x村房地产项目投资可行性初步分析报告(doc44)-地产可研(编辑修改稿)

x村房地产项目投资可行性初步分析报告(doc44)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

0、 170、 2280 ㎡， 平层，阁楼复式，电梯 现价 9580—11700 元 /㎡， 毛坯房 项目占地 万㎡ ,容积率 ， 2020年 5 月交房，购买群体本土占 60%，外地占 40%。 颐 景 园 香港路南 多层 130— 180 户型 平层 7000 元 毛坯房 2020 年交房，当时卖价 4000，现价 中国最大 的管理资源中心 第 13 页 共 39 页 海宁路东 7000 左右，项目相比档次较低。 （二手房） 金地公寓 香港路南 山东头路 150 ㎡ 平层 7800 元 /㎡ 毛坯房 全海景高 层二手房。 蔚蓝海岸 海口路北 海尔路西 139 ㎡、 145 ㎡（ 3*2*2）、320 ㎡、 平层、少量复式、双拼别墅 9000— 30000元 /㎡ 精装修海景房 总面积 10 万㎡，分两期开发，二期需拆迁，预计年底会拆 弄 海 园 海口路北 秦岭路两侧 230 ㎡、 260 ㎡ 310 ㎡、 330 ㎡ 复式、别墅 7800 元 /㎡14500 元 /㎡ 精装修 最早介入该区域的开发商，高档物业代表（二手房） 千泰居 海口路北 松领路东 240 ㎡ 平层 8500 精装修 2020 年建成，原价 6500（二手房） 王 家 村 区 千禧龙园 香港路北 松领路东 150 ㎡、 240 ㎡、 300 ㎡ 4 平层 2 复式 5 层阁楼 7000 元 /㎡ 毛坯房 1999 建成（二手房），现价 6000— 7000元 /㎡ 美林小镇 香港东路北 规划 131 路东 180270 ㎡窄面 4 层户型 带车库 4*3*2，带小面积私家庭院，部分带独立车库。 TOWN HOUSE 240 ㎡ 200 万310 ㎡ 220 万320 ㎡ 250 万（阁楼看海 ） 毛坯房 总占地 万㎡，共 200 户，一梯一户共五层（含夹层和地下层），面宽较窄，户型功能分区复杂，绿化率 47%， 2020年 7 月 开盘，交房时间 2020 年 3 月底 悦海豪庭 香港路南 王家村对面 15 160、 20 2 380、370 ㎡ 平层、别墅、复式 03 年 8800 元 现 10000—12020 元 /㎡ 厨卫 精装 共 200 套、 34 栋多层、 3 栋独栋别墅、5 栋双拼， 2020 年入伙。 （二手房） 卧龙山庄 香港路北 XXX 村 140 ㎡、 150 ㎡、 160 ㎡ 170 ㎡、 230 ㎡ 平层 海景房 8000沿街 7500 底层 7200 后排 7800 均价 7500 毛坯房 总建面 8669 ㎡，共 7 栋， 56 户， 2020年底交房，本地客户 60%以上 爱琴海公寓 香港路北 XXX 村 129 ㎡、 150 ㎡ 平层 02 年 3000 元 现 6600 元 /㎡ 毛坯房 六栋共 86 户，四层加阁楼 中国最大 的管理资源中心 第 14 页 共 39 页 沙 子 口 区 山水名园 香港路北 XXX 村 110— 180、 230 以上 平层、双拼 多层均价6000、TOWHOUSE8000 以上 毛坯房 占地 606 亩，总建面 40 万方，容积率1 以下，多层、单体别墅、 TOWHOUSE、联体、小高层，共分三期，一期已卖完，二期今年 5 月份动工，一年交房，规模最大，配套设施最完善。 汇海山庄 东海路 76 号 337 ㎡、 634 ㎡ 联体别墅 独栋别墅 300 万 毛坯房 2020 年入伙，全海景，带中央空调，一至五层带阁楼，二手房 海逸翠庭 姜村西 香港路北 178— 190 ㎡（ 3*2） 183— 194 ㎡（ 3*2） 189— 202 ㎡（ 4*2） 143— 146 ㎡（ 2*2） 220— 233 ㎡（ 4*3） 复式双层 8000— 11000元 /㎡ 精装修（ 1500元 /㎡） 占地面积 22020 ㎡，容积率 ，共80 户，三层加阁楼， 2020 年 5 月交房。 阳明山庄 香港路北 沙子口镇 150— 160 平层 原 4000 现6000 毛坯房 2020 年建成，共 100 户左右 未名山庄 香港路北 沙子口镇 130 少量、 180、 2 2230 三层平层、复式 毛坯房 海涛园 香港路南 沙子口镇 200 ㎡ 别墅 420 万 精装修 一至四层，带车库、院子， 2020 年入伙，二手房。 海涛园二期 香港路北 沙子口镇 60— 80、 300 以上 平层、别墅 原 4000—6000，现全海景别墅 300㎡400 万 毛坯房 2020 年建成，共 6 栋 43 户，平时仅10 户居住，大部分为外地客户 山海花园 香港路北 沙子口镇 200 ㎡ 复式 3 阁楼 150 万 精装修 租金 万 /年，中档海景二手房 浮 山 区 丽都国际 香港路北 海宁路东 121 ㎡、 133 ㎡、 185 ㎡ 顶层复式 167 ㎡ 平层 复式 均价一万 一、二楼为 精装修，送微波现正封顶，总建面 万，规划面积65540 ㎡，多层带电梯 中国最大 的管理资源中心 第 15 页 共 39 页 顶层复式 174 ㎡ 9500 元 /㎡ 9700 元 /㎡ 炉、嵌入式炉窖 天泰馥香谷 香港路北 海安路西 130 ㎡、 170 ㎡、 210 ㎡ 平层、复式 别墅 03 年 7000 元 04 年 8000 元 毛坯房 一期、二期，共 425 户 建飞花园 香港路北 海青路东 中、小户型 平层 6000 元 毛坯房 建委开发，规模大，早期产品 凯旋山庄 香港路北 海川路西 176 ㎡、 96 ㎡ 4 复式 176 万、 80 万 精装修 二手房 荣美御园 香港路北 海青路西 126 ㎡、 176 ㎡ 184 ㎡、 198 ㎡ 平层 约 8500 元起 毛坯房 海景多层带电梯，现未开盘，五月预计开盘，三栋，别墅已卖完 实态综合分析 该片区沿海楼盘是青岛价格水平最高、开发水平较高的地区。 主要范围指东海路与香港路一带的区域，以香港东路沿线、 XXX 旅游度假区的纯粹“富人区”为代表。 开发楼盘的主要特征如下： □ 海景是其最主要的卖点，既能享受到稀 缺的海景资源，又能充分享受远离城市喧嚣、繁华的静谧生活。 □ 开发的楼盘档次较高，多为别墅、电梯洋房等中、高档住宅，价格定位相应较高。 □ 该片区开发产品面积较大，立面多为欧式或现代风格，内部配套设施完善；但规划、户型设计方面普遍存在问题。 □ 此片区为崂山区的商务中心、行政中心，同时分布了青岛大学、中国海洋大学等高等院校，整个片区的市场形象已被充分接受。 □ 香港东路一带可开发土地资源逐渐减少，因此开发重点逐渐向 XXX 风景区以东一带发展。 □ 此区域楼盘目标群体主要为青岛高收入阶层，外地置业者在一线海景房 消费中所占比重很大。 中国最大 的管理资源中心 第 16 页 共 39 页 第四章 青岛消费者调查分析 第一节 消费者住房需求调查概述 消费者调查的目的 由于房地产行业的特殊性，目标消费群锁定是项目操作的出发点和回归点，只有对潜在的目标消费群体有比较清晰认识的前提下，才能把握好项目的市场定位和形象定位。 本次消费者调查的目的是为了确定本项目的主力消费群体，了解此部分群体的生活习惯、住房需求心理特征和消费特征，以便初步确定本项目的消费定位。 本次调查对象为：市场上同类项目业主、房地产从业人员及相关政府机关人员。 项目调查方式 由于此次市调时间关系，因 此本次消费者调查并未以问卷形式进行调查。 而是采用“针对样本走访”的形式，主要以拜访、谈话形式对调查对象进行调研，主要拜访人员为 同类项目业主 、房地产相关单位人员、相关政府机关人员。 居住状况调查概述 该片区主力消费群可以分为两大部分，一部分为青岛本地高收入阶层，主要集中在私营业主、政府官员、外企人士和国内企业高层领导等范围内，基本上为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲度假居住；另一部分为外 中国最大 的管理资源中心 第 17 页 共 39 页 地人士，主要集中在东北、内蒙新疆、山东等地，职业以私营业主和国有企业为主，购买目的为居住兼投资。 从产品方面看，一 线海景且位置较好、售价较高的住房多为外地置业者所购，产品形式多为别墅、联排别墅和复式；而二线海景房，本地人士认购较多，产品形式多为多层平层住宅。 分析其原因，一是一线海景房总价过高，本地消费者承受力有限；二是离海过近，潮湿不舒服，本地消费者不接受。 而且从投资角度看，二线稍偏位置的产品更具备升值潜力，这也是本地消费者追求的主要原因。 第二节 购房需求情况调查 经过多角度、多方面的调研，得出初步该片区的需求意向： 立面：三段式应用最广，欧式与现代风格的融合受市场追捧 面积：一线沿海物业，平层户型面积控制在 130180 ㎡ 复式户型面积控制在 200260 ㎡ 别墅户型面积控制在 240500 ㎡ 二线观海物业，平层户型面积控制在 100150 ㎡ 复式户型面积控制在 160240 ㎡ 别墅户型面积控制在 240500 ㎡ 户型：三房平层、四房复式、四房联排、独立别墅 建筑形式：复式房、联排及独栋别墅需求增大 装修：精装修与毛坯房的比例各占一半， 针对外地客户提供装修较好 中国最大 的管理资源中心 第 18 页 共 39 页 创新：楼盘在产品形式及品质方面有所创新，可以有效增加产品竞争力 区位：在土地资源日益稀缺的前提下， XXX 以东区域成为市场热点。