20xx年长沙市城市基础要素调研报告(doc26)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年长沙市城市基础要素调研报告(doc26)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

着“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”城建发展战略，将进一步 加速长沙县、望城县融城步伐； 推进 浏阳、宁乡城区 两个 卫星城 建设。 另外根据最新的城市发展版图，河西开发将持续发力，河西版图有望进一步扩大 ——— 除了由“溁湾镇板块、麓南板块、市府板块、麓谷板块”等组成的 河西版图外，“望城新区板块”也即将呼之欲出，与主城区大连线，最终融入长沙大河西版图。 （ 3） 住宅理论需求量 加 大 ，市场 有望供需两旺 《 2020 至 2020 年长沙总体规划纲要》表明，长沙城市规模将达到 310 平方公里，年均将增加城市面积 10 平方公里；长沙进城人口年均增长 6 万人，住宅理论需求量加大，未来几年长沙房地产市场将呈现供需两旺； （ 4）房地产竞争更加专业化 目前市区房地产产品同质化现象较严重，与福州、厦门相比存在较大差距，未来随着市区房价的上涨， 市场竞争将进入规模效应、品牌效应 时代， 成本优势、产品创新和品质提 升等 将引起开发商更大重视，长沙市区 房地产行业 竞争将更加专业化。 （ 5）品牌地产效应将日趋显现 随着市区 各区域楼盘的争相亮相，市区楼盘供应量大，市场竞争 愈加激烈，有实力开发 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 商在 产品档次、产品质量、小区配套、品牌 等方面优势将更加明显。 另外客户资源将 成为开发企业生存、发展的关键 ，未来 长沙 市房 区 地产将逐步走向 重品牌、重环境、重质量、重服务 一系列“以客户至上”的标准体系 ，优化楼盘性价比，提高产品的综合品质， 提高客户的满意程度，未来市区房地产开发企业将逐步走向品牌地产道路。 四、结论 从长沙市区国民经济发展状况、产业结 构发展情况、未来城市规划建设以及长沙市房地产发展现状等各方面综合因素分析，长沙市区未来房地产发展前景空间大，城市规模扩大，城市人口膨胀，商品住宅需求有望得到迅速上升，未来几年市场将呈现供销两旺现象。 第二部分：项目经济可行性评估 项目一：美斯顿项目可行性分析 一、 项目概况 望城，雷锋故乡，历史文化名城湖南省会长沙近郊正在崛起的一座新城。 她扼湘西北门户，北连浩瀚洞庭，南毗麓山毓秀，县域全境已纳入长沙市都市区规划，具有突出的区位优势，全县总面积 1361 平方公里，辖 19 个乡镇，总人口 72 万。 望城区位条件优越、 基础设施完善，地处美丽富饶的湘中河谷平原，湘江下游两岸，处于北京至广州、上海至重庆（京广经济走廊和长江经济带）的十大交汇区域，是中国东西部的中间过渡地带，是我国实施西部大开发战略东邻、沿海经济扩散辐射西部地区的必经之路。 319 国道、长（沙）常（德）高速公路横跨县境，省道长（沙）湘（阴）公路纵贯县城东部，长沙市三环线勾勒的弧线囊括县境东南部 5 个乡镇。 雷高公路、雷锋大道及高乔大道将过境的省、国道和高速公路连通一气。 北（京）广（州）铁路、石（门）长（沙）铁路跨境而过，其中，石长铁路在县城设有客货站。 湘江由南向北流 经县境 58 公里，最大通航能力达 1000 吨。 县城距长沙市 15 公里，距黄花国际机场 38 公里，距湘江深水码头 2 公里，县城城南有望城火车站，交通方便快捷。 在长沙城市 “一主两次四组团 ”的规划发展布局中，县城高塘岭镇、星城镇、黄金乡规划为高星组团，含浦镇、坪塘镇规划为含浦组团，为长沙城市规划发展的新城区。 依托雷锋大道、金星大道、长湘公路、 319 国道、长沙市二环线、三环线等融城大道，望城已与长沙城区实现多点对接和加速融合。 ★ 项目背景 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 湖南美斯顿公司于 2020 年 6月 19 日在望城县国土资源部 [2020]挂 14 号国有土地 使用权挂牌出让中成功摘牌，并于 2020 年 6 月 26 日与望城县国土资源局就该地土地使用权签订《国有土地使用权出让合同》。 面积 亩，用途为住宅，土地价款为人民币 万元，挂牌经费及工作费用人民币 万元。 2020 年 12 月由于湖南美斯顿置业投资有限公司缺乏购置土地和开发资金，所以湖南美斯顿置业投资有限公司将 85%股份及“美斯顿望城”项目整体转让，北京恒丰万骏投资有限公司、莆田市东禾置业投资有限公司、湖南华德置业有限公司于 2020 年 12 月 22 日联合收购湖南美斯顿置业投资有限公司 85%股权。 湖南美斯顿项目现有价值总额 万元，成本溢价 万元。 股东背景介绍 （ 1）湖南美斯顿置业投资有限公司于 2020 年 5 月 10 日在湖南省工商局正式注册成立（ 2020510— 20201225），公司法人代表李志兵，注册资金 1000 万元，公司两大股东李志兵和其配偶周智芳各占 85%和 15%股份，公司经营范围：房地产开发销售、室内装饰及设计（涉及前置审批，凭资质证经营）；建筑材料、装饰材料、金属材料、五金化工、办公产品的销售。 由湖南天和联合会计师事务所所出示的《验资报告》显示该公 司实际注册资本金只有 200 万元（其中周智芳出资150 万元，李志兵出资 50 万元），余款 2020 年 4 月 2 日交清。 （ 2）湖南华德置业有限公司于 2020 年 8 月 7 日在湖南省工商局正式注册成立（ 202087—202686），公司法人代表高建明，注册资金 900 万元，公司两大股东高建明和蔡国力各 %和%，公司经营范围：筹建房地产开发项目。 （ 3）北京恒丰万骏投资有限公司、莆田市东禾置业投资有限公司均是厦门恒丰万骏集团成员单位，其核心企业厦门恒丰万骏集团有限公司于 2020 年在厦门经济特区注册成产。 目前 ，集团注册资本 1 亿元，净资产约 5 亿元，集团管理资产品检验包括自有资产与受托管理资产，总额超过8 亿元。 （ 4）据转让方介绍，目前地价款尚未完全缴清，目前只缴 3000 万给国土局。 项目股权转让风险评估： (一 )转让方项目土地出让金尚未缴清 湖南美斯顿房地产公司在取得土地尚有大部分地价款未缴清，后北京恒丰万骏投资有限公司、莆田市东禾置业投资有限公司、湖南华行德置业有限公司在收购湖南美斯顿房地产公司 85%股权也未能把剩余地价款缴清，项目国有土地证尚未办出来。 另外项目之前是工业用地，转让方 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 声明已转商住用地，对未来 所涉及的 项目 立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可 等手续办理是否存在一定风险系数有待进一步落实。 (二 )溢价款项票据问题 转让方要求转让项目时存在一定额度的溢价款，该部分溢价款数额较大，转让方承诺这部分可部分用抵注册资本金，部分用建安及拆迁发票冲抵，是否能完全落实存在一定风险系数。 (三 )转让方 公司债务风险难以 把 控。 对于 转让方 公司的隐性债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，转让方 尚未提供由专业机构出具的 企业资产评估报告， 对于转让方所潜在的风险尚无法确定。 (四 )股权转让方式必须得到法律的认可。 转让方股东关系比较复杂，分别由四家公司（北京恒丰万骏有限公司、莆田市东禾置业投资有限公司、湖南华德置业有限公司、湖南美斯顿置业投资有限公司）组成，股东成员多，背景复杂，存在的社会关系较复杂， 如果股权转让行为 在 股权转让方 其中一个或多个 股东 出现问题 ，或是违背相关法律法规的规定，势必导致无效 ，对我方造成严重损失。 操作建议： （ 一 ） 建议我方组成法律顾问组及商务谈判团，由相关的专业人士如法律、财务、前期等专业人员组成，对转让方所提供的相关材料信息进行审核，同时制定后期转让合同相 关细则问题。 （二）若转让方没有存在潜在的法律及财务风险，对于转让方所承诺的溢价款额票据抵用、拆迁工程处理进度、国有土地证办理及前期手续办理等存在的问题，可以拉长我方付款时间，在几个重要节点方面控制付款额度，保证转让方承诺的实现。 （ 三 ）处理项目公司拖欠债务及隐性债务的问题 由我方委托湖南相关审计单位 对所 转让方 在收购之前的债权债务 进行企业资产评估报告，如果存在一空债权债务风险，可以在转让合同上约定转让方 在 转让 前的一切债权债务均要由原股东负责清理、承担，并应提供相应的有效担保或留下一定比例的转让金作为保证金 等。 对于项目转让后又面临转让一方潜在债务的债权人主张权利，也是 我方存在 的 较 大风险。 我方可以 在办理转让手续的同时， 在湖南公众媒体上 对外 发布 公告， 在一定期限内 以公告方法告知不特定的债务人 ， 公告的发布主体，最好是项目转让的批准或登记机关，至少要由转让方 及我方共同公告。 （ 四 ）设置合理的履约担保形式促进合同双方履约 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （ 1） 我方 可先将交易款如数存入银行，或通过其他方式取得银行信用。 然后应转让方的要求请求银行出具担保函， 如 转让方未能按照约定提供开发项目时， 我方 可向银行追偿。 （ 2） 由我方和 转让方共同选定第三方为托管单 位，监督合同履行并托管转让款，如律师事务所或公证部门，进行资金监管，促进合同双方履约。 二、项目 优劣势分析 （一）优势分析 地理位置优越 项目地处长沙市望城县星城镇，地处湘江西岸，南临省会长沙市，北连望城县城，跨雷锋大道两侧，距市政府 公里，可以快速享受优越的市政配套。 交通环境便利 随着长沙市政府的西迁，湘江南大桥的建成通车，潇湘大道、桐梓坡路、金星大道、雷锋大道和府后路等城市主干道的先后竣工和动土， 项目的交通环境变得十分便利。 区域规划前景良好 根据 长沙市 十一五规划，望城县将尽快融入大长 沙整体规划范围内，区域价值将得到更大体现，区域房地产市场有望得到快速发展。 （二）劣势分析 居住 氛围 尚未规模化 区域板块正处于发展之中，区域房地产开发较晚 ，居住 氛围尚未 规模化。 生活配套 尚未成熟 区域周边缺乏较大型商场、娱乐广场等生活配套设施，居民生活存在较大不方便。 三、项目定位 项目 地处未来河西重点 规划 区域 ，项目将 以 赶 超 长沙 市 河西板块 当 前 标准的规划设计和施工水平，将自然环境与人文环境高度融合，配以丰富的文化健康设施，把项目建成以居住为主，兼具休闲、健身功能的配套完善、规划超前，拥有 无敌园庭景观 的高尚的大型 智能化生态社区。 项目 将打造 成 长沙 市甚至国家建设部康居或优秀住宅示范小区，使之成为 长沙 市精品康居住宅典范和 象屿 集团开发项目的形象标志，并以此树立起 长沙 市 象屿 集团地产品牌 形象 ，有利地带动 未来其它 项目的开发和营销。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 项目定位为高档 居住 社区， 以 18 层小高层板楼、 6 层花园洋房及联排别墅为主， 主要 目标客户群 定位为 长沙市区中 高收入人群 ，以岳麓区工作的公务员、企业白领阶层等为主 ， 项目主力户型 定位 为 三房 、 四房 、五房 ，面积在 120230 ㎡。 四 、经济可行性分析 项目开发建设可行性 （ 1）项目指标概况 美斯顿项目 规划指标 规划用 地面积（㎡） 实际使用面积 （㎡） 建筑占地（㎡） 49067 建筑密度 32% 绿化率 35% 道路 15% 总建筑面积（㎡） 349592 容积率 其中 地上建筑面积（㎡） 306668 地下建筑面积 （㎡） 42924 （ 2）项目开发周期 美斯顿项目 开发周期 内容 时间（月） 起止 前期 9 第 1 年 19 月 施工期 35 第 1 年 10 月 第 4年 8 月 其中：一期工程 24 第 1 年 10 月 第 3 年 10 月 二期 工程 24 第 2 年 3 月 第 4 年 3 月 三期工程 24 第 2 年 8 月 第 4 年 8 月 销售期 41 第 2 年 5 月 第 5 年 9 月 其中。