地 占地 公顷，此地块 位于整个规划区的东北部。 其选址原因有： ◆ 区位优势 村民永续经营用地是本场地中最靠近 钟宅湾 的地块，而 钟宅湾未来将发展成为厦门生态型休闲商务区 (RBD)， 钟宅湾 的 钟宅村民俗旅游区、温泉 度假区、生态运动 板 块 和 水上运动区等预期项目都会吸引较多的游客，他们会需要诸如宾馆、家庭客栈、餐饮服务配套设施等。 可根据市场需求在村民永续经营用地里建设各类商业服务业设施，居民可自己经营或出租商铺，解决就业及生存等问题。 ◆ 交通优势 村民永续经营用地 北侧 是通往东部的纽带的禾东路 ，东侧有环湖里大道经过，交通优势明显，有利于吸引各类顾客，能为村民的商业经营带来较好的经济收入，也会方便拆迁工作的展开。 2 村民住宅安置用地 占地 公顷，紧靠村民永续经营用地，既便于村民对村民永续经营用地里的各类商业服务业 设施的经营和管理，又方便村民的日常出行。 3 开发商可开发用地 占地 公顷。 根据前述市场调查的结果，湖边水库地区的开发方案包括居住、商业、宾馆、休闲健身、教育、湖滨天地和创意产业基地等 7种功能。 其中居住功能是本次开发方案的核心内容，包括高层住宅、小高层住宅、多层住宅、低层住宅、景观别墅区等。 整体建筑高度从地块四周向湖滨递减，使能观赏到湖面的住宅最大化，以充分满足市民对自然景观的向往，景观则向外渗透。 水库绿化防护带 根据中南市政院编制的（厦门市湖边水库保护范围规划），湖边水库周边需要设 置 50 米宽的防护林带，此防护带内严禁排放污水和各种建设行为，只允许建设树木等绿化带。 该用 图 总平面图 地面积为 公顷。 建议与大学生物系或相关环保、动物保护组织等合作，人工引入珍稀鸟类，使 50米宽的绿化防护带及水面发展形成生机勃勃的珍稀鸟类的栖息地。 ◆ 芬兰 芬兰在国内一湖面中搭建了一些人工构筑物，供鹭鸟在此生长繁殖，此举有效的保护了环境，使人们在城市中就可以欣赏到大自然的野趣，同时激发了人们对城市、生活的热爱。 ◆ 英国 位于英国 伦敦希斯罗 (Heathrow) 机场 旁边的水库，由当地的动物保护组织牵头，人 工引进鸟类在此繁衍，形成一个相对封闭的保护区，对周围地区生态的平衡起到很好的作用。 城市道路用地 总用地为 ，包括规划区内仙岳路、吕岭路、环湖里大道与湖西路等四条道路中心线内侧用地和县黄路及联系湖西路与县黄路的城市道路用地。 表 用地平衡表 项目 面积（ ha） 所占比例（ %） 一、居住用地（开发商可开发用地） 100 1 住宅用地 55 2 商业公建用地 20 3 道路用地 15 4 公共绿地 10 二 、村民可开发用地 1 村民永续经营用地 2 村民住宅安置用地 三、其他用地 1 水库 2 防护绿地用地 3 城市道路用地 4 特殊用地 规划总用地 第四章 分期开发方案 分期开发原则 整个湖边水库地区开发商可开发用地有 公顷，建成后可容纳数万人口。 如此规模的一个城市社区需要若干年的时间才能 建成。 根据对厦门市房地产市场发展的分析研究和对湖边水库地区各地块区位、现状用地、拆迁难易等情况的调查分析，对整个场地提出了分期开发方案建议。 该分期开发方案的制定考虑了先易后难原则。 为了使得湖边水库地区的开发能尽快启动，尽快出效果，可先选择一些拆迁量相对较小的地块进行首期开发建设。 首期建设的成功能有助于该地区新形象的树立。 随着该地区发展所积累起来的人气和市场信心的建立，后期的项目会比较容易推进。 但另一个问题是随着该地区房价的上升，后期的拆迁安置成本也会更高。 分期开发方案 通过对厦门城市规划与城市结构 和湖边水库周边地区现状开发及未来发展的分析研究，以及对厦门市房地产市场发展的现状分析和未来展望，建议将湖边水库地区的可开发用地分三期进行开发。