“国六条”房产新政简要分析(doc45)-房市分析(编辑修改稿)

“国六条”房产新政简要分析(doc45)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

放出来，从而使该时间段造成供不应求的局面，从而使房价出现可能的短期上升。 二手房市场 、 6． 1 前交易火爆 沪楼市二手房交易成 “最后疯狂 ” 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 46 页 30 日和 31 日，上海各区县房地产交易中心纷纷出现 “爆棚 ”现象，拥挤在柜台前来办理二手房交易手续的买卖双方，都希望能在 6 月 1日房地产政策 “新老划断 ”之前按照老政策完成交易。 这两天房地产交易中心的税务窗口前总是排起等候缴纳契税的购房者队伍长龙。 北京 二手房过户排长龙 5 月 3031 日 北京市各 区国土房管局服务大厅里人头攒动，买房者、卖房者、中介一拥而上，排起了长龙 ， 很多北京二手房买卖都将抢在这两天完成手续。 成都二手房交易创新高 受“购入不足五年的住房进行交易将全额开征营业税”这一新政策的影响，继 5 月 30 日创下日成交量达 350 余件后， 5 月 31 日成交量再创历史纪录，当日成交 510 件。 二手房买卖窗口的前面已经排起了长队，平日空旷的交易大厅内一时人满为患，就连房地大厦附近的交通也陷入严重堵塞。 、 6． 1 后市场冷淡 市民观望交易冷清 与前几天二手房交易的火爆相比，近日二手房交易开始 进入“冰冻期”。 从富房、顺驰、金丰易居等一些中介公司了解到， 6 月 1 日 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 46 页 过后，门市上看房的市民比平时少了 7 成左右，交易非常冷清。 八里小区某中介的一位店长告之，以前每天到门市上看房、卖房的人少说也有 10 人以上，但是从 6 月 1 日到现在一个星期了，到门市的购房者仅有 3 人。 6 日，在房地产交易中心，发现前几天还人满为患的交易大厅，显得异常冷清，而前些天忙得不亦乐乎的办税人员都清净地坐在位置上。 据工作人员透露， 5 月 30 日和 31 日的二手房交易件数分别为 350件、 510 件，而到了 6 月 1 日，就只有 61 件了。 六成房源受影 响 在位于建设路的某中介公司看到，挂牌的房源尽管不少，但是大部分都是挂牌时间较久的房源。 据了解，由于 5 年以内的次新房在二手房市场房源中所占比例在 40%～ 50%左右，因而细则的实施必然会影响这批房源的正常入市。 从 21 世纪不动产了解到，目前成都二手房 5 年以内的房源占到了整个成都二手房市场房源的 60%以上。 富房的有关负责人说，按成都目前计算房屋交易的 5 年起始时间看，指的是从购房合同备案之日起的 5 年，因此真正受到影响的大多是在 2020 年～ 2020 年左右的房源。 从目前二手房交易房源看，也基本是以这一阶段的为 主，因此，新政的出台让众多中介的房源受到影响。 纷纷转入租赁市场 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 46 页 二手房成交量急剧下降，部分不性急的卖家开始放长线，将房源转入租赁市场。 据八里小区、建设路的一些中介称，最近一个星期来，每家中介日均新增 30 多套租赁房源，这一增幅远高于新政前的水平。 尽管租赁市场可供选择的房源增多，但玉林、紫荆、浣花溪等地的租金却未见下挫迹象，倒还稳起不动。 业内分析，主要是每年夏季，租赁需求比较旺盛。 但从长远看，如果房源增幅超过需求增幅，租金迟早还得拉下来。 针对二手房市场的表现，不少中介负责人认为，新政实施后市场已进入 观望状态，卖方惜售，买方等待降价。 下一步值得关注的是，市级职能部门对新政的实施细则，因为新政策中提出了积极鼓励发展住房二级市场，有区别对待的前提。 三、“国六条”及细则影响分析 政府 一、切实调整住房供应结构 （二）明确新建住房结构比例。 “ 十一五 ” 时期，要重点发展普通商品住房。 自 2020 年 6 月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 46 页 的 70%以上。 直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设 部批准。 过去已审批但未取得施工许可证 的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 政府将 90 平米以下住房供应限制在了总供应量的 70％以上，配合政策出台背景来看，这无疑是暗示了我国人多地少，中低收入者约占总人口的 70%的现状。 在正确面对现状的前提下，政府 90 平米门槛的设定是具有合理依据的。 首先，土地是不可再生资源，为了满足不断增多人口的住房需求和生态环境的保护， “ 小巧实用、高智能化 ” 建筑将成为国际地产发展的一个趋势。 日本近 10 年来新建住宅的平均户型基本在 80100 平米之间浮动，美国 90 年代新建住宅的平均面积也由 80 年代的 156 平米降到了 8699 平米。 70%以上 90 平米以下的户型供应将会使中国住宅户型与国际接轨。 其次，我国现代家庭人口多为 35 人， 90 平米的住房如果除去部分公摊（ 20%左右），人均住房面积约为 1525 平米。 一份资料对不同收入国家居住水平 的分析，中低收入国家该数字应为 平方米，中等收入国家为 平方米，中高收入国家为 平方米。 客观而言，我国目前仍处在中低等收入国家之列，政府对 90 平米以下户型的大力供应，表明了其拉低人均住宅面积、在现实国情下 合理控制人均住房面积的意愿。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 24 页 共 46 页 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序 （九）加强房地产开发建设全过程监管。 对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。 对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。 对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 宏观调控政策中首次提出了要对房地产开发建设进行全过程的监管。 捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价 的房地产企业甚至有可能从此不能再从事地产开发，这样严格的处罚在地产行业 是从来没有的。 这条措施是针对销售层面，说明政府下了决心、大力对市场交易过程进行规范化监督。 除此外，意见也对房地产企业和房地产管理部门的信息统计制度有了要求。 只有在信息透明和信息及时发布的交易平台上，我们才能科学的制定各项政策和决策，以正确的引导房地产行业，使其健康发展。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 （十一）加快城镇廉租住房制度建设。 廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。 尚未建立廉租住房制度的城市，必须在 2020 年年底前建立，并合理确定和公布今明两年 廉租住房建设规模。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 25 页 共 46 页 （十二）规范发展经济适用住房。 （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 对于住房需求，政府主要 的动作就是引导和调节。 在需求类型上，政府调控的基本原则是鼓励主动性住房需求，控制被动性需求，抑止投机性炒房行为。 控制房屋拆迁规模旨在减缓被动性需求；调整住房转让税、提高住房按揭贷款首付额政策体现了国家对于投机性炒房行为的大力打压态度。 将征收住房转让营业税的时间从 2 年放宽到 5 年，大力的打击了投机、炒房者的活跃态势，提高了置业者的需求理性。 在需求结构上， 政府主要采用了引导加调节的方式。 大力的调整住房供应结构，增加普通商品房、经济适用房和廉租房，让消费者能有更大更多的机会面对中低价位的房源，理性、充分思考后再作选择。 而廉租房制度的完善和经济适用房制度的继续规范执行，也是住房保障制度得以落实的有力保证。 政府开始有步骤的解决低收入者的住房困难，解决渠道也有所增加。 这就意味着最终解决可行性 的提高。 总结 ： 仔细阅读 15 条措施，我们发现，此次政府宏观调控的关注对象转移到了我国的中低阶层，以解决普通居民的居住需要为出发点，在传统土地、税收、 信贷措施继续深化的前提下，通过重点调整供应结 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 26 页 共 46 页 构来满足我国广大中低阶层人民的住房需求，从而达到稳定房价的目的。 15 条调控细则，内容清晰、重点明确，同时调控手段多元化，加上一些量化要求，相信会对房地产行业产生一系列的正面影响。 当然，政策最终的落实还需要地方政府的大力支持和认真执行。 在连续三年宏观调控背景下，中国房地产市场的未来发展如何，房价能否稳住，我们将拭目以待。 成都市政府走在政策之前 成都市 06 年房地产市场发展仍然火爆，前三个月新建商品住房同比涨幅较高，处于全国各城市前列。 成都市政府也 积极采取措施，在国六条新政颁布之前，就开始对房地产业进行积极、科学 的引导调整。 2020 年 4 月 25 日，成都市政府法制办审查通过了《关于加强房地产经纪咨询机构备案管理的通知》，以建立完善的房地产经纪、咨询机构备案监管制度。 房地产相关管理部门将从源头上对房地产经纪、咨询机构的从业资质抬高门槛，不符合规定条件的，即使取得了营业执照也不能从事经纪、咨询业务。 这一规范行业的 “ 资质备案 ”新规，对成都建立完善房地产经纪、咨询机构备案监管制度有着积极的促进推动作用。 5 月 15 日，我市首次启动 2020 年 度经济适用住房申购预登记工作 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 27 页 共 46 页 我市于 2020 年 5 月 15 日至 7 月 15 日，首次对符合条件的家庭开展经济适用房申购预登记工作。 市政府将根据登记情况，科学、合理地确定今年经济适用房的建设规模及选址定点。 此项举措走在了全国前列。 开发商 “总算解脱了，大不了不做房地产转行吧。 ”这是一家开发商的管理层在焦急地等待了三天后看到 “国六条 ”细则后的反应。 如果说 “国六条 ”刚出台时给开发商带来的是忧虑的话，那 “国六条 ”细则的颁布给开发商，特别是中、小型开发商带来的就是 “绝望 ”了。 2020 年 5 月 29 日，国务院办公厅 发出《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求各地区、各部门认真贯彻执行国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局和银监会 9 部门发出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对 “ 国六条 ” 制定了一系列细则，总计有 15 条具体措施，分成 6 个部分。 相关措施都在今年 6 月 1 日全面执行。 一时间全国的开发商都为自己今后的发展和生存问题而发愁。 过后开发商何去何从。 我们从客观理性的角度来看看这次的 “ 国六条 ” 细则中与开发商关系最密 切的几条。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 28 页 共 46 页 一 .切实调整住房供应结构 （二） “ 自 2020 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。 过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 ” 这一条无疑是现在众多开发商最头痛的一条。 该项政策标志着所有在 前没有通过审批的，和通过审批但是没拿到施工许可证的所有项目全 部都要重新定位，重新调整然后再进行审批。 这意味着开发商以前为项目所做的定位和规划只要不满足“ 套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上 ” 的都要重新。