xxx上夼东项目户型面积定位与价格定位独立深化报告(doc34)-前期定位(编辑修改稿)

xxx上夼东项目户型面积定位与价格定位独立深化报告(doc34)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

月 2750 元 /㎡ 奇山路 52 ㎡ ~75 ㎡ 350 元 /月 2666 元 /㎡ 上塔路 80 ㎡ ~90 ㎡ 700 元 /月 2840 元 /㎡ 华联新村 140200 ㎡ 850 元 /月 3625 元 /㎡ 类比市场 市场供出租与二手销售平均面积 市场出租均价 市场 二手交易 销售均价 约为 90~95 ㎡ 629 ~648 元 /月 2873~2982 元 /㎡ 本项目板块二手市场项目供应面积体系与价格体系如下： 市场供出租与二手销售平均面积： 约为 90 ㎡ ~95 ㎡ 市场出租均价： 629 元 /月 ~648 元 /月 市场二手交易销售均价： 2873 元 /㎡ ~2982 元 /㎡ 年折旧率约为：每平方米年折旧 ~ 约为 RMB217 元 /㎡ （未统计市场准确面积影响与产品户型、区域环境等多方面参考因素） 市场均价定位 类比 一手 交易市场 市场最高均价 市场最低均价 市场均价 5739~5890 元 /㎡ 4030~4200 元 /㎡ 4447~4448 元 /㎡ 类比 二手 交易市场 市场供出租与二手销售平均面积 市场出租均价 市场二手交易 销售均价 约为 90~95 ㎡ 629 ~648 元 /月 2873~2982 元 /㎡ 小结： 本项目市场由于市场地块供应短缺，加之为城市中心之核心地带，而且片区内产品结构较为成熟与紧跟时代，市场价格不断上扬；从一手交易市场高低均价与市场均价与上述项目针对的目标客户群体与客户档次看来，本项目区域房地产市场价格仍为理性；以下公式可简单推断区域市场的目 标客户群体定位与档次： 根据政府统计部门统计， 2020 年，烟台全年城镇居民人均可支配收入为 9785 元（未统计隐性收入来源与灰色收入来源等），全年人均消费性支出为 7479 元。 以（ 9785247。 12 个月）人均月可支配收入 815 元计算，一个普通收入家庭月均可支配收入在（ 815 2 人） 1631 元左右。 按国家公布房地产按揭供款额安全线为普通家庭月均收入四份之一计算，该家庭月可支配按揭供款额应为 408 元。 而实际以本项目区域市场房地产项目销售均价为 4448 元计算，一套中等户型 80 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) ㎡的住宅总价格已达 36 万左右。 以首 付房款 30%银行提供按揭供款 25 年（暂按新公布利率 ）计算，该家庭月按揭供款已达为 1276 元左右，在一定程度上已经严重超过了普通家庭能正常承受的能力，虽然现实国内购房者按揭供款额一般为动用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不为少数；因此，本项目目标市场价格定位针对的目标客户群体多为家庭财务经济较为稳健的小康家庭与金领阶层与富足阶层，亦同时给本项目在产品价格定位基础上的目标客户群体定位给予了针对性参考。 本项目如按市场均价以上定价目标客户群体初步定位则为： 家庭财务经济较为稳健的金领阶层、富足阶层企 事业单位领导与管理阶层等为主的二次、多次置业家庭或小型公司企业、投资者 本项目如按市场均价以下定价目标客户群体初步定位则为： 以普通工薪阶层、就近置业家庭等为主的小康家庭购房者、初次置业家庭 ■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究表示： （偏向针对犹豫于购买一手房与二手房的客户） 本项目区域市场，二手供求火爆，二手交易均价亦已突破 3000 元均价大关，与一手市场仅相差 1000 余元价差，相对比例稳定，而缘于本项目为一手市场项目，所以并未对二手市场过于深入进行研究，并未统计市场准确面积影响与产品户型、区域 环境等多方面参考因素，但单从年者旧率仍可得出结论为： 由于市场产品供应与更替缓慢，折旧年限拉长（平均者旧年限达 7 年左右），因此二手市场价格坚挺，直接影响一手市场对购房观念的冲击，导致市场目标客户群体有感买旧房不如卖新房划算；如按市场总价格计算，同为商品房，二手市场均价格为 3000 元 /㎡，一手市场为 4400 元 /㎡，以总面积 100 ㎡计算，总价各为： 30 万与 44万中间差价为 14 万；但若购买了 30 万的二手房不单要支付高额交易费用（中介费、交易费等），而且还必须考虑楼宇折旧年限带来的无形损失（平均 7年按每年 217 元 /㎡计算，已达 15 万）、还将面临丧失新建小区商品房的区域环境氛围优势、保值增值计算方式重列、旧房翻新、楼宇修葺、旧户主遗留人事邻里问题等等一系列潜在问题隐忧。 因此，二手房产交易价格高企对本项目一手交易市场发展仍为利大于弊。 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) ■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究表示： （偏向针对投资者与保值倾向、增值倾向的客户） 租赁市场畅旺无疑对投资客户而言是最大的利好，从以下列表可简单得出依据；按市场现供应面积与租赁价格、产品质量、与结合宏观市场研究，现项目所在市场大中小各类型企事业 单位日增，但市场供应状态仍处于房地产产品良莠不齐、租赁物业市场划分不明显的朦胧阶段，上述列表的用于居住的商品房租价由于产品老化，价格无法维持正常水平，价格差异较大，个别好的小区价格升幅犹为明显，如华联新村，该项目就商品房租赁居住的市场均价已比同类产品市场高约近 15%至 20%左右，而针对写字楼的租赁市场价差就更为明显；详见下表： 项目周边商务办公楼租赁价格： 项目名称 层数 供应 户型面积 租价 对外供应总套数 市场均价 地税大厦 16 50/70/90/100 ㎡ 50 元 /㎡ /月 30 约 32 元 /㎡ /月 商业银行附楼 4 15/20/30/40 ㎡ 13 元 /㎡ /月 15 国通大酒店 3 10/15/25 ㎡ 25 元 /㎡ /月 31 轴承仪大楼 9 400 ㎡ /层 21 元 /㎡ /月 6 预备役综合楼 4 80 ㎡ 21 元 /㎡ /月 6 正源律师事务所楼 4 20 ㎡ 33 元 /㎡ /月 24 正大会计事务所 2 100 ㎡ 50 元 /㎡ /月 1 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 新闻中心 4 20 ㎡ 46 元 /㎡ /月 40 鲁鑫城建 6 20 ㎡ 42 元 /㎡ /月 24 思源广告 5 20 ㎡ 20 元 /㎡ /月 8 项目周边商 务办公楼相应配套及租赁现状： 项目名称 物业配套 现租赁状况 地税大厦 水 \电 \暖 \免管理费 3F/6F/7F 共 3层 ,只余 2 套 (其余层自用 )租赁单位规模较大 商业银行附楼 水免 ,电自负 ,无供暖 1~2 层为俱乐部自用 ,3~4 层仅余 2 套 国通大酒店 水暖免 ,电限额外自负 1层 3 层北部为客房 , 3 层南部出租 ,仅余 1 套 轴承仪大楼 水 \电 \暖 \管理费自负 1~2 层 \9 层自用 ,其余全部租出，基本为大型企事业单位租赁，而且皆为整层租赁 预备役综合楼 水电自负 ,无供暖 2~4 层 ,全部租赁一空 正源律师事 务所楼 水电自负 ,无供暖 2~4 层 ,全部租赁一空，而且皆为整层租赁 正大会计事务所 水电自负 ,无供暖 已租出，而且皆为整层租赁。 新闻中心 供暖免费，电费自负 1与 4 层自用， 2 层整层已租出， 3 层剩余6间较差户型仍未租出 鲁鑫城建 无暖气，水电自负 已全部租出，而且皆为整层租赁 思源广告 无供暖，水电自负 一层 8 套，每 2 套一个公司，已全部租出 项目周边商务办公楼内公司：（参考目的：档次、规模、经营种类等） 经营类别 公司名称与经营业务 类别 公司名称与经营业务 金融服务 明瑞事务所 广告设计 印刷 东芝霓虹灯广告 天安保险 甲申广告有限公司 永鑫财务公司 永卓图片设计 恒德事务所 传承设计创意工作室 信用担保公司 天河彩印 方正事务所 南方印务 中智财务服务公司 网络信息 华莱网络 经贸 新纺经贸 正中信息 泰怡经贸公司 教育 农业技术学校 瑞庆商贸公司 国际教育交流中心 创浩工贸 毓璜顶教育中心 诚合商贸 其他 万佳礼品 丰源公司 中恒业务部 松泽经贸 中信灵芝 土畜产对外贸易 裕德食品 建筑装饰 鹏信装饰公司 圣玛瑜伽女子俱乐部 大都装饰 三特翻译培训部 润恒装饰 烟台商会 海翔水泥 农机监理站 润丰装饰 爆破公司 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 东兴岩土工程 三阳心理咨询 我们由以上列出的调研数据诸表可以看出，本项目周边办公场所的需求市场远大于供给市场，而且相关物业配套都较差，仅从办公环境和配套设施来看，除地税大厦外，其余办公地点均无中央空调和较规范的物业管理，而且相对的租赁价格仍然高企不下（市场均价： 29 元 /㎡ /月 ~32 元 /㎡ /月）。 如以租赁住宅的价格模式换算，租赁一套 80 ㎡的商 品房作为办公用自住两用房按住宅租赁价格计算，市场均价仅仅为 700 多元 /月左右，而租赁一套现市场供应的办公写字楼就需要近 2500 多元 /月。 但遗憾的是，帐人人会算，现今市场却并无太多能同时满足居住、办公、档次规模较好、配套服务齐全、而租赁价格适中的优秀物业可供市场消费者选择。 因此，巨大的市场业态空缺亦展示了本项目市场机会空间所在，由于本项目规模体量限制，无法在产品规模与人造景观、配套设施等方面与现今或未来市场上的竞争同类项目相对比；因此，影响投资客户是否前来购买本项目商品房的最大心理障碍因素为如何将项 目增值潜力得以最大化体现，而根据上述数据最终分析结果亦表明： 本项目户型定位必须以目标客户群切身利益基础为定位准则，切合实际市场状态，定立于数据基础与深化调研基础下的合理户型面积与二手市场的销售、租赁均价对接，并达成最大化投资回报效果的创造。 依据第上述第 1 条的操作规程后，本项目价格定位必须根据户型定位为基础，针对目标客户群体的多向利益（投资获利、产品优化保值获利、居住对环境健康有利、社会名声宣传效应利益等等）为准则，定一个可返算的合理投资回报方式而吸引投资型目标客户群与希望购买项目后项目能增值、保 值的客户群体。 所以，在通过对本项目二手市场的调研分析与反推论证后得出结论为： 本项目必须在户型面积定位与市场价格定位对接前在业态定位上给市场一 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 个明确而鲜明的市场业态定位以区分现有市场，立足于未来发展市场之，创造自己的市场空间，跳离竞争线以至项目立于不败之地； 因此，本项目在市场业态定位上有三项选择： 定位于纯住宅楼 定位于商务公寓 定位于商住公寓 与市场类比竞争项目 16大卖点分析价格的评比 评分标准（极差 0较差 0一般 0较好 0良好 0极好 10） 个案一：东海山庄 项目地 理位置 莱山区和芝罘区两区交界地带 ,环山路东口隧道处 07分 居住环境 依山临海，区内环境较为幽静，但靠近马路边的部分住户仍有噪音与空气污染影响 08分 居住氛围与 居住文化 东面傍山而建 ,地属芝罘尽头 .西有教育学院 ,形成平面上的断层感 ,北接伯马山庄和老居住区 ,从一定意义上看生活居住氛围比较孤立。