20xx年淮安市徐杨商业街总案策划报告(52页)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年淮安市徐杨商业街总案策划报告(52页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

环境分析 1） 商圈划分 核心商业圈 以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。 次级商业圈 围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成。 外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。 2） 商业形态分析 主商业形态 代表示例 主要分布区域 评价 传统杂货铺 广泛分布在 各 商业区内 商品陈列杂乱 ， 档次低 购物中心 新亚商城 清江商场 淮海广场 市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，购物环境好 专营店 报喜鸟 DOBON，婚纱影楼 大光明眼镜 淮海北路 装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流 超市 时代超市 ， 苏果超市 ,华联超市 ， 一剪梅超市 ,易初莲花 淮海路 人民路清河路 数量不多，缺少 24H便利店，发展较规范，货品不足 市场类 汇通 ， 五金、布匹、电子、食品、装饰材料、主要沿淮海南北路分布较集中 市场种类齐全，但大都停留在初级经营水 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 17 汽配、农贸市场 平，市场环境、管理水平落后 特色专营商业街 女装街、美食街 昌盛路丰登路、人民南路 环境差、档次低、规模小 淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平， 缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。 作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形 成。 四、 投资者、经营者和消费者分析 投资者 来源分析 根据实地采访调查收集资料来看，淮安市的 投资者 来源较散，大体可归纳以下几个主要群体： 1） 淮安市 投资者 来源细分：淮安市区、郊区市民 、 企事业单位 管理人员及公务员等 淮安人群消费习惯、投资倾向、投资能力 股票, 17 .20%期货, 1. 08%债券, 2. 15%住宅, 31 .18%商铺, 19 .35%黄金, 8. 60%外汇, 3. 23%成长基金, 16 .13%其他, 1. 08%%%%%%%%%股票 债券 商铺 外汇 其他曾经所从事投资行为分析 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 18 %%Percent806040200没有购买过购买过是否购买过商铺分析 相对来讲，淮安人的投资理念相对保守，在项目运作的过程中，需要加强投资理念的引导。 2） 淮安市周边县市 投资者 准备购买商铺用途分析 投资，为收取租 金和日后升值 50% 先做投资，以后 时机成熟了自己 经营 16% 自己经营做生意 34% 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 19 群体细分：主要为 盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、 连云港等。 特 点：距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营， 而南京 、常州、苏州 等沪宁沿线 投资者 通常喜欢入住核心商业圈且经营规模 较 大。 3） 外省市商家 群体细分：主要是浙江温州、义乌、台州 以及 海宁一带的私营业主，对淮安市的市场形成和发展起着了重要作用，也有山东、福建等地商家。 对于批零销售的各类市场情有独钟，另外对专业商业街较感兴趣，多数人要求中小面积。 主要商家经营者分析 通过对各个市场经营户的 调查访问，目前经营 者 存在如下特征： 1） 在小商铺零售商品经营中，本地经营者占有相当大的比重，在批发市场中，尤其是早期的市场如汇通市场等，外地经营者、外地商品、外地品牌具有相当大的比重，而且这些经营户普遍属于市场的早期收益者，具有一定的经营年数； 2） 对于经商较早的一批经营户，经营额较大，某些行业可以达到数百万，乃至千万不等；但由于后来者的不断加入，利润率方面已有很大的下降，大多维持现状，对未来持一定的观望态度。 有进一步调整的需求与愿望。 希望再提升。 3） 商铺投资的概念在大部分经营 者 的心目中已有一定的印象和理 解，许多经营 者 有商铺的转让费用的经历，或者支付给别人，或者自己收取；但是经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一种投机观念，希望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确的概念。 目前在许多市场铺位的转让金的费用成本很高，为年租金的几倍，由此可以看出经营户对好的商铺位置的需求； 4） 对商厦、市场的整体印象与服务水平比较看重，而对小商铺的软硬件缺乏较为不满，如果进一步提高经营环境和管理水平，为客户提供更多的方便与满意，就能吸引更多的目标客户，使生意更好做。 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 20 淮安市消费者分析 我们将消费者按区域 划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周边地区消费者，从调查资料来看： （ 1）市区消费者的主要消费行为 日常生活用品的消费，目前在超市消费越来越成为主流时尚 大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场 服饰消费主要在购物中心及淮海路、东西大街、昌盛路专营店 购买小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场 消费对象以中低档为主，国内品牌普遍接受，国际品牌消费量不大，多为假 冒 品牌产品。 （ 2）郊区、郊县消费者 这类消费者购物针对性较强，购买昂贵商品主要在大型商场，购买生产 资料在各类专业市场，购买日常生活品和服饰等，汇通市场有较强的吸引力。 消费季节性相对明显，节假日通常是他们的采购高峰 消费对象以低档为主 （ 3）市郊、县和周边地区批发商 根据经营品种定期到各专业市场进货 一般消费量较大，是汇通市场及其他市场发展的主要支撑力量 第三部分 项目分析 一、 项目概况 徐杨商业街位于淮安经济开发区的徐杨乡，项目一期为 6 栋商铺、一栋商务楼、一个大买场和一个菜场，总规划用地为 平米（约 亩），地上建筑面积为 平米，总建筑面积为 平米，其中商铺面积为 平米、商务中心为 平米。 根据开发区总体规划，项目周边将建成台资企业富士康的企业管理层的宿舍楼，以及明基电脑的生产基地、红豆集团，同时还有一所实验中学和一个占地 15 亩的大型公交总站将在 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 21 项目附近落户，这些都为项目的商业氛围营造和项目的发展，提供了实实在在的保障。 二、 项目经济指标 一期 二期 名称 单位 数值 名称 单位 数值 总用地面积 ㎡ 总用地面积 ㎡ 地上建筑面积 ㎡ 地上建筑面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 商铺面积 ㎡ 商铺面积 ㎡ 建筑密度 － ％ 建筑密度 ㎡ % 容积率 － 容积率 ㎡ 绿地率 － — 绿地率 ㎡ % 1商铺 ㎡ 大卖场 ㎡ 2商铺 ㎡ 菜 场 ㎡ 3商铺 ㎡ 6商铺 ㎡ 4商铺 ㎡ 商务中心 ㎡ 5商铺 ㎡ 7商铺 ㎡ 三、 项目现有的市场空间分析 目前，本项目项目周边几乎没有上规模的商业综合体； 虽说本项目相对目前的徐杨镇这个区域来说，规模有一点偏大，但结合开发区的总体发展来看，未来的区域环境改变、流动人口加上固定居住的人口增长（达到 40 万，人流量是商业发展的一个最基本的保障），前景优越 ； 加之，本项目为开发区唯一的商业项目，对此，可以预测，未来的的几年里，本项目的发展将会看好。 所以本项目此时切入，是一个机会点，把握时机，就是抓住商机。 经过政府两之三年的规划变迁，这里商业的发展将成直线垂直上升趋 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 22 势。 四、 项目可拓展的市场空间分析 通过与开发区区域内的商业体在规模上的差距比较，可以大打规模效应、市场向心力的牌，而与市区的商业体则形成错位竞争； 通过对项目未来的发展前景分析，坚定客户信心，制造市场凝聚力，争取更多的客户； 通过对开发区未来的规划、发展和将来的人流量分析（特别是富士康效 应），勾勒出未来人气和商机及增值潜力，以吸引、打动更多的客户； 通过商务中心精准划分和定位，形成产品上的错位竞争，吸引商家到项目上投资经营。 五、 项目整体去化分配 在没有得到工程部工程进度安排和工程蓝图的前提下，认为在淮安这样的三线城市开发区下面的一个小镇，总体量达 8 万多平米的纯商业项目，其操作的风险还是有的；为避免不必要的风险，需要在项目运作之前，做好详尽的推盘计划和应急防范措施，同时各个部门之间要做好无缝对接工作，保持工作步伐的整齐一致，保证项目有条不紊的良性发展。 个人建议如下： ◆ 项目整体开发周期和销 售周期按照先沿街商铺、后综合楼、再菜场、最后大卖场的开发销售顺序来操作。 因为沿街商铺在销售上来说相对容易，一旦沿街的商铺在销售上取得了佳绩，在销售上聚集了人气，对后期项目的销售将会有很大的帮助，这样可以实现快速销售和短期资金回笼的目的。 可以根据实际情况进行调整。 ◆ 开发周期可分为 2 个阶段，第一个阶段为沿街商铺（ ㎡），这个一阶段能实现快速销售和资金短期回笼，和人气的聚集，为第二阶段的销售打下基础，另一方面，形成旺销气氛，在市场上形成“千金易得，一铺难求”的市场效应；再一方面，有利于后面价格的提升。 ◆ 将第一阶段回笼的资金用于第二阶段的开发，保证一阶段和二阶段的完美衔接，利用第一阶段聚集的人气，促进第二阶段的销售。 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 23 ◆ 分阶段的划分上，要充分考虑各个分期、各个阶段在项目中的地理位置，建议每期每个标段都是临街门面与内铺结合，一期的开盘以客户蓄水保证销售为基础 六、项目销售周期预测 销售周期的设计与工程进度分不开，待工程进度和工程蓝图确定后与销售经理共同协商设计。 七、 项目市场认知度预测 项目（一期）蓄水期通过推广策略的整合，使项目的区域市场认知度达到 80％； 项目（一期）开盘期通过推广策略的整合，使项目的区 域市场认知度达到 100％； 项目（一期）旺销期通过推广策略的整合，使项目的辐射区域市场认知度达到 60％； 项目（一期）持销期通过推广策略的整合，使项目的辐射区域市场认知度达到 80％； 项目（一期）尾盘期（与二期蓄水期重叠）通过推广策略的整合，使项目的辐射区域市场认知度达到 100％； 八、 项目市场认同度预测 项目（一期）蓄水期通过终端发力，使项目的区域市场认同度达到 30％； 项目（一期）开盘期通过终端发力，使项目的区域市场认同度达到 50％； 项目（一期）旺销期通过终端发力，使项目的辐射区域市场认同度达到20％； 项目（一期）持销期通过终端发力，使项目的辐射区域市场认同度达到40％； 项目（一期）尾盘期（与二期蓄水期重叠）通过终端发力，使项目的辐射区域市场认同度达到 60％； 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 24 九、 项目成交比例预测 在工程、推广、销售等多个部门协同合作的前提下，各项工作顺利开展，销售终端的落单能力可以保证的情况下，来电、来访与成交的正常比例为 15： 10：1；理想比例为 13： 10： 3。 其中任何一个环节出现错误或者衔接脱钩的话，将会导致项目整体滞后。 十、 本案 SWOT 分析（ S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁） 项目优势分析： 1）徐杨 商业老街 具有一定的商业氛围，原有的集市形成的固定消费人群和消费习惯将为本案的奠定一定的消费基础； 2）徐杨 商业老街 具有一定的商业基础配套。 乡政府、医院、移动、电信、学校和正在建设得社区等配套设施，能够积聚大量的人气； 3）开发区建设是淮安经济发展的主方向，政府支持力度大，为本案提供了一个良好的发展平台； 4） 开发商的信心和 综合 实力 为项目的顺利运营奠定了良好的基础； 5）科学、专业 的开发经营战略保障 了项目整体稳定的发展； 6）把握住城市发展的主动脉和市场需求的空白，为本案打开市场创造了良好的天时和地利优势； 7） 在贵 我双方的共同努力下 ,可进一步营造项目的更多优势 ,主要。