20xx年渭南信达国际商业广场经营者调研分析报告(57页)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年渭南信达国际商业广场经营者调研分析报告(57页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

乎没有，国际、国内二流品牌商家亦不多，品 牌商家在百货商场所占比例相对较街铺中所占比例要大得多，街铺中除运动装、运动鞋、空调家电类有部分一流品牌 外，其它业态的一流品牌所占比例很小，尤其品牌服饰在街铺中很少见。 （ 1）、典型商业街  东风大街： 1）、 是渭南市最长最繁华最主要的商业大街，集渭南最典型商业为一体，例：百货（恒基百货、国贸百货、阳光百货）、商场（双元商场、华岳商场、方元商场、百姓商场、鑫博商场、天斗商场、人民商场、东芳尚地下市场）、超市（晶众家乐、华润万家）、家居市场（鼎业家居、开泰家具、国际家具）、专业市场（亿格电脑城、中心智能电脑数码城 、智能时尚电脑数码城）、电器超市（国宁电器、苏宁电器、国美电器）； 2）、 从业态业种来看主要为品牌空调、品牌电器、品牌运动服饰、品牌运动鞋、餐饮、便利店及便民配套商业为主； 3）、 从经营状况来看，基本良好。 尤其东风大街中段偏东段，商业氛围浓厚，已形成极具规模及极具商业氛围的品牌空调、品牌电器、品牌运动服饰、品牌运动鞋一条街； 4）、 租金水平均价达到约 /平。 其中最低路段为最东段与民生路交汇处，租赁水平为 7元 /平，而最旺路段租金最高路段为华润万家路段，租赁水平达到 143元 /平；  金水路： 此街南段是渭南 最著名的美食夜市街，为农民自建房，经过长期的时间积累自发形成，现已形成渭南最具规模的食街，全长约 250米，主要以烧烤、火锅店为主，大部分商铺生意都比较火爆，但亦有部分由于定位不准、经营不善，生意惨淡，例：铰子王等；纯街铺租金相对较高，均价为 /平；  西岳路： 此街为离中心广场较近的西一路，主要业态为餐饮店、精品店、社区配套商业为主，是渭南市餐饮较集中食街，与广场南路交汇处附近形成中心区具一定规模典型食街；纯街铺租金均价为 /平；  广场南路： 此街为广场的一条支路，主要业态为餐饮店、精品店为主，是 渭南市餐饮较集中食街，与西岳路交汇处附近形成中心区较具规模典型食街；纯街铺租金相对较高，均价为 /平；  高新区： 位于渭南最西边，属刚开发不久新区域，其工厂企业不多，人流不足，整个高新区商业氛围不浓，生意相对冷淡；其中有一特殊特点，即高新区内住宅开发量占比重较大，而企业工厂却不多；纯街铺租金相对较低，均价仅为 /平；  前进路： 此街为贯穿渭南南北最长最中心大街，其北端主要业态为乐天建材家居商城互补业态为主，例：电器、小建材、小家具等，其中段主要为大中型餐饮、超市、数码、婚纱等承租能力较强的业态为 主，其南段连接火车站，其业态主要为餐饮、便利店、招待所及便民配套商业为主；纯街铺租金均价为 /平；  朝阳大街： 渭南最长大街之一，东段主要为农机及相关业态为主，中段、西段主要为政府部门、企业事业单位、大型餐饮和酒店旅馆为主，租赁市场活跃，租金均价约为 /平；  华山大街： 为渭南最长大街之一，除去长途汽车站周边为传统车站配套商业外，其中段、本段基本为汽配及汽车维修业为主，租金是渭南市较低一条街，均价为 元 /平，是典型城市边缘商业业态；  乐天大街： 此街为渭南北边最长大街，目前此街正处于封闭维修 阶段，其主要业态为汽车（汽车大市场：燕兴汽车城）、汽配汽修、摩托车、农用车、专业市场（乐天建材商城、荣发建材家居城、祥和建材家居城）、大中型休闲娱乐、大中型餐饮及传统社区配套商业，是典型城市边缘环道商业业态；纯街铺租金均价为 20 元 /平；  人民路： 为渭南市具一定规模而自发形成的批发街，主要业态为百货、文具、食品、水果等批发为主；纯街铺租金均价为 41元 /平；  胜利大街 ：为粮食局所在地，其商业业态除去一般传统生活便利配套商业外，基本为粮食、粮种类业；纯街铺租金均价为 /平；  民生路 ：为渭南最东边商业街之一 ，主要业态为农机、农用业态为主，其建筑基本为七八十年代老农民房为主，租金均价约为 /平；  老城街： 为渭南的老城区，建筑相对陈旧，为传统商业老街，其主要业态为传统便民配套商业为主；其租金水平相对较低，均价约 26 元 /平；  站北路： 东段连接到铁路学院，其附近商业主要为学校配套商业为主，站北路西段连接到火车站，其商业主要为火车站的配套商业为主；纯街铺租金均价约为 元 /平；  仓程路： 为渭南西四路，其人气不足，商业氛围尚未形成，有相当部分的裙楼现暂为空置， 50 万平的新洲地产项目就在此路北段，其大体量的住宅 及商业的建成能否带动整个区域繁荣，有待时间考验，现主要业态为餐饮、茶烟酒、便利小超市等便民社区配套商业为主；纯街铺租金均价约为 /平；  民主路：为传统商业街，主要业态为五金，日杂、社区配套商业为主；纯街铺租金均价为 35 元 /平；  解放路： 业态主要为小超市、小餐馆及传统便民配套商业为主；纯街铺租金均价为38元 /平；  一青里街： 此街相对较短，且相对较偏，其业态为传统便民配套商业为主；纯街铺租金均价为 /平；  估依草市巷： 此街相对较短，其业态主要为广告、餐饮类；纯街铺租金均价为 元 /平；  新民 街： 此街相对较短，其业态主要为食品、水果类；纯街铺租金均价为 /平；  南塘： 此街为传统商业老街，其业态主要为传统便民配套商业为主；纯街铺租金均价为 /平；  北塘： 此街为传统商业老街，其业态主要为传统便民配套商业为主，其中餐饮占的比重较大；纯街铺租金均价为 /平；  宣化路： 此街为传统商业老街，其业态主要为便民配套商业为主，其中日杂批发、瓜果批发、餐饮占的比重较大；纯街铺租金均价为 /平；  杜化路： 此街为传统商业老街，其业态主要为便民配套商业为主，其中日杂批发、瓜果批发、餐饮占的 比重较大；纯街铺租金均价为 /平；  南京路： 此街为传统商业街，其主要业态为传统便民配套商业为主；纯街铺租金均价为 /平；  三贤路： 为渭南西五路，其人气不足，商业氛围尚未形成，现主要业态为餐饮、茶烟酒、便利小超市等便民社区配套商业为主，有部分商铺空置； 调研资料显示： 女性占主导地位 ，占比 59%；男性占 41% 分析： 说明本地经营者女性较多，另据了解被访问者家庭中除男士有固定职业外，约 30%的还有商铺经营的副业 为家庭中女性经营。 建议在将来招商和销售时多考虑 分析女 士性格方面 对再投资的决定权的影响度 ，同时挑选招商和销售人员 时适当搭配男性 ，且具备亲和力。 第二部分 受访者基本信息资料分析 受访问者性别占比41%59%男 女受访问者籍贯占比68%18%4%10%渭南本市人 渭南市各县镇人 西安市人 外省人士 调研资料显示： 68%的经营者是渭南本地人，渭南县镇的占 18%，西安的占 4%，外省人士占 10%。 分析： 通过数据说明渭南市经营者基本 是 以本地人为主，外来投资的较少，说明 投资 发展受地理、交通、气候和政府政策等影响。 建议可适当引进外来商家投资，引进外来商业管理模式，这样可以促进本地商业的发展，同时奠定本案的龙头地位。 被访问者年龄占比2%18%17%27%17%12%7%20岁以下 21－25岁 26－30岁 31—35岁36—40岁 41－50岁 50岁以上 受访问者身份占比265人80%8人2%11人3% 5人2%43人13%普通店员营业员店主店长或主管经营人员厂家直销人员 调研资料显示： 普遍受访经营者以 31— 35岁占 27%，这部分人士相对经营实力和经营理念都比较超前； 26— 30岁的占 17%； 21— 25岁的占 18%； 36— 40岁的占 17%； 41— 50岁的占 12%；其他年龄层的占 9%。 为力争保证资料的准确性，受访问者 80%为店主， 13%为店长或主管负责人。 分析： 经营者比较年轻化。 数据表明经营者普遍都比较年轻，商业经营基础比较好。 创业者逐渐增 多。 21— 25岁的年龄处于学习创业阶段，说明本土商业氛围和商业意识已经逐渐觉醒和不断提高。 调研资料显示： 受访问者是高中 /技校 /中专文化程度的占 67%，这说明渭南市随着经济的发展，市民文化程度较之以前也逐渐上升。 大专文化程度的占 14%，而本科以上文化程度的仅占 5%，这说明本地受高等教育程度还是比较低的，而初中以下文化程度也占 14%，这说明本地文化教育比较落后，当然受访问者越是年轻的文化程度也相对越高。 分析： 随着经济的发展，当前新型城市的建设，促就本地的文化教育有了快速发展。 七 十年代后的本地市民文化普遍提高，到八十年代本地市民接受文化教育程度越来越高，当前本地的教育情况已经达到内地同步水平。 经营者文化程度普遍不高，因而经营手法和经营管理技巧还是比较欠缺。 受访问者接受教育程度分析 受访问者学历占比14%67%14%5%小学初中及以下 高中/技校/中专 大专 大学本科及以上 调 研资料显示： 数据表明经营种类女装经营占的比例较大，占 27%；男装占 15%；运动休闲服饰和鞋类经营的各占 6%；其他各类杂项经营业种占 29%，相对也占据一部分市场。 分析： 服饰类占据市场主流。 说明居民“衣食住行”消费中仍以穿着为主。 日常消费用品如化妆品、皮具箱包、皮鞋、黄金珠宝和针织类也都有一定的市场，本土居民对 日常消费有很大的需要。 但由于距离西安仅为一小时车程加上交通便利，这就造 成了消费需求外流，因此本案对经营规划要做充分考虑， 如何拉动消费市场以及如何巩固本地消费者将成为重中之重。 经营业种占比15%27%2%1%1%2%2%6%6%2%7%29%男 装 女 装 黄金珠宝钟表眼镜 化 装 品 针织内衣 儿童用品 鞋 类 运动休闲床上用品 箱包皮具 其 它 商铺存在形式占比45%21%23%8% 3%沿街商铺 百货商场商铺 专业市场商铺 购物中心商铺 其它类型商铺 调研资料显示 ： 渭南市经营形式基本以街铺为主，占 45%；百货商场商铺占 21%，购物中心商铺占 8%，专业市场占 23%，其他形式 3%。 分析： 传统化的经营形态，渭南的经营形态基本沿袭比较传统的沿街铺面形式经营； 百货商场形态正在崛起。 随着社会经济的发展，统一经营管理的百货、超市、大卖场、专业市场形态的大型 商业正在快速发展中，这也为渭南市商业中心升级奠定了基础。 根据分析建议本案可考虑采用多种经营形式，来满足渭南市当前的商业经营需求。 第三部分 受访问者 经营状况及取向分析 调研资料显示： 当前渭南市自己购买产权商铺自己经营的占 约 15%，租赁产权商铺经营的占 53%，租赁的非产权商铺经营的占 21%，可见绝大部分采用租赁经营模式。 分析： 购买产权商铺自营的相对较少。 随着社会经济的发展，人们的投资意识越来越强，投资渠道越来越多。 对于以往自购自营的产权商铺投资形式已经发生了很大的变化，一方面自购商铺者不一定自营，另一方面经营管理 者不一定自购，所以很多商铺更倾向于租赁经营。 租赁商铺者相对较多。 现在国内大多数商铺投资都是产权和经营权相对分离，易于分担风险。 因此建议本案在将来的开发和操作上，多考虑租售结合多形式的操作，以便于将来商铺更加旺场，产权商铺的形式可考虑一二楼，三楼四楼要慎重考虑，以求快速回笼资金。 商铺产权形式占比15%63%21%1%自己购买的产权商铺 租赁的产权商铺租赁的非产权商铺 其它商铺购买价格总额占比1人2人3人26人33人0 10 20 30 401 0 万元以下2 1 3 0 万元5 1 8 0 万元 101150万 元201300 万 元4 0 0 万元以上4 0 0 万元以上301400万 元201300 万 元151200万 元101150万 元81100万5 1 8 0 万元 3 1 5 0 万元2 1 3 0 万元1 1 2 0 万元1 0 万元以下。