20xx年合肥市星海远航大厦商业项目提案报告(68页)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年合肥市星海远航大厦商业项目提案报告(68页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

中央空调，地下两层泊车位；论环境： 20200平方米市政绿地环绕、城市硬地广场 —— 胜利广场百米之遥、按大厦内工作人群千余人计，平均每人奢侈地拥有 20平方米绿地、更遑论高处近享生态公园、瑶海公园，远观逍遥古津和包河秀色； • 配套：行政楼层高规格会议室配套及 VIP行政酒廊； • 周边：五星级元一国际大酒店、美国时代影城、金马保龄球馆、合肥新闻中心、西湖蓝宝大酒店等顶级商服设施。 • 大堂：电梯门厅：精装一步到位 • 停车场：设地下停车场，自行车存放位及部分地面泊车位 • 项目名称： 仁和大厦 • 地理位置： 长江中路与益民街交汇处 • 投 资 商 ：合肥城建股份 • 占地面积： 1200 ㎡ • 总建筑面积： 27000㎡ • 单价范围： 4600— 5300元 /㎡ ，上下层差价 50元 /㎡ 均价 ： 4800 元 /㎡ • 付款方式 ： 40% 一次付款无折扣 • 银行贷款额度 ： 60% 年限： 10年 • 物 管 费： 3元 /平米 • 建筑楼层： 地上 26F 地下 2F • 规划户型面积： 134200㎡ • 主力面积： 150㎡ • 车 位 数： 地下 50，地面约 60辆 • 综合分析： • 环境：位于长江中路商业办公黄金地段，交通便捷，是合肥市商务金融中心。 周边已形成良好的金融商业环境。 • 规划：商办楼， 513层公寓性质，卫生间简装修，卫生间 ,厨房和主卧有内墙其余无分割。 14商网， 1424写字楼，整层出售。 2526是设备层。 中央空调夏天 7元 /㎡ ，冬天5元 /㎡。 电梯是德国品牌，一秒半一层。 • 优劣势：容积率过高，出行交通不便，价格较高。 优势，配套设施齐全，地段优越，外立面新颖 ,物管素质较高，服务周到。 • 主要问题点： 长江路交通干线，西向车辆进入不便，门前广场开阔可停车 60辆，但由于不限于本楼宇自身办公停车，社会车辆也可停车，故停车问题也较为严重，办公区域入口朝南，须绕行，稍有不便。 各案分析总结 从格价方面来看：合肥市写字楼价格由于其所处地段、品质的差异，价格差距明显。 价格最低约在 4000元 /平方米左右，最高超过了 6000元 /平方米。 CBD中央广场、徽商 国际大厦因其位于合肥市市中心，交通相对便利，商业板块集中， 浓厚的商务办公氛围大大提升了该板块的写字楼的市场价值。 从租金方面看：各写字楼租金差距较大，从 25—— 40元 /平方米 /月不等，平均租金约在 35元 /平方米 /月左右。 写字楼的售价很高，但相应的租金价格却保持在较低的水平。 售价与租价的不平衡造成了投资者投资回报率不高，抑制了投资者对纯写字楼的投资热情。 一环以内，特别是长江中路板块由于商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。 而位于一环外的写字楼受其外部环境的影响，租金水平较低，但是随着中心商务区的扩展，写字楼在未来会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。 电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。 一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。 停车位相对较少，这几乎是合肥大都写字楼都面临的问题。 将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标之一。 写字楼的未来发展趋势 根据合肥市总体规划，到 2020年，合肥的人口规模、用地规 模和经济规模分别为 300万、 280万平方公里、 1000亿，最 终目标是建立一个现代化大都市。 城市的整体发展了，势必 带动写字楼市场的发展。 随着现代生活方式和工作方式所呈 现的新特征，写字楼市场也出现了一些新的趋势。 （三大趋 势，写字楼向政务区发展；随着旧城改造的进行，在一环内 片区写字楼的兴起；写字楼高端方向的发展，但高端化的写 字楼只能是小而精。 ） 趋势一：人性化和生态化 随着人们对办公环境需求的日益提高，对绿色景观的日益渴求， 生态化写字楼被开发商迅速看好。 办公环境的人性化，可以提高工作人员的工作效率提高，减少写字楼带来的负面效应 趋势二：智能化与高端化 自动化办公理念的流行，写字楼也在朝智能化发展，如通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的应用越来越广泛。 同时，高端化的写字楼随着市场需求的增加，在未来也会得到充分的发展。 趋势三：客群化发展 随着社会分工明确化、细分化速度的加快，写字楼客户的行业特性更为突出，具有高品质的写字楼将一改 “ 有客必租 ” 的做法而向 “ 择客而租 ”发展。 利用入驻企业的知名度、档次来突出写字楼自身的品牌优势。 趋势四：规模化与综合性发展 大体量写字区的开发是一个趋势。 综合性、多功能性，给业主提供全方位配套服务的写字区已在许多城市成熟发展。 大规模写字区的影响力已在形成。 一般一个国际化写字区的开发体量约在 10万平方米左右，可满足约 10000人办公和商务，并集合办公、会议、展示、交流、商业等多种商务功能，产生１＋１＞２的复合效应。 总结： 经过对合肥市写字楼市场的调研分析，结合目前合肥市写字楼市场的发展动态，做出以下总结： • 合肥市经济发展相对滞后，制约了合肥市写字楼的发展。 • 合肥市写字楼分布的特征是：集中分布在一环线以内，特别是长江路与市府广场板块。 以及蒙城路北二环板块和步瑞琪 IT专业市场板块。 • 地段和交通依然是影响合肥市写字楼开发销售和出租率的主要因素，同时写字楼的品质与售价也是决定销售与出租的重要因素。 • 合肥地区写字楼的品质不高，写字楼本身的配套欠缺。 电梯与车位的数量相对较少，制约了写字楼品质的提升，直接影响到写字楼的租售。 • 写字楼客户以外地驻合肥分支机构以及合肥服务性行业主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务等行业。 • 写字楼出租率比校高，达到了 80%左右；但是同时销售率却比较低，整体在 40％左右。 说明市场对写字楼仍然有一定需求，但这种需求并不充分。 • 近年来合肥市写字楼需求受到商住楼市场的冲击较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，需求方大都是刚起步的小公司。 商住楼的客户是写字楼市场的潜在客户。 目录 •第一部分 :项目概况 •第二部分 :合肥市办公楼项目市场概况 •第三部分 :项目定位及 SWOT分析 •第四部分 :营销定位及主题概念 •第五部分 :营销推广及广告策略 •第六部分 :项目价格定位 项目 SWOT分析： 优势： ，位于一环以内。 ，有较强的视觉冲击力 ，配套的完善，使本区域成为更多人关注的焦点，加大了投资吸引力 劣势： ，无法营造规模商务环境 ，对写字楼的的销售有所制约 ，单套分割面积偏大，给写字楼销售造成一定的压力。 ，对本项目将产生一定的竞争 机会 写字楼市场的全面回暖升温，市场需求量远远超过目前的供应量，民营经济的持续发展壮大，写字楼的需求也随着高速增长。 随着本土企业实力与竞争力的提高，其自身的办公场所在树立形象，展示公司实力等方面起到了重要作用。 由于专业写字楼在适用空间、意境空间、结构空间三个层面上能够有效、完美的结合，从而会满足大部分公司对高层次商务办公的需求。 伴随中、小型企业的快速成长，原有的、陈旧的办公场所已经满足不了他们多样化、个性化的办公需求，而现代化、专业化的商务中心将会以其高效的智能化系统、高品质的物业服务而倍受青睐。 目前，住宅短线炒家有部分持币观望，随着办公楼租金不断上涨，其有转向长线投资之势。 项目周边几条市政道路的修建及完工，使本项目的。