20xx年潍坊市某1800亩大型综合性社区项目的前期调研报告(20页)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年潍坊市某1800亩大型综合性社区项目的前期调研报告(20页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 过，潍坊市已就改线工作开过多次专题会 ,预计投资过亿 ,故一直没有实施。 据驻当地 26 军通讯营战士现场 指 证， 地块范围内有一条国防光缆沿南北向靠近金马路绕省庄穿 过，光缆埋深 — 米 ,为军级通讯线路 ,经军区批准可改线。 该地块周边市政配套较为齐全 ,供水、排水、供电、供暖、供气、通讯较为便捷。 (三 )土地权属情况 该地块除山后徐村占地和省庄补偿安置用地外有净地 亩，为国有土地 ,土地使用权已由市土地储备中心于 2020 年 8 月出让给潍坊市国有资产经营投资公司 ,土地用途为“住宅、商业、综合”用地。 因该地块现状基本为生地，即期转让存在政策性障碍。 (四 )土地招商情况 该地块先后已有 8 家设计单位进行了概念 性规划设计，市政府选定了由北京一家公司设计的方案做项目招商推介。 该地块市政府拟整体转让给有实力的开发 商，据悉已与全国近十家大中型房地产开发企业进行了洽谈。 2020 年 7 月 20 日 ,潍坊市人民政府召开常务会议 ,拟将该地块做为对价抵付筹建中的市文化艺术中心项目中标人投入的工程资金，对价抵付价格为 110 万元 /亩。 潍坊市文化艺术中心位于人民广场南侧，张湎河两岸，东靠东方路，南临健康东街，西依北海路，总占地约 400 亩，由图书馆、科技馆、青少年宫、大剧院、音乐厅、工人文化宫、规划与艺术展览馆、商业配套及双塔等景观艺术建 筑组成。 总建筑面积约 24 万平方米，地上、地下各 12 万平方米。 总投资约 15 亿元人民币。 计划分五个组团，分期建设。 中国最大管理资源中心 四、 潍坊市房地产市场调查分析 (一 ) 土地价格情况 据潍坊市土地储备中心提供资料显 示， 2020 年、 2020 年国有土地招拍挂分别为 1730 亩、 1510 亩， 当地 2020 年上半年中心城区经营性用地拍卖 (挂牌 )出让情况见下 表。 宗地编号 宗地位置 面积 规划 用途 成交 单价 2020— 25 奎文区新华路以西、佳乐家超市北侧 综合 180 2020— 28 潍城区望留镇政府以西、行政街以北 综合 18 2020— 29 奎文区樱前街以南、鸢飞路以东 居住 70 2020— 32 奎文区新华路以西、东风东街以南 综合 180 2020— 1 奎文区四平路以东、玉清街以南 居住 56 2020— 7abcd 潍城区长松路两侧 综合 2020— 5 高新区东方路以东、梨园街以南 综合 2020— 23 奎文区东风东街以北、鸢飞路西侧 综合 180 2020— 24 奎文区福寿东街以北、鸢飞路西侧 综合 2020— 30 潍城区宝通街以北、春鸢路以东 居住 40 2020— 34 奎文区玄武街以南、潍州路以西 140 综合 50 2020— 6 奎文区鸢飞路以东、卧龙东街以北 综合 65 2020— 3 奎文区四平路以东、卧龙东街以北 综合 66 2020— 2 潍城区北宫西街以北、永安路西侧 综合 50 2020— 7 潍城区东风西街以北、月河路西侧 综合 123 2020— 8 奎文区潍州路以东、中学街南侧 综合 230 2020— 26 潍城区月河路东、建设街以南 综合 60 2020— 27 潍城区青年路以西、建设街以南 综合 188 合 计 中国最大管理资源中心 从上表看出仅 2020 年上半年潍坊市市区经营性用地实行招拍挂出让18 宗 ,共计 亩。 据统计 ,平均每亩出让价格达 万元。 从土地供应区域分布和供应量看，市区中心位置单幅地块面积较小 ,最小单幅地块仅为 亩，单价达到 230 万元 /亩。 高新技术开发区上半年仅有一块土地出让 ,该地块与本项目地块相距不足 500 米 ,出让价格为 万元 /亩。 潍坊市中心城区的土地价格较济南、青岛、烟台、威海等城市的土地价格要偏低，从土地作为资产其盈利能力反映内在价值这一角度看，潍坊市目前土地价格偏低，反映出土地的盈利能力相对较低，但随着城市发展，土地的升值空间要比济南、青岛等一、二线城市大，即便是土地价格增长速度比较慢、增长幅度比较小，但大幅下滑的可能性很小。 (二 ) 商品房价格水平分析 以潍坊市中心城区作为统计对象 ,根据供给面积与市场价格加权计算，2020 年上半 年商品住宅平均价格为 2900 元 /平方米左右 (该价格不考虑团购或定向开发因素 )，价格同期涨幅为 11%。 与去年同期的价格数据相比， 2020年上半年市内各片区的平均涨幅渐趋一致，平均上涨 150 元 /平方米左右。 从上半年的市场情况看，潍坊市商品住宅均价涨幅超过 15%的楼盘达到 30%以上。 我公司开发的位于高新技术开发区的泛海城市花园公寓楼均价由去年同期的 3800元 /平方米上涨为 4100元 /平方米 ,上涨幅度为 8%(2020年开盘均价为 2350 元 /平方米 ,到目前涨幅为 %)。 本项目所在地块周边区域虽然为市政府下一步 重点区域，但目前尚无成规模在建或建成项目，零星地块多为经济适用房及各城中村改造项目，故没有商品房价格参照系。 上半年潍坊写字楼市场供应量较大，均价在 3900 元 /平方米左右，且 中国最大管理资源中心 供应多集中在奎文区、开发区中心区域；近年来商业项目开发密集，上半年市场投放量较大，均价在 6520 元 /平方米，涨幅不大，市场消化速度放缓。 据山东房地产网统计信息显示，潍坊市城区从 1998 年至今商品房房价上涨趋势见下图： 050010001500。