“锦上海”项目营销策划报告(doc100)强力推荐！！-营销策划(编辑修改稿)

“锦上海”项目营销策划报告(doc100)强力推荐！！-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

开发。 南 杨树浦路沿线及黄浦江沿岸地区，全长 155 公里，是上海最长的一段黄浦江岸线。 今后这里将建成高级物业集中的高尚住宅区，代表杨浦住宅的最高水平，将成为杨浦未来新的城市景观和生活、游憩中心。 首先启动 的将是约 40 万平方米的平凉路 3 街坊项目，西起大连路东到通北路，南起杨树浦路北至控江路。 北 五角场以北及大学城地区。 大力实施江湾五角场城市副中心和高校园区的建设：同时结合新江湾城示范居住区形成成片开发、连动发展，形成生活配套齐全、布局合理、环境优美、交通便捷的生活居住综合功能区。 明年上半年，世界路、市光路附近将新建一个占地 300 亩的住宅小区。 中 五角场以南、黄兴绿地周边及黄兴路、控江路、周家嘴路地区。 该区域目前已是开发重点，上市楼盘众多，如公元 3000、文化佳园、东方名园、上海大花园等，明年仍将是 购房者关注的重点。 第 21 页 本案竞争分析  竞争格局 杨浦区的楼盘呈块状的分布 格局，北有江湾五角场板块、南有北外滩延升段板块、中有周家嘴路板块。 而每个板块基本上都有自己的代表楼盘在杨浦区唱主角。 如文化佳园、公园 3000、上海大花园、现代星洲城、华升新苑等。 由于北外滩延升段目前仍以中低档老盘为主平均价格在 3700 元 /平方米左右，与本案形成两个价格区段，与本案竞争相对较小。 而北板块楼盘近两年来呈强盛上升势头，价格与本案所在板块越来越接近，所以本案面临的板块竞争主要来自于 `北板块。 本案周边近距离短兵相见之新开楼盘，主要是周家嘴路沿线楼盘、控江路沿线楼盘。 竞争点 ：价格、规模、户型等全面竞争。 从地区概念上讲，与本案有直接竞争意义的区域是虹口区，尤其是周家嘴路虹口段沿线。 竞争点：价格、规模、规划等。 四 大 竞 争 点 区 域 竞 争 直 接 竞 争 板 块 竞 争 集中在杨浦楼市中的热点区域： 北外滩一带； 江湾新城 平方公里； 复旦、同济周围 5 平方公里区域，伴随市东地区大学、科研单位集中的特点崛起的房地产项目前景将更好。 潜 在 竞 争 第 22 页  竞争分析 —— 直接竞争 周家嘴路及控江路沿线竞争分析（一） ☉ 该区域楼盘沿周家嘴路和控江路分布，北到本溪路，南到昆明路，东到大连路，西到黄兴路。 ☉ 该区域在周家嘴路拓宽后相继出现一些新盘、名盘，如早些时候的东银茗苑、泰鸿苑、华升新苑、同济绿园以及目前正在热卖的上海大花园、现代星洲城。 尤其后两者自上市后一直比较活跃。 这些楼 盘成为该地区楼市的主角，无论是环境规划、立面设计还是营销推广都在杨浦楼市中起着举足轻重的作用和影响。 这些楼盘中上海大花园、现代星洲城、华升新苑都是规模大、有二期甚至三期后续开发的楼盘。 所以对本案无疑将产生非常直接的竞争。 ☉ 该区域的代表楼盘有：上海大花园、现代星洲城、华升新苑、同济绿园等。 ☉ 该区域的均价在 4400 元 /平方米左右，主力总价 40 万 65 万之间。 但是几个代表楼盘均价都较高，除了现代星洲城为了跑量均价定在 43004400 元 /平方米外，上海大花园二期均价已经高达 4700 元 /平方米，而地处控江路上的华升 新苑和同济绿园目前均价都直逼 5000 元 /平方米。 相比较而言，本案的定价应该客观地定在 4200 元 /平方米左右。 ☉ 该区域目前正在销售的楼盘规模都不小，现代星洲城 22 万方，上海大花园 20 万方，华升新苑 万方，同济绿园 9 万方；相比较而言，本案在规模上处于明显的劣势。 ☉ 由于现代星洲城与本案仅一路之隔，因此成为本案最主要的竞争对手。 第 23 页 周家嘴路及控江路沿线竞争分析（二） ☉ 该区域的楼盘以多层、小高层为主，仅有阳明新城是高层，华升新苑也规划有高层，但作为二期开发。 ☉ 在规划上，该区域的几大新盘、名盘在规划上都有一定 的特色。 其中尤以上海大花园为代表。 （规划详见各个案的分析资料。 ） ☉ 该区域的房型现代星洲城有一定量的错层。 房型面积上，多数楼盘控制较好。 两房的面积在 95－ 110平方米之间为主，三房面积以 120－ 140 平方米之间为主，复式面积大多在 180 平方米左右。 第 24 页 上海大花园 物业概况 楼盘地址：周家嘴路 1299 号通北路口 售楼电话： 65638866 65638877 开 发 商：上海欣成经济发展有限公司 /上海同协房地产开发有限公司 规划单位：加拿大泛太平洋建筑设计院 /上海市建筑科学研究院设计所 景观设计：加拿大 JBM 环境建筑事务 所 代 理 商：上海华之泰业房地产销售有限公司 预售许可证号：杨房（ 2020）内预字 067 号 物业价格 单价： 43005300 元 /平方米 均价： 4700 元 /平方米左右 总价： 4075 万元 物业规模 占地面积： 60000 平方米 总建筑面积： 202000 平方米 总户数： 1790 户 容积率： 第 25 页 绿化率： 51% 物业类型： 18 幢 1112 层小高层和 1518 层高层 工程进度 开盘日期： 2020 年 10 月 交房日期： 2020 年 3 月 31 日 目前工程进度：一期交房阶段，二期 13 层结构，一期景观绿化及三 期中心景观建设中。 环境规划 上海大花园充分体现了北美加拿大建筑景观的设计风格及特色，融合了北美加拿大的自然风光与西方的文化内涵，以自然、人性、唯美的原则。 全面导入专业景观设计理念，景观轴线扩散出片片社区的绿肺，加拿大 JIBM 环境建筑事务所将绿化与景观发挥的淋漓尽致，营造了一个功能性与观赏性统一的社会环境。 两波景观： 小区景观集中蝶恋花园、跌落式水景与水晶会所，十年香樟树形成林阴大道。 水景会所： 2500M2 水景“水晶”会所，是上海少有的亲水会所，将会安排 1000 余 M2 造型水景，成为社区的标志性建 筑 廊柱水瀑： 架空造型的水景廊柱，随着碧波循环往复，清秀灵逸，犹如置身于亲山绿水。 交流平台： 在户外社区景观中融入了可供人们相互交流的空间，社区观景亭、蝶恋花园、美加艺术长廊。 运动景观： 景观设计吸取了行为学、心理学、人体工程学的知识成果，将日常生活中人们接触的环境与实用性相统一，发挥双向功能。 异国麋鹿休闲场所 的设计也是一大特色，将人们所接触的环境与审美相统一起来，如加拿大风情的红枫林，美加艺术长廊等。 丰富环境： 上海大花园的绿化是一种真正意义上的绿化，不单指绿化率方面，还有不同科目，不同季节特 性的植物，按其独特的生长规律，以其特有的姿态出现在小区的不同角落。 50 年桂花，十年香樟，不同的水景，加国的风情，形成多层次的丰富环境。 第 26 页 小区配套： 休闲娱乐设施：健身中心、歌舞厅、桌球室、儿童乐园、老年中心、 VIP 会所 商业设施：中西餐厅 安保设施：安全保障系统 车 位：小区共有车位 144 个；其中地上 56 个，地下 88 个。 物业管理费： 元 /平方米 .月 周边环境： 银 行：上海银行，中国工商银行，中国建设银行 大型商场：联华超市，四海商业便利，梅林小豆苗超市，宏良便利 娱乐中心： 怡风休闲屋 高等院校：长白职业学校，民光中等职业学校，复旦，同济 中 小 学：万祥学校，沙虹路小学，飞虹路小学，公平路第 1 小学，汇民高级中学，延风中学，虹镇老街小学，虹口区第 2 青少年业余体育学校，飞虹中学，吴家浜小学 幼 稚 园：岳州路幼儿园，新港幼儿园 (大连路 )，舟山路幼儿园，三八托儿所，飞虹路第 2 幼儿园，虹镇老街幼儿园，育才里弄托儿所，飞虹路幼儿园 医 院：唐山路地段医院，虹口区妇幼保健院，虹口区牙病防治所第 2 分所、新华医院 邮 局：松江电信局大港分局，松江电信局大港支局，唐山路邮电所 ，辽阳路邮电所 公交线路： 79， 145， 17， 6，轻轨明珠线 第 27 页 销售情况： 一期全部销售完毕，目前正在交房阶段；二期于 11 月份开盘，目前销售率达 4550%左右，低楼层剩余房源较多。 近期动态： 二期 4 栋高层（ 18 层），共约 600 户，价格 43005300 元 /平方米，实价销售， 10 月份推出， 11 月中旬公开发售，目前销售率在 4550%左右，交房时间 2020 年 3 月（估计提前到明年底） 工程进度：一期年底可提前交房，二期 13 层结构，一期景观绿化及三期中心景观也在建设中 口碑较好， 附近烟草局工作的客户较多，同济也有一些老师因同济绿园房价高而舍近求远选大花园，现场来人较多 二期剩下 350 套，加上 3 期潜在的 600 套左右，成为本案最有威胁的竞争对手 上海大花园 110 月份销售情况 月份 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 区排行 2 1 4 3 7 5 10 10 因一期进入尾声，二期尚未推，所以销售情况一般 5 套数 51 95 88 73 30 37 19 29 销售面积 金额 48141769 43244306 37414716 15591376 19008579 10225317 15988478 均价 约 4700 今年前十月份（除 9 月）上海大花园的销售一直处于区前茅，尤其市是上半年（开盘时间为 2020 年 12 月 30 日），销售甚旺。 9 第 28 页 月是调 整期，自二期 10 月开始预定，当月居销售排行榜第五，说明其地段及美加先进居住理念和符合各年龄层次的关爱式规范服务，消费者比较接受。 据统计， 1 至 10 月，销售面积为 56000 平方米，销售套数为 470 套。 一期各月均价在 42504300 元 /平方米，价格比较稳定；二期平均单价约有 300400 元的上扬。 同济绿园 物业概况 楼盘地址：锦西路 78 号（近鞍山路口） 绿园热线： 65622299 65622266 开 发 商：上海杨浦同济经济发展有限公司 工程管理：上海同济建设总公司 建筑规划：上海同济建筑设计事务所 工程监理：上海济顺建设监理有限责任公司 销售顾问：上海精稳企划不动产机构 销售代理：上海同济房地产咨询有限公司 物业价格 单价： 45006000 元 /平方米（现场 96 折） 均价： 4900 元 /平方米左右 第 29 页 总价： 4065 万元 物业规模 总建筑面积： 90000 平方米 容积率： 物业类型： 8 幢 12 层小高层， 3 幢 18 层高层， 2 幢过街楼（其中二期 3 栋小高层， 3 栋高层）。 工程进度 一期在交房中；二期明年 11 月份交房，目前工程进度 4 至 10 层不等。 环境规划 绿化率 42%，保留原有几十棵成年大树，新建约 5000 平方米中心绿地。 销售情况 价格对消费者有一定抗性（同济等的一些北面消费者选择上海大花园，此为主要原因），但由于地段不错，近同济大学，生活配套全，销售势头较旺。 本案一期已售罄，二期 70%销售率，剩余大多为大房型。 10 月份预售面积为 平方米，居杨浦区第四位。 近期动态： 一期已售罄，二期 3 栋小高层， 3 栋高层，明年 11 月份交房，目前工程进度 4 至 10 层不等，价格 45006100 元 /平方米， 的折扣 10 月份预售面积为 平方米，居杨浦区第四位 价格对消费者 有一定抗性（同济等的一些北面消费者选择上海大花园，此为主要原因），但由于地段不错，近同济大学，生活配套全，销售势头还是较旺 第 30 页 该盘在许昌路周家嘴路交汇处拉的横幅大概内容是：比规划，比房型，比品质， 9 万 M2 高尚社区，全面提升杨浦生活品质。 于本案具有。