中凯广场商业定位及运作报告(doc18)-其他行业报告(编辑修改稿)

中凯广场商业定位及运作报告(doc18)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

扰。 □ 景观构成：人文景观与自然景观相结合，塑造现代商业文明中心。 规 划设计要点 A,项目总占地面积为： ㎡ B,容积率为：约 C,总建筑面积为：约 万㎡ D,建筑密度为：不大于 35% E,其中：办公楼为：约 10000 ㎡ 酒店式公寓及住宅为：约 16000 ㎡ 休闲广场及商业面积为：休闲广场约 1 万㎡，商业面积约 3 万㎡ F,停车位为（建议地下方式）： 1： G,绿化率为：约 35%（含空中花园） H,项目配套：物业管理所 （二）、商业运作策略 商业物业的成功与否除了极为重要的地段因素外，其运作模式则是另一个 决定性的因素；商业物业所受的影响因素较之住宅更多，其高利润与其高风险存在着正比例关系，如何理顺开发商、经营者、与投资者之间的关系，是项目开发不得不提前面临的一个难题。 分零租赁经营，零售产权 在分零租赁经营，零售产权的运作模式中 ,开发商处于相对有利的地位，可以凭借项目本身的优势迅速完成销售回收巨额资金，又不必承担长达十余年的返租回报，能够在项目清盘后全身而退。 但因为在商铺全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉，所以开发商缺乏对项目的整体控制力，而散户自身调节的经营风险很大，出现了 后期经营不力的状况：开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金走低，投资者不能获得高 中国管理资讯网 中国管理资讯网 额稳定的租金收益，投资受损。 问题的原因在于： （ 1）、是本身经营权分散，这属于运作模式先天的劣势。 （ 2）、是后期经营定位。 商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商精通房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了信息的不对称。 开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让商业经营专家在开发前期加入进来，在定位、流线、布局、结构的设计中广泛参与，这样项目比较容易获得成功。 （ 3）、是开发商的心态和理念：对 开发商而言，应该有社会责任感。 如果今天开发商赚了大笔钱走了，明天投资者纷纷套牢，这对开发商的品牌是有相当不良影响的。 商业步行街的运作主要由三个环节组成：开发、销售、经营。 前两个环节中，开发商当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能一味做高商铺售价，占据全部的利润空间，到了众多投资者手中，已经没有足够利润空间和增值空间，投资者为了达到起码的投资回报率，租金高居不下，经营户无力承租或者经营成本偏高，造成后期经营管理失败。 零售产权、整体租赁 对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。 通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运 ——这或许是不得已而为之的解决之道。 封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。 通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。 开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能 中国管理资讯网 中国管理资讯网 够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商 铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。 在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。 而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。 零租零售与整租不售两种方式混合 这要求开发商有雄厚的实力，与知名品牌公司，零售业大鳄有着紧密的联系，以便在项目还未建设时就能与引进大型超市或百货公司。 并且根据主力商家的要求在城市中心获得 合适的土地，而这正是中小型或区域型的开发商望尘莫及的，因此这种高起点的运作模式具有相当的垄断性，进入壁垒很高。 这种运作模式是地产领域是发展和创新的有机结合，是民营资本对商业地产的拉动，外地售业大举进入内地之际应该是开发商抢占商业阵地的大好时机，结合项目自身优势，与知名的大企业进行 “量身订做 ”式的捆绑式建设开发，目前在中国还是一种全新的模式，其机遇与挑战并存，但从目前的项目运作情况来看， “商业订单地产 ”模式的机遇大于挑战。 从全国来看，企业做到一定规模之后就要向多元化发展，到了这个阶段企业会涉足许多相关领域，中 国的民营企业在发展到一定规模，民营资本积累到一定的水平，业态的扩张也是必然的趋势。 整体租赁，不售产权。