426香港私人住宅楼调查报告-公寓住宅(编辑修改稿)

426香港私人住宅楼调查报告-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

的楼宇质素验证计划，以评估楼宇的品质；  消委会促请新楼发展商提供全面的建筑保养保证 (building warranties) ， 使物业在落成后一段长时期仍有良好的转让潜力。 消委会又赞同政府引进强制规定建筑物的检验计划；予业主立案法团更大 权力，改善楼宇的公用地方；及设立维修基金等 15。 2. 楼宇按揭贷款  本会相信政府建议的按揭证券公司，有利于促进住宅楼宇按揭贷款市场发展。 本会支持成立按揭证券公司，但政府必须在风险管理方面作适当安排，并让楼龄较高的物业有较大机会获得按揭贷款。  政府亦可同时考虑其他办法，以鼓励设立专门的楼宇按揭贷款公司，让消费者有更多 按揭机构选择，使未能符合较严格的银行按揭贷款规则、但又有意置业的人士，获得财政上的支持。 若按揭证券公司未能成立，市场上更需要有专门的楼宇按揭公司。 3. 改善交通运输设施 若能改善遍远地区的交通及基础设施，有助舒缓整体的房屋需求。 本会建议政府改善较偏远地区的运输和基础设施，增加消费者在这些地区置业的意欲。 引进措施，防止违反市场竞争的行为 建议五： 订立业界守则 63. 政府应尽快实行法律改革委员会的建议，规定无论属「同意方案」及「不受同意方案管制」的楼花买卖，均须透露必要的资料。 此外，政府应一视同仁，确保「不 受同意方案管制」的楼盘亦同样受防止投机炒卖措施的约制，免因过度炒卖，扭曲市场的正常运作。 事实上，消费者亦未必能够分辨两类方案楼盘的分别。 64. 政府应与地产建设商会合作，为私人住宅楼宇发展商订立守则，让消费者掌握较准确的资料： 1. 售楼说明书必须有正确及充足的资料； 2. 对「不受同意方案管制」的楼盘开卖方法，协定守则，例如地产建设商会就抽签办法订定的细则； 3. 划一量度楼宇面积的方法，规定以实用面积而非建筑面积为单位。 建议六： 确保公平的市场竞争 65. 地产发展业和广播业和电讯业不一样，地产业并没有任何法例或专定发牌条 款规管经营者的公平竞争情况。 本会认为香港需要公平竞争法例，而该法例将可适用于地产发展业，确保市场上不会出现有违反竞争的行为，例如划一定价、合谋行动等，以保障经营者和消费者的权益。 提供可靠的市场资料 66. 消费者必须有充足的资料作理性的选择，同时使市场有效率地运作。 建议七： 增加透明度 67. 「同意方案」的楼盘，发展商向政府申请预售的时候，应列明其销售计划，如每批销售的单位数量和推出时间，并说明该些单位是否会公开发售，或供内部认购。 发展商可以改变其销售计划，但须通知政府和公众。 这样可方便政府预计房屋供应情况，有 意置业人士亦可根据这些资料，慎作决定。 如计划有改变，发展商必须知会政府，但毋须取得批准。 68. 政府应研究如何让市民取得更多的房屋资料。 协助作出明智选择，不致被市场传闻困扰而无所适从。 拟议的政府中央数据库集中了政府各部门的资料，方便政府及时提供全面的地产市场分析资料。 69. 政府应确保各部门，处理涉及土地和地产发展方面的问题，能贯彻服务承诺，增加透明度，例如：定期发表各项地产发展计划进度或延误的资料。 为配合政府开放的态度和精神，政府应把批准延长建筑规约期限的理由公开。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 1. 统计 署提供九五年资料；统计署房屋科在其长远房屋策略检讨报告中估计九五年的业主自住单位比率为 52%。 2. 虽然在该段期间经历多次经济打击，包括八七年的股灾、八九年的天安门事件、九零至九一年的波斯湾战争、九一年的国商银行倒闭以及一些银行的短期危机等。 附件一 显示八零年至九五年间住宅楼宇价格比对通涨率的增长。 3. 政府估计数字。 供款负担比率是指每月楼宇按揭供款占中位家庭收入的比 率。 见 报告原文第一章第六段。 4. 参阅 报告原文第一章第十七段 5. 根据理工大学顾问就土地注册处私人房屋转让资料研究所得。 6. 九四年六月政府土地 供应和物业价格专责小组研究报告。 7. 分析这段期间目的是反映目前的市场结构，而并非过往的情况。 监于搜集数据有困难，本会未能包括九五年的资料。 地下铁路公司在九一至九四年期间未有发展住宅楼宇，故不在分析之列。 本会注意到，地铁公司在过去十五年间共发展了三万一千个住宅单位，相等于一年的私人地产商的建屋量。 由于地铁公司在机场铁路沿线上盖有建屋计划，预料该公司在未来会形成强大的市场力量。 不过，该公司各住宅建设计划，均与其他地产商合作发展。 在地铁公司十三个兴建共三万一千个单位的发展计划中，有九个发展计划均与大型发展公司合作。 (大型发展公司的市场占有率最少为 5%) 8. 六八年四月出版的 Journal of Law and Economics其中由 Harold Demsetz 发表的 Why Regulate Utilities?一文。 八二年在加州圣地牙哥由 William J. Baumol, John C. Panzar, Robert D. Willig发表的 Contestable Markets and the Theory of Industry Structure一文。 9. 九四 /九五年和九五 /九六年政府售地总收益分别为三百 一十亿元及四百五十亿元。 10. 政府批给换地权益书作为交换新界农地或建屋土地。 部份发展商在七零年代和八零年代期间取得大量甲种及乙种换地权益书。 11. 根据差饷物业估价署提供的资料。 报称的竣工日期乃根据屋宇署资料，建筑师与发展商的图则及资料，及 /或实地搜集所得。 12. 三个发展商 (牵涉 6,500 住宅单位 )回应本会的查询，一位发展商说其两个地盘分别因技术及地基问题而受影响。 一名发展商称其地盘将可依期完工。 另一名发展商称尚未取得政府的预售许可。 备注：政府批准预售许可视乎楼宇的建筑进度，究竟未取得预售许可和延期竣工，何者是因，何者是 果，有待研究。 13. 根据差饷物业估价署就新楼单位长期空置率走势的季报普查资料。 该署的普查样本为 17,300 个新落成单位，九五年全部新落成单位为 22,620个，整体市场楼宇的总数目为 885,700 个单位。 14. 个案研究中以甲种及乙种换地权益书投标所得的土地成本，相当于楼宇单位价格的1020% 15. 《香港市区重建》，规划环境地政科， 1996 年 6 月。 附件三：新建房屋供应的市场集中情况 研究方法 1. 理工大学分析差饷物业估价署的入伙纸数字，经详细分析，发现近年香港兴建的房屋由十一间公司提供，其中九间为上市地产公司。 这次的分析亦涵盖所有由这些发展商附属公司发展的 建屋计划 1。 2. 若是一项合作发展的建屋计划，个别发展商获分配的单位数目是以其在该计划的占有率来按比例计算。 倘发展商是与非地产发展机构合作建屋 (即如地盘业主 )，在此情况下，不会按比例分配，而是把全部建屋单位纳入该发展商名下。 市场概况 3. 表一 显示，由九一年至九四年，上述十一间发展商合共建成的楼宇单位，占每年私人房屋单位总数的 6080%。 以住宅楼面面积计，他们所占的相当于总楼面面积的6389%。 余下的楼宇单位，相信是由其他外围发展商所瓜分。 表一 : 九一年至九四年十一间发展商的新楼宇单位的市场占有率 发展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 30% 30% 15% 28% 26% B 12% 9% 11% 8% 10% C 5% 7% 10% 16% 10% D 10% 17% 3% 7% 9% E 6% 4% 5% 11% 6% F 2% 3% 4% 4% 3% G 1% 0% 0% 0% 0% H 0% 0% 0% 2% 1% I 1% 3% 0% 1% 1% J 3% 6% 3% 9% 5% K 3% 5% 9% 0% 4% 合共 72% 82% 60% 86% 75% 资料提供：根据差饷物业估价署及发展商提供资料编集而成。 4. 表一 亦显示，这十一位发展商的市场占有率每年有别，视乎其建设计划和生产策略而定。 表二 列出为首五名发展商的等 级，并显示这五名发展商每年兴建的房屋占去总供应量的 51%71%。 在这 51%71%的供应量中有 75%属首三名发展商所有。 若以住宅楼面面积计，该三名发展商的等级和市场占有率亦大致相同。 表二 : 九一年至九四年首五间发展商新楼宇单位的市场占有率 次序 (高 至 低 ) 1991 1992 1993 1994 199194 (平均数 ) 1 A A A A A 2 B D B C B 3 D B C E C 4 E C K J D 5 C J E B E 首五间发展商的 市场占有率 % % % % % 首三间发展商的 市场占有率 % % % % % 5. 很明显，新建私人房屋供应高度集中于少数的发展商身上，尤其 A、 B、 C三名发展商，过去四年来，一直名列私人房屋单位供应市场首五大发展商的名单之内。 发展商 A无论在住宅单位数目或楼面面积方面，都持续占凓榜首地位。 过去四年有三年发展商 A所建的总房屋单位每年均不少于 28%，总住宅楼面面积计算，则为 29%。 虽然这些数字只有在九三年分别跌至 15%及 17%，但 当时各大发展商的市场占有率均告下跌。 根据楼宇单位面积计算的市场占有率 6. 研究又探讨这些地产商兴建不同类别房屋的市场集中情 S。 房屋类型以差饷物业估价署的房屋单位大小分类为根据。 7. 表三分别列出探讨所得的资料。 一般来说，这十一位发展商在多种类型房屋供应方面，都有很高的市场占有率，尤其是 B 类和 C 类房屋单位，即实用面积在 40 平方米至 平方米的单位。 在九一年至九四年间，他们建设这两类型房屋单位的合共市场占有率持续高于所有类别房屋的总平均，数字由 62%以至惊人的 93%。 表三 : 九一年至九四年各类房屋单 位的市场集中情况 1991 A类 B 类 C 类 D 类 E 类 总平均 十一间大发展商市场占有率 34% 78% 91% 63% 50% 72% 1992 A类 B 类 C 类 D 类 E 类 总平均 十一间大发展商市场占有率 71% 92% 85% 49% 23% 82% 1993 A类 B 类 C 类 D 类 E 类 总平均 十一间大发展商市场占有率 51% 62% 91% 48% 10% 60% 1994 A类 B 类 C 类 D 类 E 类 总平均 十一间大发展商市场占有率 70% 92% 93% 87% 99% 86% 199194 (平均数 ) A类 B 类 C 类 D 类 E 类 总平均 十一间大发展商市场占有率 59% 79% 91% 65% 50% 75% 表四 A : 九一年至九四年建造 A 类房屋单位最多的三名发展商排列等级 发展商 1991 1992 1993 1994 199194 A B C 1 3 1 1 1 D 2 1 3 3 E F G H I 3 J 2 3 2 2 K 2 表四 B : 九一年至九四年建造 B 类房屋单位最多的三名发展商排列等级 发展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 1 1 1 1 B 2 3 2 C 3 D 3 2 3 E 3 2 F G H I J K 表四 C : 九一年至九四年建造 C 类房屋单位最多的三名发展商排列等级 发展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 2 1 1 B 2 2 3 2 2 C D 1 3 3 E 3 F 3 G H I J K 1 表四 D : 九一年至九四年建造 D 类房屋单位最多的三名发展商排列等级 发展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 B 1 1 1 C 3 3 D 2 3 E F 3 1 1 G H 1 2 I J 2 K 2 表四 E : 九一年至九四年建造 E类房屋单位最多的三名发展商排列等级 发展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 2 3 2 B 1 3 1 C 3 1 D 3 1 2 3 E F 1 2 G H I 3 J K 2 表五 : Rankings of the Most Developers in Each Housing Class, 19911994. Ranking (in Desc。