“万泉花园”专案整体营销方案企划建议书-营销策划(编辑修改稿)

“万泉花园”专案整体营销方案企划建议书-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

、直效营销、视觉管理等手段，通过现场售楼处和各中介代理机构进行系统化整合营销。 如有可能，充分利用政府旧房上市、房产置换、购房入户的政策。 第一阶段 准备工作及树立形象 建设售楼处，样板房，设计制作促销品，与各有关部门协调对接，人员集训。 （详 见附件） 通过三利农牧公司、物业管理公司、投资商、设计部门等的形象广告，访谈新 闻稿等，分别从项目各环节阐述项目开发理念，树立 形象，建立基本知名度和美誉度，积累客源。 通过上市说明会向公众传达项目基本信息。 通过路牌、海报、招贴等非大众媒体及信息中心自有渠道进行广告宣传，后期 推出项目形象广告，以感性诉求为主。 准备工作完成前以信息中心为销售主渠道。 第二阶段 唤起消费需求 此阶段采用拉式策略，通过感性述求类广告，分别从农场、规划、环境、价格、 物业管理、设施等各角度进行宣传，树立项目切合现代人需求，质优价廉之形象，激发潜在顾客兴趣。 宣传独特的销售渠道及购买方式，强调本项目可轻松购买，结合活动与广 告唤起 社会关注。 向信息中心及其他代理机构提供招贴、说明书、简介等促销品，对其历史客源及 出售旧房者广为散发。 第三阶段 促进销售 采用推式策略，销售任务层层分解，直到售楼员及各代理单位，实施目标管理。 如有必要，集中力量对潜在客户集中区域进行直效营销，散发项目目资料，解 说购买方式。 广告以理性述求为主，详细描述项目户型、面积规模、配套等具体内容。 配合促销活动（赠设施、装修、购房入户）再掀高潮。 七、营销方案建议 （一） 销售渠道建议 不局限于售楼处及公司销售部，广泛与 信息中心为代表的各中介代理机构合作，如沈阳房信，辽宁房地信，各置换公司等。 抓住政府鼓励旧房上市交易、对房产置换减免税的有利时机，针对潜在客户基本有房的情况，推出通过房产置换付首期款的购买方式。 具体办法为顾客提供现住房（或其他房产），由代理机构评估作价，经项目售楼处及顾客认可后，房产手续移交售楼处，代理机构担保按期评估价向售楼处转款，顾客旧房代卖。 这样，顾客减轻现金付款压力，处理了旧房；代理公司赚取了旧房交易差价及代理费；项目扩大了销售，降低了风险。 此种方式欲见成效，必须广泛地利用各代理公司网络。 另外， 委托多家代理公司，还有利于利用其自身规模优势及历史客源积累扩大销售，便于潜在消费者就近就便了解项目信息，扩大影响面。 （二） 卖场布置建议 工地现场 ① 工地东侧临万泉街一侧建设期间全部归售楼处使用，设售楼处，停车场，绿化等。 ② 停车场划好车位，可能情况下经常停放项目关系单位名车，以造声势。 ③ 周边植草坪，树导引彩旗，典雅街灯。 ④ 万泉街与沿泉路路口处设广告路牌。 售楼处 ① 接待大厅 ● 与项目采同一风格设计，装修高档。 ● 悬挂若干表现图，户型图，说明及售控表。 ● 摆放项目模型。 ● 对谈式单元：四张靠椅配玻璃茶几。 ● 工作台，无客人时售楼员工作用。 ● 设两部电话。 ② 演示厅 ● 各类先进配套设施、材料之样品、说明、演示。 ● 各类代销装饰材料样品，装修公司方案、报价。 ● 大屏幕电脑，演示项目各单元不同装饰方案效果。 ③ 签约室 ● 价格洽谈及签约用。 ● 高档沙发、茶几等家俱及用品，特制签约台。 样板间 ① 由于现场场地狭小，建议待工程进入到一定程度后，在楼内布置。 ② 可与最先购房者商洽，售楼处提供方案经其认可后装修装饰，待销售结束后折价 转让给该业主。 各代理 机构 提供海报、招贴、彩旗、售楼资料等布置代理机构销售现场，以渲染气氛，吸引注 意力。 （三） 销售辅助品建议 售楼书。 采用流行大幅单页形式，强调项目主要卖点，通过精美的平面设计， 诗句般文字编辑建立起顾客对此项目的感性认识。 同时兼及户型、位置等基本资料。 说明书。 包括价目表，付款方式，建材设备说明，物业管理服务说明等，格式 统一，文字及版面编辑活泼有创意，以保证阅读兴趣。 促销品。 统一设计制作记事本，将项目有关图片。