三门县万国首府商业广场定价及推盘策略报告(50页)-其他行业报告(编辑修改稿)

三门县万国首府商业广场定价及推盘策略报告(50页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

4F 17 2F租金水平 水景广场 /㎡ 天 2F 2F 2F 4F /㎡ 天 18 层数 面积（㎡） 开间（米） 进深（米） 挑高（米）商铺1 113 2 310 17 商铺2 110 2 300 17 商铺1 45 2 160 15 商铺2 30 2 102 15 商铺1 13 1 55 12 商铺2 14 1 60 12 商铺1 1 70 12 商铺2 6 1 100 12 商铺3 3 1 60 12 商铺4 20 1 400 12 %%%%1086沿解放中街外铺沿天九街外铺内街1 F内街2 F样本 年租金（万元）商铺结构租金（元/ ㎡天） 平均租金（元/ ㎡天） 比例新天地商铺分析主街与次街的租金比率为 1： 外街与内街的差值在 1： 19 新都汇总平图及 1F租金水平 15元 /㎡ 天（步行街） 13元 /㎡ 天（天九街） 7元 /㎡ 天（南山路） 4元 /㎡ 天 20 层数 面积（㎡） 开间（米） 进深（米） 挑高（米）商铺1 31 1 55 16 商铺2 32 1 58 16 商铺1 47 1 100 12 商铺2 45 1 95 12 商铺1 18 1 70 12 商铺2 15 1 55 6 商铺1 8 1 64 14 商铺2 1 60 商铺3 9 1 64 14 沿南山路外铺 7 %内街 %沿解放中街外铺 15 %沿天九街外铺 13 %新都汇商铺分析样本 年租金（万元）商铺结构租金（元/ ㎡天） 平均租金（元/ ㎡天） 比例主街与次街的比率为 1： 外街与内街的差值在 1： 21 通过与参考慈溪市中心的上林坊、新天地、新都汇等三个城市综合体项目的定价 我们可以发现一个规律： 外街与内街的差值在 1：（ ） 22 由上表并结合根据慈溪市类似项目得出的本项目租金系数比得出： 第五梯队商圈租金为 4元 /㎡ 天 (车行入口商业 ,北侧可以开门 , 且可视性高 ,商业价值大于第六梯队 ). 第六梯队商圈租金为 3元 /㎡ 天 参照商铺 店铺 1 店铺 2 店铺 3 店铺 4 店铺 5 店铺 6 本案 评分指标 权重 评分 (X1) 评分 (X2) 评分 (X3) 评分 (X4) 评分 (X5) 评分 (X6) 评分(X7) 参照类别 单间面宽 5% 4 3 4 4 3 3 进深 5% 4 5 5 3 4 2 5 层高 5% 4 3 5 3 5 3 5 地段 50% 25 25 18 15 13 10 20 人流量 35% 20 22 18 15 10 10 25 总评分 100% 57 58 50 40 35 28 各店铺租金（元 /㎡ 天） P1(a) 3 P2(a) P3(a) 2 P4(a) P5(a) 2 P6(a) 参照权重（ %） Y1 20% Y2 20% Y3 15% Y4 30% Y5 10% Y6 5% 加权后租金（元） P1(b) P2(b) P3(b) P4(b) P5(b) P6(b) 本项目加权平均租金价格 P商铺价格 本项目区位租金价格 P商铺区位 3 与三门县三四级商圈租金对比 23 第七梯队产品： 3层商业 单层面积： 75461平方 总量： 5536 平方 对比：北京六佰本商业项目 对比理由：同为双首层商业体 ,3层与底层商业的租金比例上具有可比性 . 位置 平均租金（元 /㎡ 天） 底层商业租金 3层商业租金 由上表比率可以得出双首层商业和中庭底层商业的租金比 :1左右 ,本项目中庭广场商业 1通 2租金在 5元 /㎡ 天左右 ,其底层商业租金在 4元 /㎡ 天左右 ,因此此处双首层商业的租金在 /㎡ 天左右 . 24 第八梯队参考次商业中心商业价格：租金范围在 元 /㎡ 天左右 第八梯队： Z北 外侧商业 ,可视性差 ,商业价值弱 . 产品类型： 2F， 1层为超市 ,2层为商业内铺 单层面积：主力 38平方（单层面积），边套： 62平方、 47平方 层高： 1层 ,2层 对比：建民路 \新兴路商业 对比理由：都是次商业带 ,商业地段价值不高 . 25 第九梯队： 4F商业 产品类型：层高 4F总面积： 5588平方 对比：与三门第五级商圈的租金进行对比。 对比的理由： 产品的特殊性，周边县市没有类似项目参考，与本城市同类型的租金体系进行对比。 26 从 20 2020年宁波各县市与三门县主要社会经济指标的对比可以发现，三门县的经济发展水平还处在较低的水平， GDP、社会消费品总额以及城镇居民人均 GDP都大大低于宁波各县市。 鉴于宁波各县市的商业发展历史与现状没有出现 3F、 4F的街铺商业业态，可见这种产品的经济风险较大，因此只能参照三门当地第五级别商圈租金水平。 G D P （亿元） 社会消费品总额（亿元） 人均G D P ( 元） G D P （亿元） 社会消费品总额（亿元） 人均G D P ( 元）慈溪市 24535。