903康堡花园(doc22)-地产综合(编辑修改稿)

903康堡花园(doc22)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

（ 3）、建 议将楼 体结构 确定为 框架结 构，以 增加室 内外空 间的可变性，从而增加部分房间的开间程度。 （ 4）、装修标准选用菜单式精装修方式。 （ 5）、在 立面的 表现上 应与东 部城市 的整体 相和谐 并有适 当突出、 夸 张 的表 现 ， 既要 有 现代 感 ， 又与 投 资人 心 态 相吻 合 ， 色彩选用上应冷暖色对比较为明显，在二者间又要有适当的过渡。 （ 6）、在阳台 和窗体 的表现 上，应从整 体上考 虑细节 ，局 部采用变 化 ， 力求 新 颖 、实 用 ，使 客 户 从效 果 图上 就 有 一种 是 成 功人士居 住 地 方的 感 觉 ；另 外 ，在 充 分 控制 成 本的 前 提 下， 尽 量 注重新材 料 、 新工 艺 的 运用 ， 尽量 避 免 市场 上 产品 相 似 化、 趋 同 化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原则。 大量管理资料下载 康堡花园项目营销策划建议书 北京成业行 9 第三章：项目营销总体战略构想 营销，从本质上讲，是产品个性化的最大张扬。 实 践证明 ，抓 住产品 独有的特 征，进行最 强有力 的差异 性宣传，是实现销售利润最大化的根本法宝。 该项目独有的特征是： 紧邻 在北京 人心目 中无可 替代的国 安主场 —— 工 人体育 场，这是 一 个 市中 心 的 、大 型 的、 综 合 型的 、 有着 特 殊 定义 的 集 体育运动 、 休 闲娱 乐 、 大型 演 出于 一 体 的场 馆 ；此 外 ， 还有 一 个 综合性的室内工人体育馆。 紧 邻生 活在 北京 这样 一个 内陆 城市 中的 年轻 父母 及儿 童心目中 的 第 一个 海 洋 生活 缩 影的 水 晶 宫 —— 富国 海 底 世界。 这 两个所在是全 北京崇 尚健康 生活，维 护京城尊 严的成 年人和 渴望大 海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。 紧 紧抓住 这一其 他项目 所不及 的差异性 特征 ，喊出“运动 就在家门 口 ， 健康 生 活 每一 天 ”的 响 亮 口号 ， 进行 主 题 概念 的 演 绎升华，提出“泛会 所”的概 念：“成 人会所 在工体，儿童会 所在海 底”，把“ 足 球 运动 与 国 安主 场 ”的 热 点 以软 性 文章 、 各 种出 其 不 意又合情 合 理 的推 广 活 动结 合 起来 进 行 操作 ， 扩大 项 目 的影 响 度 和美誉度 ； 通 过金 牌 的 物业 管 理服 务 ， 把健 康 居住 和 家 居办 公 、 投资理财 有 机 结合 在 一 起， 定 能取 得 最 快速 的 、最 有 效 的市 场 轰 动效应。 不足 40 0 套住 房在 100 0 多万 人的关 注下消 化掉应 该不成 其为太大的问题。 总 之，“运 动 健康”是 该项目 唯一可 以在最 短时间 内形成 影响力的 着 眼 点和 发 力 点， 也 是最 容 易 演绎 的 时代 话 题。 产 品 的 风格应是内部使用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。 大量管理资料下载 康堡花园项目营销策划建议书 北京成业行 10 第四章：营销及推广策略 一、工作目标 销售目标 计划一年之内完成销售总额的 60~70%，达 到盈亏 平衡点。 广告目标 通 过全 方 位 、立 体 式 的促 销 ， 整体 包 装 、集 中 轰 炸， 达 到向目标客户和潜在客户推荐康堡花园的目的，实现预期效果。 广告诉求 目标客户：（ 1）、第一客户 ： C BD 商圈及 附近区 域的高 层白领人士、周边私营业主 （ 2）、潜在客户：投资者 主要运用 工具：（ 1）、东 二环、 东三环 、朝外 大街、 工体、富 国 海 底 世 界 等 周 边 的 广 告 路 牌 及其它方式传达信息； （ 2）、大中型活动； （ 3）、报纸广告； （ 4）、高尚直投杂志； （ 5）、电台（ 兆赫） ； 二 、 入 市 总 体安排 一 般而言 ，楼 盘项目 入市操 作分为 四个阶段 ：认 购期 、公开 期、强销 期 、 持续 期 ； 从项 目 的进 展 来 看， 现 阶段 康 堡 花园 的 上 市销售工作主 要为两 个最重 要的时 期： 200 1 年 8 月 8 日（ 暂定为 “康堡花园父 亲节”） 的内部 认购期 和 2020 年 9 月 9 日（ 暂定为 “康堡重阳健 康节”）的公 开发售 日，我们的 工作将 围绕着 这两个 阶段来准备。 为此，我们将 这两个 阶段 ，划分 为 5 个 时间段 来进行 准备工作： 前期准备期： . ~ 大量管理资料下载 康堡花园项目营销策划建议书 北京成业行 11 形象导入期： ~ 预探市场期： ~ 内部认购期： ~. 9 正式开盘日： 备注：形象导入期与预探市场期可部分结合进行 附表 3：入市总体时间安排表： 2020 年 5 月 ~9 月 工 作 内 容 时 间 安 排 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 广告的宣传设计及制作 ● ● 宣传计划的实施 ● ● 销售人员的招聘、 培训、市调 ● ● 推广方案的确定及定价 ● ● 内部登记、咨询及认购 ● ● 策略的微调 ● ● 正式发售 ● 三、推广策略 推广分析 本 项目的 客户定 位为高 级白领 和私企老 板；相对而 言，私 营老板可 以 理 解， 但 白 领这 个 词汇 的 目 标太 大 ，范 围 太 广， 容 易 产生混淆；为此，我们将这个层面继续细分。 所 谓白领 阶层即 为中等 收入者 即个人基 本月薪 在 50 00 元 以上或双人家 庭月薪 在 8000 元以上 者，而白 领的高 层收入 者无疑 就会将这个收 入再提 升一个 档次（ 个人基 本月薪 在 100 00 元以上 或双人家庭月 薪在 16 000 元 以上者）；通过我 们对周 边市场 和工作 人群的了 解 及 分析 ， 我 们认 为 以下 人 士 极有 可 能是 我 们 的第 一 客 户对象：  CBD 内外企工作在 5 年以上的 ，占具 高层职 位者  公司老板  小型私营业主  高级技术人员 大量管理资料下载 康堡花园项目营销策划建议书 北京成业行 12  高级管理人员 此 部分人 士绝大 部分拥 有共同 的特征 ： 35 岁 以上、素质 较 高、生活 富 裕 、工 作 压 力较 大 、强 调 身 份、 强 调个 性 与 品牌 、 崇 尚自然与 健 康 等等。 为 此， 我 们的 一 切 推广 销 售计 划 要 结合 项 目 自身的情况围绕着他们的这些行为偏好来进行。 由 于本项 目体量 不大，销售总 额不高 ，这就 意味着 如果按 正常比例 的 情 况下 提 取 广告 费 用则 不 能 满足 本 项目 实 际 操作 需 要 ；为此， 我 们 应本 着 少 花钱 ， 多办 事 的 原则 ， 充分 分 析 客户 行 为 ，以期花最少的钱，达到最大的边际效用。 （ 1）、从目标 客户的 出行方 面考虑 ；此 部分客 户基本 为：自己开车和出门打车，因此我们的推广投入主要以此两种方式进行： A、 对于 自 己 开车 的 客 户， 我 们建 议 在 东三 环 ，国 贸 桥 的北侧或 朝 外 大街 两 旁 各竖 立 一块 广 告 牌； 目 前急 需 进 行的 是 广 告牌的寻找、确 定；总体 费用约 为 200~2 50 万元 /年 ，计划 从 2020 年 8月起采用一年，费用控制在 250 万元。 B、对 于 出 行的 交 通 工具 为 出 租车 的 客 户， 我 们 建 议除 采用“ A”方案 外，还应 取用北 青报、晨报 的 DM 的形式；现在此 两家报社 对 出 租汽 车 免 费发 送 报纸 ， 因 此， 目 标客 户 在 车上 的 时 间我们可以充 分运用 ； DM 应富于 变化；费用 ：除印刷 费外 ，所需 费用较低，每次投 放的总 体费用 约在 5 万份， 5 万元之内， 计划采 用 6次，发行时间待定，推广费用约 30 万 元。 C、相 对 于 自己 开 车 和开 出 租 汽车 的 司 机来 说 ， 收 听交 通广播无疑是 打发无 聊时间 的方法 之一，而目 前在北 京收听 率比较 高、相对传播 成本较 低的是“ 北京交 通台”和“北 京音乐 台”，此 种推广方式也 应是我 们传递 信息的 途径之 一；我们可 选择时 段 30 秒套播，总体计 划进行 5 个月，时间分 别为开 盘期 20 01 年 9 月、 11 月及 2020 年 4 月、 5 月、 7 月，费用预 计 50 万 元。 D、另 外 ， 从交 通 中的 视 野 角度 来 讲， 公 共汽 车 的 车身 广告及道路周边的“公益”。