北京奥林匹克地块商业报告(doc28)-其他行业报告(编辑修改稿)

北京奥林匹克地块商业报告(doc28)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 12 页 共 29 页 路线将与其它区域形成较为合理的错位路线，促进项目整体规划的合理性； 酒店、商务物业、居住物业的配套： 本区域的物业，并不具有大力发展集中商业的功能，商业并非区域内的主体，在其它区域具有集中商业的情况下，本项目的商业发展的主要功能将以上述三种物业的配套为主旨，通过商业功能的完善、商业业态的丰富实现总体物业 和区域价值的最大化； 满足需求： 本区域内主导发展的物业，均不具有非常明显的商业消费功能，但其自身的发展却全部需要商业功能以加以配套，此部分商业以配套功能出现，将使得其它物业实现合理的功能布局，从而通过商业的重点打造，进一步提升 B0103 区域的总体品质； 价值的体现： 由于本项目具有多处大型集中商业，因此本区域发展以配套为主题的特色商业并不孤单，在多家大商户的带动之下，人流和商业环境将得到充分的保证，本区域内的相对小体量商业在带动之下具有非常高的商业价值； 有效的组成部分： 由于此部分物业的发展方向主要是 酒店、写字楼和住宅类产品，因此商业仅仅能够以配套物业出现。 但是总体而言，本项目总体规划将拥有大型超市、大型百货型购物中心、特色商业街、主题百货等多种多样的形态，社区商业、写字楼配套商业和酒店配套商业也将成为众多亮点之中的一部分，也将对本项目整体商业的发展产生较大的推动作用。 通过上述阐述， B0103 区域的商业发展思路确定，配套商业是本区域商业的最大特点，同时在其它大商业的结构中，本区域的商业将成为总体商业发展的有效补充和完善。 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 29 页 B0103 地块组团目标客户群定位 目标经 营商户定位 公寓物业配套商业 基础型商业配套： 便利店、社区药店、宠物医院、医疗诊所、口腔诊所、洗衣店、杂货商店、冲印店、邮局、银行等； 品质型商业配套： 美容美发中心、咖啡店、茶艺茶馆、图书店、按摩保健店、婚纱摄影店、西点屋等。 写字楼物业配套商业 具体目标客户如下： 美体俱乐部、形象设计、服饰干洗保养、品牌便利店、银行、咖啡吧、休闲吧、休闲健身、家饰品、邮局、西式快餐、员工餐厅、西饼屋、票务、中式餐饮、男女服饰皮具、商务酒吧、保健按摩、烟草专卖、精品店、特 色商业等。 酒店物业配套商业 具体业态如下： 健身中心、高档餐饮、按摩保健、咖啡、商务酒吧、茶馆、运动中心、会议中心、文化中心（书店、音像等）、娱乐中心、特色快餐、精品店中店等。 目标终端客户定位 从地理区位对终端消费群定位 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 29 页 图表： B0103地块目标消费群体统计表 区域客户 核心层客户群 紧密层客户群 外围客户群 比例 50% 30% 20% 从消费群体对终端消费群定位 本项目 B0103 地块的商业物业目标消费 人群将为以高收入阶层为主流、以小资消费人群为基础、以外籍消费人群为亮点，并与其他消费人群互相吸引、相互补充的复合消费群体，形成层次分明、相互促进、有机结合的消费系统。 B0103区域各地块定位 B01 地块定位 高档酒店 精品商业 实现以酒店为主导的高档商业配套、商业消费集中区 通过酒店的带动，形成区域内具有极高档次的、中等规模的品质商业购物空间，从而与其它区区域形成错位经营 B02 地块定位 主题品质生活街区 主要功能为满足物业入住的居民，为其提供全面、便捷、具有 较高品质周边高收入阶层 小资消费群 外籍人士消费群 普通消费群 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 29 页 的配套型社区商业 B03 地块定位 纯粹的商务配套 利用商务中心提供的大量中高档消费群体，重点打造以商务配套业态为主题的次一级的区域商业中心 4. B47 号地块组团市场定位 B47 号地块组团自身总结性分析 B47 号地块组团技术阐述 奥园规划板块的东侧部分 B110 号地块共分为三个组团，其中，本部分所述之 B47号地块组团位于奥园规划板块的东侧居中，是未来规划文化功能及综合性商业功能区的核心部分，是整个奥园板块的主旨体现，在整个板块中具有传承和区分的双重功能。 图表 2： B47 地块技术指标统计表 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 29 页 地块编号 用地性质 容积率 建筑高度 （米） 占地面积 （公顷） 总建筑面积 （万平米） 写字楼面积（万平米） 商业面积 （万平米） B04 文化兼容商业 ﹤ 45 B05 办公兼容商业 5 ﹤ 60 B06 文化兼容商业 ﹤ 45 B07 办公兼容商业 5 ﹤ 60 根据上述图表可以看出 ， B0 B06 两地块为文化兼容商业，容积率为 ，总占地 公顷，占总用地面积的 %，建筑面积为 万平米； B0 B07 两地块为办公兼容商业，容积率为 5，总占地 公顷，占总用地面积的 %，建筑面积为 万平米；从规模供应上分析，占据了奥园东区板块供应量的 %，占总用地的 %。 毋庸置疑 B47 号地块组团，无论是从地理位置、周边环境，还是从供应规模上来看，都是奥园板块重要区域东区板块的核心部分，在整个物业环境塑造、商业氛围凝造中占据突出地位。 根据既定的各地 块技术指标，结合奥园的总体规划情况， 就各项指标分析如下： 容积率： 建筑高度： 占地面积、总建筑面积： 区域环境： 综上所述， B47 号地块组团处于奥园板块功能区域的东侧的中部，属第二组团，在整个板块中具有传承和区分的双重功能，作为综合性商业功能核心区的核心部分，是整个奥园板块的主旨体现；加之 B0 B06 地块功能定位为文化，因此其商业应当在具备较强的凝聚作用的基础上与文化功能结合；针对 B0 B07 地块来说，因为处于奥园板块的外侧，与周边交流性强，因此商业业态应当在具备较强的凝聚作用的基础上具有外向性特 性；总之，针对 B47 号地块组团，在设置具引领传承效用的商业业态。