20xx年北京城商业新盘调查报告(42页)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年北京城商业新盘调查报告(42页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

资 CBD商圈建起的顶级购物广场，阵容之豪华， 90个国际顶级品牌、 938个全 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 球知名品牌。 包括 10家顶级品牌旗舰店， 24家首次在中国开设专柜的知名品牌店， 42家国际名品新概念店， 53家北京首次开设专柜的品牌店。 新光天地总面积。 PRADA、 CHANEL、 GUCCI、 、 HUGOBOSS、COACH等均在新光天地设置旗舰店，这些旗舰店将首次同时做到货品 “ 零时差 ” ，每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二致。 美美百 货：首个 “ 变脸 ” 的奢侈商业 商业价值：提起西单商业街，大多数消费者都有这样的同感 —— 这里没有一家环境优雅、服务一流的高档商场，人们逛西单似乎就是为了在人潮拥挤中用便宜的价格淘时髦商品。 2020年 6 以前， Gucci、 SalvatoreFerragamo、 JCVersace 等国际一线品牌大多落户国贸、王府饭店、燕莎等东部商业，这一 “ 垄断 ” 格局直到位于西单首都时代广场的美美百货开业才被打破。 推荐理由：美美百货是西单商圈第一家高档精品店。 尽管美美百货面积只有 米，在西单商圈中体量最小，但引进的品牌却很过硬。 1层及 2层主要经营国际一线品牌的时装，还有鞋、包及手表等配饰。 店里可以看到的品牌有 Gucci、 Salvatore Ferragamo、Hugo Boss、 Versace、 Cerruti 188 Canali、 Paulamp。 Shark、 Trussardi、 Diesel、 Sping Field等。 国内的高端百货重品牌、轻服务的现象可从很多奢侈品商场的营销状况得到佐证。 有着 “ 贵族百货 ” 之称的美美百货店，两年前开业时表示，通过引进大量国际一线品牌，将把延伸个性化服务的 VIP贵宾服务做为一大特色。 燕莎友谊商城：以 天价商品扬名 商业价值： 1992年，燕莎商城在一片麦田中落成，充满货架的天价商品迅速在富人圈中打开名声，至今众所周知的燕莎商圈也因之形成。 在很多人眼中，北京燕莎友谊商城本身就如同一件奢侈品，以至于在大众消费者中还流行一种说法： “ 想了解世界富豪的生活，就去燕莎商城看看。 ” 推荐理由：北京燕莎友谊商城于 1993 年实行合资，是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。 也正因此，它的活力比当时很多国营的百货商店强得多。 燕莎 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 商城本店建筑面积 4万平方米，营业面积 ，与四周著名的凯宾斯基、昆仑、长城等 五星 级酒店共同组成了京东地区的高消费商业圈。 在占据燕莎商城 30%份额的进口商品中，国际品牌也比比皆是，法国的化妆品、瑞士的手表、日本的家居用品、美国的办公系列。 已有 10大奢华品牌进驻了燕莎，分别是 Cartier、Ermenegildo Zegna、 WMF、 Giaenchy、 Lancel、 Canali、 Pal Zileri、 Montegiappa、 Trussardi Jeans 等。 并经营着 10 万种、 40万个花色规格的优质商品，几乎国内所有驰名商标的精品都在燕莎占有一席之地。 燕莎始终以一个高级百货店的业态出现，近几年来，随着经营策略的调整，越来越多的国际奢侈品品牌进入燕莎商城。 只不过在奢侈品商业遍地开花的今天，现在的燕莎，名头早已盖过商场本身了。 2020 京城购物中心大趋势 奢侈品市场将迅猛增 2020 年北京购物中心市场将何去何从。 多个购物中心在诞生之初就面临着诸多不利竞争因素，开发商如何迎接不断增加的奢侈品市场。 为此，《楼市 》记者采访了相关专家，对 2020年京城购物中心市场可能出现的变化进行梳理与总结。 万平方米，这是北京 40 大购物中心的总体商业面积。 根据《楼市》市场研究部对北京市场购物中心数量的统计来看，自 2020年下半年以后，北京 40大购物中心的入市将带来高达 ，但其中约 70%的商业项目并未在去年投入市场。 显然，作为零售业发展的高级阶段，购物中心将是未来北京商业的主导力量和主流经营模式。 这从当下开发商普遍选择以购物中心模式运作便可见一斑。 实际上， 2020 年北京已进入了有史以来最为集 中的商铺开业高峰期。 据资料显示，预计去年开业的商铺面积累计高达约 410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为 280万平方米。 “ 一年之内北京涌入的购物中心数量已超出了市场的吸纳能力。 由于很多购物中心在建筑设计、招商以及对零售业态的把握等方面都不够成熟，未来北京大多购物中心势必面临很大生存压力，许多隐藏在商业项目背后的矛盾将集中爆发。 ” 汇博行董事总经理潘好龙如是说道。 2020 年北京购物中心市场将何去何从。 多个购物中心在诞生之初就面临着诸多不利竞争因素，开发商如何迎接不断增加的奢侈品市场。 为此，《楼市》记者 采访了相关专家，对 2020年购物中心市场可能出现的变化进行梳理与总结。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 区域型购物中心或成主流 2020年北京购物中心大多开业在成熟的商业区域内，而随着城市核心区可供开发土地的减少，未来服务于广大人群日常生活的区域型购物中心，甚至包括社区和邻里购物中心或许将成为购物中心的主流和发展方向。 对于区域型购物中心，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利给出了如下解释： “ 商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据区域内的消费环境和特点打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。 ” 从世界范围来看，区域型购物中心发展的 模式已相当成熟，不但成为人们日常生活不可缺少的一部分，而且还是基金投资收购的首选对象。 从其消费特性来看，郭增利认为区域型购物中心有以下优势：首先，能更好地满足人们便利性的消费需求，一般情况下消费者会选择离家比较近的商场，而市中心的商场虽然也会去，但是次数比较少。 通常情况下是有大规模打折的情况下才会去。 其次，区域型购物中心往往人比较少，但是其常用商品品牌却比较多，且停车大多是免费的。 这对人们有很强的吸引力。 从开发商角度来看，不少定位为高档次的购物中心在激烈竞争中存在着商铺空置、人流稀少的现象。 而从图表中的 40大购物中心所分布区域来看，位于 王府井 区域内的项目达到 7个，总体商业面积达 50万平方米。 未来， 王府井 将形成非常明显的商业集中供应态势。 如何在激烈竞 争中取得优势，立足区域型购物中心或许成为开发商成功转型的正确方向。 奢侈品市场迅猛增长 近几年，北京许多购物中心在商业定位上偏重于高档次，而在引进商家品牌时则趋于向高端奢侈品牌倾斜，甚至有些已建成的商业项目不惜花费高额代价来清除原有低档次品牌，来为高端奢侈品让路。 “ 包括东方广场、 百盛 购物中心、美美百货等都会定期对部分商家进行淘汰。 据说当初 百盛 复兴门店为引进卡地亚这一品牌，投入了 1000 多万元进行装修改造。 而东方广场每年对商家的淘汰，也是为高端品牌进驻提供机会。 ” 潘好龙说道。 几年前，北京仅有赛特、燕莎友谊商城、国贸等高档商场。 而随着今年新光天地、金融街购物中心、西单大悦城等项目入市，北京奢侈品市场已获得成倍增长。 据悉，新光天地是由 北京华联 和台湾零售业老大新光三越百货共同投资并经营的奢华购物中心。 在商家品牌上，新光天地吸引了 99个国际顶级品牌、 938个全球知名品牌的进驻，其中包括 10家奢侈品品牌旗舰店。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 “Louis Vuitton 在距离不到 1 公里的国贸商城有亚洲最大的旗舰店，因而并未在新光天地开设店铺。 除次之外，新光天地在业态上已深深烙上了奢华的印记。 据说其经营的商品和巴黎香 榭里舍大街、米兰埃马努尔世长廊专卖店经营的内容毫无二致。 ” 潘好龙表示。 而规模达到 300多家国际知名品牌，其中亚洲首席品牌买手 Lane Crawford（连卡佛）作为主力店进驻。 对于北京奢侈品聚集地，潘好龙有着自己的看法： “ 其实，在新光天地和金融街购物中心没有开业之前，最奢华的购物场所是处在 王府井 大街闹市附近而又偏安一隅的王府饭店的精品廊。 虽然经营面积不大，但经营的品牌绝对都是奢侈品和国际一线品牌。 ” 以图表中 40 个购物中心所处位置来看，绝大部分位于发展成熟的区域。 可以预见，随着购物中心的不断入市，将吸引更多的国外奢侈品牌来到北京，北京奢侈品市场将不断扩大。 大体量趋势明显 从图表中统计的数据可以看出， 40 个购物中心总体商业面积达到 万平方米，平均单个购物中心的面积达 10 万平米。 显然，商业项目大型化的趋势将难以避免。 除此之外，潘好龙认为北京的购物中心正逐步向纵深方向发展 ，主要体现出以下几个特点： 首先，购物中心的形态更加丰富，不仅有高档的购物中心也有中低档适合社区消费特点的购物中心；不仅有开在商业区的、也有商务区的，更有适合城市郊区化发展的社区型购物中心。 例如华贸中心新光天地、金融街的四季购物中心分别开在了 CBD和金融街高消费和商务发达区域；西单大悦城是开在了北京最繁华的商业区也是百货店最密集的商圈；望京购物中心、华联回龙观购物中心、北店时代广场是典型的社区型购物中心。 其次，购物中心已逐渐从开发商推动型向商家推动型过渡。 金源 MALL 属于典型的开发商推动型购物中心，表现 为开发商在商业业态规划上，仅简单设立几个主力店，忽视了商家之间整体的布局设计。 而在 2020 年新开业的购物中心中，不论是新光天地、望京嘉茂购物中心还是调整后的银座 MALL、新东安广场在操作手法上则相对成熟。 再者，实力财团的介入避免了购物中心大面积出现销售再返租的自杀式商业模式。 2020 年，来自海外和国内的实力财团频频介入购物中心开发和运营的事件层出不穷。 包括中粮集团在和爱尔兰基金竞标西单 MALL 中胜出，并收购了朝阳北路正在开发的购物中心；新加坡嘉德置地集团旗下已经有望京嘉茂购物中心、东直门和西直门三家并陆续 开业；香港 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 太古收购了新三里屯； SOHO 收购了三里屯原来巴黎城项目这些大财团的介入将使得北京购物中心的发展日益成熟。 看好地价涨势 北京百货商场地铁沿线扎堆开 北京地铁线路不断延伸带来新的商业机会，商场扎堆在地铁站布局成为百货业新的趋势。 记者昨日了解到， 太平洋百货 在京的第二家百货店选址地铁五棵松站，目前开始招商。 至此，北京地铁沿线两年内新增 10 多家大型商场。 业内专家表示，地铁路线对商业的促进是把各区域商业中心串联起来，一些商场抢占地铁布局更多是出于地价考虑。 北京商场扎堆地铁 北京西单 太平洋百货 有限公司副总经理舒先逾向记者透露，太平洋第二店位于五棵松地铁站，目前正在与物业方面进行商谈。 据了解，太平洋五棵松店属于五棵松文化体育中心的商业部分，定位于中高档百货商场，目前正处于筹备招商阶 段，该店计划在奥运前开业。 对于该店的具体信息，舒先逾称，由于还未与物业方面完全谈妥，还不方便透露更多信息。 进京 7年的 太平洋百货 为了赶上奥运商机，终于谋求在北京市场进行扩张，目前，其在北京只拥有 1家百货店，即 2020年开出的盈科店。 近两年，地铁站兴建商场逐渐成为一种趋势。 嘉茂西直门购物中心、枫蓝国际购物中心位于地铁西直门站，新世界彩旋店、新光 天地位于地铁大望路站，翠微百货龙德店位于立水桥站等。 还有新街口的天美时尚名店，其瞄准的是将开通的 4号线商机。 今年还将出现新一轮的地铁开业潮，新街口的万特购物中心、星街坊购物中心，崇文门的国瑞城购物中心，大钟寺国际商城， 王府井 银泰百货等商场都将在今年开业。 据了解，随着 10号线一期、机场地铁线的建成，今年北京地铁路线将达 200公里。 地上商场寻消费流 位于西直门地铁站的嘉茂购物中心相关负责人告诉记者，西直门的大量人流是商场最为看重的因素。 这也是众多商场选择地铁站落户的一致看法，地铁位置是众多将开业商场招商的招牌口号。 实际上，地铁的大量客流并未给商场。