20xx年京城商业新盘报告书(42页)-其他行业报告(编辑修改稿)

20xx年京城商业新盘报告书(42页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

侈品市场。 为此，《楼市 》记者采访了相关专家，对 2020年京城购物中心市场可能出现的变化进行梳理与总结。 万平方米，这是北京 40 大购物中心的总体商业面积。 根据《楼市》市场研究部对北京市场购物中心数量的统计来看，自 2020年下半年以后，北京 40大购物中心的入市将带来高达 ，但其中约 70%的商业项目并未在去年投入市场。 显然，作为零售业发展的高级阶段，购物中心将是未来北京商业的主导力量和主流经营模式。 这从当下开发商普遍选择以购物中心模式运作便可见一斑。 实际上， 2020 年北京已进入了有史以来最为集 中的商铺开业高峰期。 据资料显示，预计去年开业的商铺面积累计高达约 410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为 280万平方米。 “ 一年之内北京涌入的购物中心数量已超出了市场的吸纳能力。 由于很多购物中心在建筑设计、招商以及对零售业态的把握等方面都不够成熟，未来北京大多购物中心势必面临很大生存压力，许多隐藏在商业项目背后的矛盾将集中爆发。 ” 汇博行董事总经理潘好龙如是说道。 2020 年北京购物中心市场将何去何从。 多个购物中心在诞生之初就面临着诸多不利竞争因素，开发商如何迎接不断增加的奢侈品市场。 为此，《楼市》记者 采访了相关专家，对 2020年购物中心市场可能出现的变化进行梳理与总结。 区域型购物中心或成主流 2020年北京购物中心大多开业在成熟的商业区域内，而随着城市核心区可供开发土地的减少，未来服务于广大人群日常生活的区域型购物中心，甚至包括社区和邻里购物中心或许将成为购物中心的主流和发展方向。 对于区域型购物中心，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利给出了如下解释： “ 商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据区域内的消费环境和特点打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。 ” 从世界范围来看，区域型购物中心发展的 模式已相当成熟，不但成为人们日常生活不可缺少的一部分，而且还是基金投资收购的首选对象。 从其消费特性来看，郭增利认为区域型购物中心有以下优势：首先，能更好地满足人们便利性的消费需求，一般情况下消费者会选择离家比较近的商场，而市中心的商场虽然也会去，但是次数比较少。 通常情况下是有大规模打折的情况下才会去。 其次，区域型购物中心往往人比较少，但是其常用商品品牌却比较多，且停车大多是免费的。 这对人们有很强的吸引力。 从开发商角度来看，不少定位为高档次的购物中心在激烈竞争中存在着商铺空置、人流稀少的现象。 而从图表中的 40大购物中心所分布区域来看，位于 王府井 区域内的项目达到 7个，总体商业面积达 50万平方米。 未来， 王府井 将形成非常明显的商业集中供应态势。 如何在激烈竞 争中取得优势，立足区域型购物中心或许成为开发商成功转型的正确方向。 奢侈品市场迅猛增长 近几年，北京许多购物中心在商业定位上偏重于高档次，而在引进商家品牌时则趋于向高端奢侈品牌倾斜，甚至有些已建成的商业项目不惜花费高额代价来清除原有低档次品牌，来为高端奢侈品让路。 “ 包括东方广场、 百盛 购物中心、美美百货等都会定期对部分商家进行淘汰。 据说当初 百盛 复兴门店为引进卡地亚这一品牌，投入了 1000 多万元进行装修改造。 而东方广场每年对商家的淘汰，也是为高端品牌进驻提供机会。 ” 潘好龙说道。 几年前，北京仅有赛特、燕莎友谊商城、国贸等高档商场。 而随着今年新光天地、金融街购物中心、西单大悦城等项目入市，北京奢侈品市场已获得成倍增长。 据悉，新光天地是由 北京华联 和台湾零售业老大新光三越百货共同投资并经营的奢华购物中心。 在商家品牌上，新光天地吸引了 99个国际顶级品牌、 938个全球知名品牌的进驻，其中包括 10家奢侈品品牌旗舰店。 “Louis Vuitton 在距离不到 1 公里的国贸商城有亚洲最大的旗舰店，因而并未在新光天地开设店铺。 除次之外，新光天地在业态上已深深烙上了奢华的印记。 据说其经营的商品和巴黎香 榭里舍大街、米兰埃马努尔世长廊专卖店经营的内容毫无二致。 ” 潘好龙表示。 而规模达到 300多家国际知名品牌，其中亚洲首席品牌买手 Lane Crawford（连卡佛）作为主力店进驻。 对于北京奢侈品聚集地，潘好龙有着自己的看法： “ 其实，在新光天地和金融街购物中心没有开业之前，最奢华的购物场所是处在 王府井 大街闹市附近而又偏安一隅的王府饭店的精品廊。 虽然经营面积不大，但经营的品牌绝对都是奢侈品和国际一线品牌。 ” 以图表中 40 个购物中心所处位置来看，绝大部分位于发展成熟的区域。 可以预见，随着购物中心的不断入市，将吸引更多的国外奢侈品牌来到北京，北京奢侈品市场将不断扩大。 大体量趋势明显 从图表中统计的数据可以看出， 40 个购物中心总体商业面积达到 万平方米，平均单个购物中心的面积达 10 万平米。 显然，商业项目大型化的趋势将难以避免。 除此之外，潘好龙认为北京的购物中心正逐步向纵深方向发展 ，主要体现出以下几个特点： 首先，购物中心的形态更加丰富，不仅有高档的购物中心也有中低档适合社区消费特点的购物中心；不仅有开在商业区的、也有商务区的，更有适合城市郊区化发展的社区型购物中心。 例如华贸中心新光天地、金融街的四季购物中心分别开在了 CBD和金融街高消费和商务发达区域；西单大悦城是开在了北京最繁华的商业区也是百货店最密集的商圈；望京购物中心、华联回龙观购物中心、北店时代广场是典型的社区型购物中心。 其次，购物中心已逐渐从开发商推动型向商家推动型过渡。 金源 MALL 属于典型的开发商推动型购物中心，表现 为开发商在商业业态规划上，仅简单设立几个主力店，忽视了商家之间整体的布局设计。 而在 2020 年新开业的购物中心中，不论是新光天地、望京嘉茂购物中心还是调整后的银座 MALL、新东安广场在操作手法上则相对成熟。 再者，实力财团的介入避免了购物中心大面积出现销售再返租的自杀式商业模式。 2020 年，来自海外和国内的实力财团频频介入购物中心开发和运营的事件层出不穷。 包括中粮集团在和爱尔兰基金竞标西单 MALL 中胜出，并收购了朝阳北路正在开发的购物中心；新加坡嘉德置地集团旗下已经有望京嘉茂购物中心、东直门和西直门三家并陆续 开业；香港太古收购了新三里屯； SOHO 收购了三里屯原来巴黎城项目这些大财团的介入将使得北京购物中心的发展日益成熟。 看好地价涨势 北京百货商场地铁沿线扎堆开 北京地铁线路不断延伸带来新的商业机会，商场扎堆在地铁站布局成为百货业新的趋势。 记者昨日了解到， 太平洋百货 在京的第二家百货店选址地铁五棵松站，目前开始招商。 至此，北京地铁沿线两年内新增 10 多家大型商场。 业内专家表示，地铁路线对商业的促进是把各区域商业中心串联起来，一些商场抢占地铁布局更多是出于地价考虑。 北京商场扎堆地铁 北京西单 太平洋百货 有限公司副总经理舒先逾向记者透露，太平洋第二店位于五棵松地铁站，目前正在与物业方面进行商谈。 据了解，太平洋五棵松店属于五棵松文化体育中心的商业部分，定位于中高档百货商场，目前正处于筹备招商阶 段，该店计划在奥运前开业。 对于该店的具体信息，舒先逾称，由于还未与物业方面完全谈妥，还不方便透露更多信息。 进京 7年的 太平洋百货 为了赶上奥运商机，终于谋求在北京市场进行扩张，目前，其在北京只拥有 1家百货店，即 2020年开出的盈科店。 近两年，地铁站兴建商场逐渐成为一种趋势。 嘉茂西直门购物中心、枫蓝国际购物中心位于地铁西直门站，新世界彩旋店、新光 天地位于地铁大望路站，翠微百货龙德店位于立水桥站等。 还有新街口的天美时尚名店，其瞄准的是将开通的 4号线商机。 今年还将出现新一轮的地铁开业潮，新街口的万特购物中心、星街坊购物中心，崇文门的国瑞城购物中心，大钟寺国际商城， 王府井 银泰百货等商场都将在今年开业。 据了解，随着 10号线一期、机场地铁线的建成，今年北京地铁路线将达 200公里。 地上商场寻消费流 位于西直门地铁站的嘉茂购物中心相关负责人告诉记者，西直门的大量人流是商场最为看重的因素。 这也是众多商场选择地铁站落户的一致看法，地铁位置是众多将开业商场招商的招牌口号。 实际上，地铁的大量客流并未给商场带来高消费流，西直门嘉茂购物中心因有效消费不足，甚至被媒体曝出商户退租的现象。 “ 一些商场扎堆于地铁站旁，更多是从地价方面考虑。 ” 中国人民大学商学院教授黄国雄表示。 记者了解到，将开业的国瑞城购物中心、大钟寺国际商城等地铁商场都只是大型商业项目的一部 分，一半以上的商业面积用于写字楼，而且大部分商场都是地产开发商建设的。 “ 地铁客流包括各种各样的潜在消费者，由于许多商家在业态、品牌方面与目标消费群体并未紧密结合，客流未能转化为消费流 ” ，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利告诉记者， “ 北京的地铁都是一些大跨度的线路，地铁的作用是把各商圈连接起来，组成一个商业链条 ”。 黄国雄也持有相同观点： “ 大型百货区域化的趋势下，跨区域的消费流动逐渐减少，北京地铁的发展加强了各商业中心流通。 ” 他表示，不应把地铁作为确立商业中心的主要依据，应该先有商业再发展地铁。 地下商业有 待开发 地铁上面上演开业潮，地铁站里商业却冷清如故。 郭增利表示，这主要是因为先前有关部门忽略了对地铁商业的规划。 据了解，地铁里商业运营主要面临着法规政策的限制， 2020年 6月实施的《北京市城市轨道交通安全运营管理办法》，规定城市轨道交通车站站台、站厅、疏散通道内禁止设置商业摊点。 今年 1月，北京市基础设施投资有限公司总经理王灏透露，地铁 9号线和亦庄线上有 5个车站，将作为北京地铁商业化运营的试点。 黄国雄表示，对于地铁商业，应该充分开发利用地下空间，可以建设一些快速消费品的商铺，如便利店、书店等。 奥特莱斯经 营难度加大 名牌折扣渐失魅力 未来，小规模奥特莱斯将遭到淘汰，纯服装类奥特莱斯也难以生存；强化娱乐等配套设施的广泛引进，包括影城、娱乐、餐饮，使奥特莱斯从吸引远方消费转变成为在特定区域内的一种新型购物中心形式。 进入中国不到 6 年，奥特莱斯（ Outlets）在国内逐渐形成了一股热潮，而与此同时，诸如业态异化、品牌资源缺乏等相关问题也迅速暴露出来。 如何对奥特莱斯这种舶来品进行本土化创新已经成为业内不得不直面的议题。 经营难度加大 时光退回到 2020年 12月，时任北京燕莎友谊商城总经理的万文英把奥特莱斯这一 盛行欧美的业态成功引入中国，北京燕莎奥特莱斯正式开业。 万文英从此也多了一个称谓：中国奥特莱斯第一人。 奥特莱斯 100年前起源于美国，是英文 Outlets的中文直译，原意为 “ 出口、出路 ” ，在零售业中专指由销售过季、下架、断码名牌商品的店家所组成的直销购物中心。 目前在美国，大约分布着 400多家奥特莱斯，欧洲有 100多家。 按照万文英的观点，奥特莱斯吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌 —— 荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正；难以想像的低价 —— 一般以低至 1~6折的价格销售；方便舒适的氛围 —— 远离市区，交通方便。 如果用一 句话概括，奥特莱斯就是顾客享受 “ 淘金 ” 乐趣的好地方。 上海购物中心协会研发中心主任俞稚玉认为，从国外进入奥特莱斯的消费者结构来看，主要是中产阶级，这个阶层的消费者往往富有攀比心理，向往更高的生活方式和生活质量，但是又未摆脱对价格敏感的消费习惯。 “ 奥特莱斯最能迎合这种消费心理。 中国的中产阶层尚不成熟，从比例上讲大大低于西方发达国家，但是从绝对数量上来讲绝对是内需的一支不可小觑的力量，而且在市场上对品牌的盲目追求似乎显得更加狂热。 ” 俞稚玉说。 据悉，北京燕莎奥特莱斯开业第一年的市场销售额近 3亿元，而开业当天的 销售额就达。 也正是由于中国消费者对品牌的热情追求，万文英断言奥特莱斯将是中国具有生命力的零售业态，中国需要更多的奥特莱斯。 事实上，短短的不到 6年时间中，奥特莱斯在国内掀起了一股快速发展的浪潮，而且一些二三线城市已经出现了奥特莱斯，并呈现出了增长的态势。 据统计，国内目前以奥特莱斯为旗号的商家已有近 200家，其中不乏成功的案例，像北京燕莎奥特莱斯、上海（青浦）奥特莱斯等，但国内的奥特莱斯许多都名不副实。 俞稚玉直言不讳地指出： “ 奥特莱斯经营的核心竞争力主要通过将商品的供应链压缩到最短，将经营成本 压缩到最低，为顾客提供价廉质优的品牌商品。 国内这方面比较弱，目前大量充斥市场的是变异的奥特莱斯。 ” 在国内由于货源无法保障，一些奥特莱斯出售的商品存在贴标、换标的现象；有些在前期出售真名牌，然后渐渐过渡到出售假名牌。 除了供应链上的缺陷，市场竞争的加剧也是奥特莱斯面临的一大挑战。 目前在市场中可以买到名牌折扣商品的不是奥特莱斯一家。 有折扣店、折扣百货，还有无店铺销售，如：邮购、电子商务等，他们以各种方式降低成本，以低于市场的价格销售品牌商品，而且还有各自的特点和优势。 尤其在中国，价格比拼已成为商家竞争的主要武 器，加上不规范的假货市场，零售利润空间受到挤压，有的已在生命线上挣扎。 从广义上讲，目前中国整个零售市场是个折扣市场，这对奥特莱斯是个不小的挑战。 正因如此，近几年奥特莱斯经营的难度越来越大。 奥特莱斯 +购物中心 那么，中国奥特莱斯持续发展的道路在哪里。 春节前夕， “ 中国奥特莱斯创新发展论坛暨南京金狐城品牌直销中心项目推介会 ” 在南京举行，国内著名的奥特莱斯专家及商界的精英围绕这一问题展开了讨论。 会上，南京金狐城品牌直销中心 “ 奥特莱斯 +购物中心 ” —— 奥莱摩尔（ Outlets Mall）的新型模式为中国奥特莱斯发展 提供了创新。