soho中国第一大道商业房地产投资项目可行性分析手册(16页)-地产可研(编辑修改稿)

soho中国第一大道商业房地产投资项目可行性分析手册(16页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

● 房价增加 10%，回收投资的时间 将延长四年。 ● 房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。 4. 附图 （ 1） 第一大道采用一次性付款与按揭付款投资收益的对比 图 1 %%%%%%租金回报率 IRR 回报率1 回报率2一次性付款按揭付款 （ 2） 采用按揭 , 第一大道与财富中心投资收益的对比 图 2 %%%%%%租金回报率 IRR 回报率1 回报率2第一大道财富中心 第二部分：第一大道投资风险分析 1. 投资第一大道可能出现的风险 ● 受市场供需等状况的影响，写字楼租 金可能走低； ● 受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低； ● 变现困难，流动性较差； 2. 考虑风险因素后的投资收益分析 假设 ● 将原租金 26 US$/月 /平米下调到 20 US$/月 /平米； ● 将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的 10％； ● 将原来的 ％营业及附加税调整为 17％房产税加营业税； ● 将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降 10％ 3. 考虑风险因素后第一大道写字楼投资收益测算 项目 计算 单价 ￥ 16,000 面积 300平米 总价 ￥ 4800,000 按揭比例 60% 贷款总额 ￥ 2,880,000 年利率 ％ 月息： ％ 贷款期（月） 120 CBD甲级办公楼租金 20 US$/月 /平米 月租金 ￥ 165/月 /平米 年租金 ￥ 1985 假设空置及其他费用（ 10％） ￥ 199 净租金 ￥ 1786 扣税 (房产税及营业税 17％ ) ￥ 304 税后租金 ￥ 1482 租金回报率 % 投资回报分析 1：假设不作按揭 , 四年后卖出，房价下降幅度 10％ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 ￥ 4800000 租金 / / ￥ 444600 ￥ 444600 ￥ 444600 卖房收入 / / / / ￥ 4320200 净现金流 4800000 / ￥ 731498 ￥ 731498 ￥ 5531498 内部收益率 (IRR) % ￥ 6994494 回报率 1 % 回报率 2 % 投资回报分析 2：假设作按揭 , 四年后卖出，房价下降幅度 10％ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 现金流 (收入为正，支出为负 ) 房款 4800000 按揭款 ￥ 2880000 首付款 － 1920200 租金 / ￥ 444600 ￥ 444600 ￥ 444600 ￥ 444600 还按揭款 / － 376438 ￥－ 376438 － 376438 ￥－ 376438 卖房收入 / / / / ￥ 4320200 按揭还本 / / / / － 1915675 净现金流 － 1920200 ￥ 68162。