20xx年驻马店市西平国际商贸城深度访谈分析报告(35页)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年驻马店市西平国际商贸城深度访谈分析报告(35页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

，快速增长。 虽然在全球经济遭遇金融危机，陷入全面下滑的大气候下，西平县也受到了较大影响，但从根本上来说，西平还是一个内陆县城，对外出口量很少，经济波动不大。 与此同时，西平县委、县政府领导深刻分析了金融危机的危害性，又看到了危机中蕴藏的机会，并且随着国 家促进经济政策的调整据，把握住了发展机遇，推出不少新措施来加大招商引资的力度，吸引了许多外地企业来西平投资兴业。 据统计， 今年西平县在省、市、县重点签约的项目有 69 个，签约总金额 亿元。 在签约的 69 个项目中，亿元以上的项目有 8个， 5000 万元以上的项目 19个， 1000万元以上的项目 61个。 特别是投资 8 亿元的西平国际商贸城、投资 5 亿元的浙商工业园和投资 业示范园等大项目在会上集中签约， 这么多企业把目光投向西平这片热土， 这在西平县招商引资 工作方面 是史无前例的。 签约的 69个项目涉及工业、农业和第三 产业，其中工业项目有 50个，占签约项目总数的 ％。 对外贸易方面 国际上要求人民币持续升值的压力得到缓解，但是中国今年的出口还是呈现环比下降的态势。 不过，西平县外贸出口对经济增长的贡献还很低， 2020年以来，总共有 筋小麦“郑麦 9023”出口到 菲律宾、马来西亚、澳大利亚等国家，实现了我国食用小麦出 口零的突破。 今年，西平的优质小麦尚未收割就已被高出市场价 10%的价格签约。 政府投资方面 去年以来，为了应对金融危机，中央政府投资 4万亿的刺激经济方案 的落实，其中加快建设保障性安居工程 约 2800亿元，加快建设农村民生工程和农村基础设施约 3700亿元，加快建设铁路、公路和机场等重大基础设施建设约 18000亿元，加快医疗卫生、文化教育事业发展约 400 亿元，加快建设生态环境工程约 3500 亿元，加快自主创新和结构调整约 1600亿元，加快灾后重建约 10000亿元。 这些宏观政策的推出有助于中国在全球金融危机袭来的时候加大风险抵御能力，扩大就业，提振信心。 内需方面 国务院出台 了 十 大 措施 以扩大内需。 目前，西平县经济发展正处于加速工业化和城镇化的重要阶段，在努力刺激工业发展，扩大消费需求。 从国内外 的发展经验来看，一个地区加速工业化阶段经济发展的显著特点是：高投入、高储蓄、高增长。 近年来，消费对中国国民经济增长的贡献一直在 30%左右，潜力还很大，扩大消费的工作才刚刚开始。 西平县采取的措施是：开拓农村市场，通过提高和稳定粮食、果品、蔬菜和畜产品价格提高农民收入；靠劳务输出、农民工返乡创业就业提高农民收入；落实家电、农机、粮食等一系列财政直补政策，继续繁荣城镇市场，进一步满足群众基本服务需求；引导企业建立和完善职工工资正常增长机制，稳定居民消费预期，鼓励扩大即期消费；加大市场整顿和规范力度，加强各类市场专 项治理，不断改善消费环境；加强价格监督和检查，抓好“米袋子”和“菜篮子”工程，保障市场供应；拓展新的消费热点和消费领域，开发适合不同消费群体的新市场、新产品。 同时，积极完善政策、着力引导消费，力争社会消费品零售总额增长 20%，对经济增长的贡献率达到 5个百分点以上。 今年上半年以来，国际国内经济已逐步出现回暖现象，经济复苏迹象已越来越明显。 从国际看，受金融危机冲击，全球经济的衰退已经减缓，世界经济总体预计在今年底将会得到复苏。 从国内看，随着国家一系列扩内需、保增长政策的到位，宏观经济最为困难的时期已经过去。 从 全省看，总体形势好于全国，预计四季度将会稳定回升。 从我县看，工业生产止跌回升但下行压力依然存在，重点建设项目推进仍显缓慢，固定资产投资计划任务的完成仍很艰巨。 多数受访者反映，自去年以来，在拉动经济增长的三架马车中，外贸增速在减慢；内需方面由于全球经济衰退的影响，再加上国人重储蓄轻消费的观念，消费比以前谨慎多了；政府的 4万亿投资还没有快速的体现在经济增长上，而且政府投资对消费的刺激有限。 西平主要依靠政府投资和内需来带动经济增长，经济阻力不少，经济在短期内实现高速增长的条件还不成熟。 2．受访者对城市发展规划 分析 城市定位 西平县新一届县委领导提出， “ 全部工作以经济建设为中心、经济建设以项目建设为重点、项目建设以招商引资为载体，立足西平区位、资源和文化优势，创新方法、优化环境、筑巢引凤、推动县域经济又好又快发展 ”， 按照 “ 工业兴县，园区兴工 ” 的指导思想，加快园区建设，打造发展平台 ,把西平打造成农业强县、工业大县，变成一个宜居宜商新西平。 为此，西平县郑重 出台了《西平县加强招商引资推进项目建设的意见》 ，加强招商引资工作目标管理，建立激励约束机制，充分调动全县各级各部门招商引资工作的积极性，强力推进招商引资工作 ，进一步提高招商引资的质量和水平。 西平县还专门委托武汉华中科技大学城市规划设计研究院重新修编了《西平县城市总体规划》，明确了城市规划区控制范围，制定了 工业发展园区化、居民住宅小区化、商贸流通市场化、城市环境园林化”的城建原则。 同时，还系统编制了《给水、排水工程规划》、《城市道路系统交通规划》、《城市绿地规划》等规划的中长期、近期目标；邀请华中科技大学等院校城市规划专家，对 107国道沿线进行高标准规划设计，明确功能定位，打造 107国道西平段经济隆起带。 进一步 明确了 西平县新的 发展定位。 一是依托悠久的历史、灿 烂的文化、 棠溪源国家森林公园 等等自然景观， 将西平打造成一个“人在花中走，车在树下行，楼房花中卧，城市森林中”的生态园林城市 ；二是按照省委、省政府关于重点发展先进制造业和高新技术产业的要求，依托现有产业基础，将 西平 定位为 豫中南 新兴工业城市；三是 西平 地处 中原之中 ，区位优越，交通便捷，农副产品和矿产资源丰富，通过 “ 东联西靠 ” 发展物流，潜力很大，因此将 城市 定位为 豫中南 商贸物流城市。 城市发展 从规划局了解到，西平县委托华中科技大学着手对城市总体规划进行了修编。 通过修编总体规划，将进一步明确城市的产业结构，实施 “大工业、大商贸”战略，改造老城区，扩大七大工业集聚园区，从而实现城市规模的快速扩张。 优化布局 突出抓好城区建设 坚持“西移南扩”战略，按照“多元投资、适度超前，强化基础、完善功能”的原则，以修编后的城市规划的蓝图，以创“国家文明卫生城市”活动为抓手，加大老城区改造的投资力度，加强公共基础设施和城市文化建设，提升城市软实力，增强城市的承载力和辐射带动力。 组织实施绿化、亮化和通畅工程，先后投入资金 5亿多元，高标准新修、改造了城区16条总计 60公里长的城市主干道。 突出重点园区建设 利用国家大力支持中部崛起的大好机会，加大对东部先进制造业的引进，同时加强对物流、货运、代理和旅游、服务业等产业的引进和吸纳。 继续加大园区开发和建设力度，重点推进西平产业集聚区、柏苑造纸产业集聚区、人和冶金铸造产业集聚区、盆尧打火机配件及生产产业集聚区和老王坡农副产品加工产业集聚区建设，提升园区整体产业配套能力，高水平规划区域发展思路和产业布局。 3．受访者对房地产发展分析 近三年来西平县房地产市场价格以平均每年 10%的速度增长。 但是，与全国同类城市比较，西平经济相对滞后，房地产起步较晚，整体发展水平不高，整 体经济水平低于全国平均水平。 房地产在近 3年才开始起步，其综合开发水平偏低，无论是产品设计、施工管理、营销能力、后期物业等均需要极大的提升。 从现有在售楼盘看，西平县楼盘都分布在老城区的外围，位于在西平大道、新洪路、解放路沿线。 皇家一号、文化名苑、华景新城等楼盘已经成为西平县商品住宅的代言人，与此 对应的老城区相对滞后。 西平县目前购房群体中主要还是以县城及下面乡镇到城里购房客户为主，经商、外地打工回城者相对较多，外省区除在此长期经商居住者外，购房相对较少。 通过了解，由于目前西平县土地相对充足，当地居民对于住房 的需求基本趋于满足；在目前房地产市场供大于求的大环境下，住宅市场基本趋于饱和。 受访者普遍反映房地产发展迅速，高素质的楼盘在涌现，高房价是阻碍购房的主要因素 4．受访者对房地产政策分析 2020年开始， 我 国的房地产投资高速发展，而 2020年的次贷危机所引发 的 金融危机 引爆了 全球经济危机，造成国外消费预期降低，加之低价竞争、要 素 价格上涨等原因，致使 我国 实体经济体利润下降，大量资本进入高利润的房地产行业 ，房价快速上涨。 在没有 得到 居民收入 大幅 增长 的 支持 下 ， 高 房价就 会 成 为 空中楼阁 ，形成有价无市的局面。 今年全国 70个大 中城市房价环比连续上涨 7个月，但是价升量跌，房地产界对于楼市拐点的争论一刻也没有停止过。 中国的房地产市场 正在进行 调整， 但考虑到房地产业在国家经济中的重要地位，对于保增长和拉动内需有着重大的现实意义， 政府 对于房地产市场采取 救市 的政策而不是深度调整。 中国的房地产市场在 2020 年进入 了 下行通道 ，各地房价却在演绎着不同的变化路径，面临着很大的变数。 进入三季度以来 ,部分国内一线城市成交量出现下滑 ,既有传统淡季的因素 ,也和供应紧张、部分开发商捂盘有关 ,但最关键的原因是需求发生了变化。 刚性需求者的购房预算追不上房价上涨 的速度 ,致使出现萎缩。 投资投机需求依然旺盛 ,但在二套房贷政策严格后 ,贷款的首付门槛与利率成本明显提高 ,部分投机者有所观望。 9 月 24 日，中国人民银行对外发布了《 2020年第 3季度城镇储户问卷调查综述》，结果显示，居民对物价满意程度继续减弱，超过六成城镇居民认为当前房价过高。 %的城镇居民认为当前房价 “ 高，难以接受 ” ；只有 %的居民认为当前房价可以接受或满意。 二套房贷重新收紧使投资性消费者的需求得到了一定的抑制，而在上半年的旺市环境下，开发商的大部分项目都完成了全年的销售任务，资金普遍充裕，所以部分 项目开始通过提高销售价格的方式来控制销量。 九月份一线城市楼市成交量逐步萎缩，渐渐面临有价无市的窘境。 而二三线城市的楼市却在逐渐升温，大范围展开补涨。 由于今年政府出台的一系列刺激房地产的优惠政策大多将在年底到期 ,包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性肯定将成为市场最为关心的问题。 如果明年国家的房地产政策发生变化 ,那么购房者很有可能会在年内优惠政策的最后 “ 有效期 ” 之内集中入市 ,从而抬高年底房地产市场的成交量 ,而新一年的成交量则有可能随着优惠政策的到期而逐渐走低 ； 如果优惠政策明年继续执行 ,在货币政策不发生 变化的前提下 ,房地产市场将保持稳定上升的趋势。 现在大量资金进入楼市 ,如果实体经济出现明显好转 ,也不排除资金大量流出 ,从而出现集中抛盘的情况 ,进而导致明年楼市的量价齐跌。 5．受访者对商业地产分析 以经贸路为核心的特点 西平县距北面的漯河市 26公里，到遂平县 28公里，到驻马店市 44公里，无形中形成大量消费人群分流格局，阻碍了西平的发展。 前几年内地城市经济发展不够快（尤其是内地二、三线城市），加上交通受限，信息不畅通，人民整体生活水平相对还比较低，大部分还处在仅为满足物质生活为主，精神生活需求尚不强烈（ 尤其是高档产品、奢侈品、第三服务业需求尚需引导挖掘），故本地商业与周边发达城市的商业状况还存在一定差距；在商业布局上的差距主要表现在主要商业中心不够成熟和完善，核心商业区域点比较少，主要集中在经贸路上，业态业种亦相对传统落后，主要集中为小型餐饮、便利店及便民配套商业为主，部分零散商铺分布在柏城大道、护城河路、龙泉大道上。 其主要原因是： ◆ 相对无地利优势，离漯河仅 40分钟的车程，无形中会产生大量高档消费人群的分流格局，严重阻碍了西平发展； ◆ 作为内地二、三线城市，由于交通受限，信息不畅通，眼界不开阔，思想 意识跟不上，跟不上发达沿海城市的快速发展的步伐； ◆ 房地产发展滞后，作为政府对全县的商业规划、商业布局、商业建设引导意识没有跟上，还缺乏一个合理的商业总体发展规划，包括区域性商业的同步发展规划；同时作为本地房地产开发商对房地产中介、房地产代理需求意识不强烈，西平房地产发展尚处在起步阶段； 以护城河路为轴心，呈“丰”字形延伸的特点 目前西平县主要商业中心主要集中在经贸路周边，形成以护城河路为轴心，网点向周边扩散的倾向，离老城区越远则其商业价值越低。 大型商业集中在经贸路和护城河路核心商圈 ◆ 经贸路商业步行街、柏城商场、西平商厦、新时代购物广场等均密集分布在老城区核心商圈； ◆ 全友家私广场、温州家具城、东方家具博览中心、豫南建材市场在解放路、新洪路、及迎宾大道上； 品牌专卖店集中在经贸路和柏城大道上 ◆ 经贸路和柏城大道，集中了品牌运动服饰、品牌运动鞋，运动装如七匹狼、乔丹、金利来、劲霸、李宁等，但男女高端品牌装却较少，其他尚有各类业种以商铺、卖场、专业店等形式在此分布，成为品牌展示的舞台； ◆ 集中的各类服饰品牌专卖店达 13家，其它商业网点达 30 余家，并逐渐往西边蔓延中。 第二部分 中观部分的分析 1．受访者对零售消费分析 经济的快速发展，消费需求旺盛，商贸流通活跃，带动西平居民社会消费品零售总额快速增加，年增幅在 10%以上。 2020 年全市实现社会消费品零售总额 亿元，增长 %，。