bobos(布波族)策划案(doc48)-营销策划(编辑修改稿)

bobos(布波族)策划案(doc48)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

和集合生活因素，市南区的 楼盘成交几率非常之高。 个性化、多元化的高层小区将领导近期置业潮流 通过对青岛楼市的调查发现，随着购房者品位的日益提升，个性化小区所带来的完善的社区配套、多层次的小区建筑类型组合、点面结合、空间结合的绿化景观设计、多样化的户型选择，以及个性化小区给购房者带来的物业的附加价值，强烈吸引购买者的注意力。 装修房需求不容忽视 建设部门正推行住宅产业现代化提高住宅质量，逐步取消毛坯房，积极推广全装修房或菜单式装修模式。 市场品质竞争的加剧，舒适房再次引起人们的关注，即刻入住的概念逐步得到市场的重视，装 修房的市场消费有一定潜力。 （二） 项目板块地段分析 中国最大的管理资源中心 第 23 页 共 50 页 BOBOS 公寓位青岛市市南区，属于东部板块。 东部板块为青岛政治，经济中心是青岛房地产的热销坂块，属于高端市场。 对于该板块的细分可定为三类地段 第一类地段为： 香港中路和东海路沿海一线，此地段环境优美，配套齐全，以滨海花园、碧海花园，海逸名都为代表的高档社区密集此地段，此地段开发已达饱和状态，但房地产市场需求还存有很大一部份空间。 第二类地段为： 香港中路与江西路之间的地段，可供开幕用地不多，只有建设中的各都城，悦海花园，些地段离海有一段距离， 环境不比上第一地段，但此段商业氛围浓郁，带来的生活方便快捷。 第三类地段为： 江西路与快速路此地段一所高校 建工学院，开发量较大，主要以高层项目为主，金福家园，创业者公寓，博思公寓等几处楼盘不存在环境优势，但其价值照上二种地段较低。 （三） 项目地段描述 中国最大的管理资源中心 第 24 页 共 50 页 BOBOS 公寓位于第二类地段，此地段较成熟的楼盘有新贵都、名都城、悦泉公寓、逍遥居，周边配套齐全，市场位置较好，可利用资源较多。 （四） 板块功能定位 第一类地段的楼盘，经过近年来的发展，已将东部的房地产呈上扬走势，推上了一个高潮，使东部板块成为 房地产市场的一个热点， BOBOS公寓所处的第二板块，优势依然明显，交通便利，配套设施齐全，一度成为抢购热点，由于房价的一路攀升导致买方望楼却步，对于 BOBOS公寓而言，要建立一个高起点、标准高、高怪次具有个性化的高档社区，在第二地段中扮演为一个时尚领跑者，跃入高档社区的行列，使项与地段达成“双赢”。 （五） 板块开发动态 东部板块成为岛城高端市场中买方的热点，风景优美，成为置业首送。 第一地段：滨海花园、太平洋中心、金都花园、天晟苑、碧海花园、 中国最大的管理资源中心 第 25 页 共 50 页 颐景园、海逸名都 第二地段：香港花园、新贵 都、名都城、逍遥居、悦泉公寓 第三地段：华嘉大夏、广发金融中心、博思公寓、金福家园 （六） 板块的物业价格分析 东部板块现开发项目主要以住宅为主，价格划分以地段划分为主，总体上划分整个价格区，以第一类地段为一线，第二段为二线，第三段为三线。 由上表可以看出，一线价格维持在 元 /m2，一线 A 类处于最高价格段，受环境因素影响明显，二线主要受交通，商业氛围影响，三线依前两线无明显优势。 市场反馈的情况表明，只有在二线地段出现一个层次较高，定位准确，赋予给项个性化的楼盘才能有 所作为， BOBOS 公寓要在楼盘综合质素上下功夫，配合创新的社区主题定位，在其价格以一线略低的价格看齐，就找到客观上的支持点。 总结：板块在建项目很多，同时产生影响就会分食 BOBOS 公寓的部份客 中国最大的管理资源中心 第 26 页 共 50 页 户群体，要在二线市场上力求达到一线的价格，就要“一鸣惊人”具体做到以下几点。 一、把社区的各方面素质做好特别强调社区层次定位 新精项族群（ BOBOS）力求达到为岛城中坚力量量身定做的效果。 二、创新独特而又新颖的社区主题，扮演倡导者角色，做二线市场的精品楼盘。 步骤二：确定可类比项，对可类比 目的调研结果分析 制定调研区域和方式，我司派专门人员负责对方确定的可类比项目进行调查，获取基本情况及重要情报，由项目小组分析整理，对可类比项目作出针对性的分析与评价，可类比项目的自身特点和市场空白点等。 中国最大的管理资源中心 第 27 页 共 50 页 宏业高层周边项目市场调查研究 楼盘名称 路盘位置 物业形态 均价 [元 /平方米 ] 名都城 青岛冶金 房地产 燕儿岛 路与 江西路交叉路口 东 南 高层住宅 5 栋 均价 5800 元 /㎡销售 50% 颐灏园 青岛崇杰房地产 东海路 别墅、多层、小高层住宅 均价 10000 元 /㎡ 销售 80% 海怡名都 青岛颐灏房地产 东海 路 别墅、小高层、高层 碧海花园 东海路与澳门路 交汇处 别墅、高层 均价 8000 元 /㎡ 祥泰商住大厦 祥泰房地产 人民路与抚顺路交叉路口东南 L 型、板式 高层住宅 1 栋 3200 售完 方荟佳苑 世嘉置业公司 鞍山路与鞍山二路交叉路口东南 纯多层社区 5200 尾盘 康储山庄 康储实业公司 辽阳西路与福州路交叉路口西南 方型、塔式 高层住宅 1 栋 4600 销售率 80% 黄金岁月 伟和置业公司 温州路与人民路交叉路口东北 方型、塔式 高层住宅 1 栋 3600 销售率 70% 博思公寓 恒基宏实业公司 山东路与宁夏路交叉路口东北 直型、板式 高层住宅 3 栋 5700 销售率 50% 华宇大厦 华宇房地产公司 山东路与延吉路交叉路口西南 蝶型、塔式 高层住宅 1 栋 5200 销售率 60% 金福家园 金富房地产公司 山东路与宁夏路交叉路口西南 蝶型、塔式 高层住宅 1 栋 6000 中国最大的管理资源中心 第 28 页 共 50 页 主体 1/3 银禧苑 富捷房地产公司 山东路与宁夏路交叉路口西北 方型、塔式 高层住宅 2 栋 5800 精装修 茗古屋 环宇房地产公司 山东路与敦化路交叉路口西南 T 型、塔式 高层住宅 3 栋 未动工 创业者公寓 新园房地产公司 山东路与 宁夏路交叉路口东南 弧型、板式 高层住宅 2 栋 未动工 颐和广厦 房地产实业公司 鞍山路与鞍山二路交叉路口西南 方型、塔式 高层住宅 1 栋 4200 销售率 60% 泽通房地产策划代理机构 市场研究部 调研日期： . ● 现阶段直接竞争对手 名都城 青岛冶金 房地产 燕儿岛 路与 江西路交叉路口 东 南 高层住宅 5 栋 均价 5800 元 /㎡销售 50% 颐灏园 青岛崇杰房地产 东海路 别墅、多层、小高层住宅 均价 10000 元 /㎡ 销售 80% 海怡名都 青岛颐灏房地产 东海路 别墅、小高层、高层 碧海花园 东海路与澳门路 交汇处 别墅、高层 均价 8000 元 /㎡ 泽通地产策划代理机构市场研究部 中国最大的管理资源中心 第 29 页 共 50 页 ● 户室比分析 博思公寓 户室比 二室二厅二卫 11 11 120 三室二厅二卫 14 150 二室：三室 2： 1 华宇大厦 户室比 二室二厅二卫 11 116 三室二厅二卫 169 二室：三室 2： 1 金福家园 户室比 二室二厅二卫 11 三室二厅二卫 12 133 二室：三室 1： 2 泽通地产策划代理机构市场研究部 ● 潜在竞争对手 名都城 青岛冶金 房地产公司 燕儿岛 路与 江西路交叉路口 东 南 高层住宅 6 栋 主体完工、销售良好 金福家园 金富房地产公司 山东路与宁夏路交叉路口西南 蝶型、塔式 6000 主体 1/3 中国最大的管理资源中心 第 30 页 共 50 页 高层住宅 1 栋 未开盘 博思公寓 恒基宏实业公司 山东路与宁夏路交叉路口东北 直型、板式 高层住宅 3 栋 5700 外装修 销售率 50% 华宇大厦 华宇房地产公司 山东路与延吉路交叉路口西南 蝶型、塔式 高层住宅 1 栋 5200 封顶 销售率 60% 泽通地产策划代理机构市场研究部 步骤三：项目的 SWOT 分析及总体策划思路的拟定 阶段 A 项目的 SWOT 分析。