xx区xx乡房地产可行性研究报告(doc54)-地产可研(编辑修改稿)

xx区xx乡房地产可行性研究报告(doc54)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

市住宅价格分别 为 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，呈现出逐步攀升的态势，（见右图）全年平均价格为 元 /平方米。 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点； 2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比 1999年上涨 %；我市经济适用房均价在 1300 元 1400 元 /平方米之间； 3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较 1999 年上涨 %，成为新的市场亮点。 写字楼 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 48 页 由于宏观经济环境的转好 2020 年我市写字楼价格较往年都有提高。 2020年四个季度写字楼价格分别为 、 404 、 元 /平方米，平均售价为 4032 元 /平方米，租价为 25 元 /平方米，较 1999 年上涨6%。 2020 年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。 2020 年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此 2020 年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。 写字楼地段 价格分布图如下： 1．建设大道上自青年路，下至 香港路一带是 XX 市高档写字楼最密集的地方。 汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。 该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在 7580 元 /平方米 ，平均月租价为 60 元 /平方米，平均入住率为 60%左右。 2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段， XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。 平均售价为 5036 元/平方米，平均月租金为 元 /平方米，入住率为 55%，退居次席。 3．胜利街至江汉路一带、沿江大道。 聚集了武信大厦、金涛大厦 、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为 4160 元 /平方米，平均月租价为32..8 元 /平方米，入住率为 50%左右。 4．中南路至武珞路沿线。 中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为 4091 元 /平方米，平均月租价为 元 /平方米，入住率达 70%。 5．宝丰路、汉阳地区。 平均售价为 3810 元 /平方米，平均月租价为 30 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 48 页 元 /平方米，平均入住率为 80%左右。 加入 WTO 后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整 体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。 商业服务用房 2020 年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。 主要得益于 2020 年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。 我市 2020 年新开大型商场2 家 —— 庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。 2020 年汉正街也提出了二 次创业，大夹街商城 500 个商铺全部发售完毕。 但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。 从以上资料可以看出， XX 市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。 3． 2020 年及未来 XX 市房地产市场展望（亿房网 2020 年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。 因此 2020 年也是 XX 市房地产发展的重要一年。 1． 2020 年 XX 市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100 亿，住宅竣工面积达 500 万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 48 页 经济热潮。 2020 年开发主要集中在 XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。 2． 2020 年， XX 市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。 3．继续加强经济适用住房的建设，并在 2020 年 XX 市将建立起经济适用房的审核机制。 经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。 4． 2020 年， XX 市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。 将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。 5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。 推行一个窗口 收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。 6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。 同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 48 页 7．积极推进 XX 市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。 另据专家预测， 2020 年房地产价格的大 趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。 支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬， 2020 年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。 另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如 2020 年国家加大住房公积金的归 集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。 （《长江日报》 2020’9） (三 )有利投资经济形势成因分析（亿房网 （一） 国家宏观经济的影响 截止 11 月份，我国经济保持 %的高速增长。 是亚洲金融危机以来表现最好的一年。 主要表现如下： 11 月份，全国完成工业增加值 2171 亿元，比上年同月增长 %，继续保持比较快的增长势头。 111 月累计完成工业增加值 21327 亿元，比上年同期增长 %。 国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 48 页 走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。 11 月份工业产品销售率为 %,比上年同月提高 个百分点，与上月产销率基本持平。 111月累计，工业产品销售率为 %,比上年同期提高 个百分点。 前11 个月累计出口交货值比上年同期增长 %，仍保持了快速增长的势头。 11 月份全国居民消费价格总水平比上月上涨 ％，比去年同月上涨 %， 111 月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上 涨%。 其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨 %和 %。 （二） XX 市经济发展势头良好 今年以来， XX 市 GDP 一直保持 10%以上的增长率，因 GDP 增长带来的财政收入增长额约为 13 亿元左右。 10 月份，全市国有工业及年销售收入 500 万元以上的非国有工业企业完成工业增加值 亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 %。 各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。 国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值 亿元、 亿元、 亿元和 亿元，比上年同期增长 %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定资产投资 亿元， 比上年同期增长 %。 其中基本建设完成投资 亿元，增长 %；更新改造完成 亿元，增长 %；房地产完成 亿元，增长 %。 消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。 对外贸易 10 月份实现外贸出口 3451 万美元，比上年同期增长%，保持较高的增长幅度。 截止 11 月底，全市国有工业企业总产值同比增长 %，产品销售收入增长 ，实现利税增长 %，实现利润总额由去年同期的负 2 亿元到今年盈利 亿元，亏损企业的亏损额由 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 21 页 共 48 页 去年同期的 亿减少到 亿元。 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11 月，空置面积分类指数值为 点，明显低于去年同期 点的水平。 今年前 11 个月，商品房空置面积的增长速度为 %，当月净增空置面积 169 万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。 截至 11 月，全国商品房平均销售价格为每平方米 2091 元，同比增长 %，是下半年以来的最高增幅。 其中，商品住宅销售价格为每平方米 1962 元，比前 10 个月增加 47 元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。 今年前 11 个月，全国完成房地产开发投资 亿元，同比增长 %，增幅比去年同期提高 个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达 %。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。 前 11个月，全国累计土地开发面积 5337万平方米，同比增长 %。 （三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持 据统计，今年全市公积金归集额为 5 亿元，超过政府 亿的目标，公 积金使用 亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为 22 亿元。 另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说 XX 花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 22 页 共 48 页 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多 项生活指标的调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地。