20xx～20xx年深圳非住宅物业市场分析(doc38)-公寓住宅(编辑修改稿)

20xx～20xx年深圳非住宅物业市场分析(doc38)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

020 年全年呈逐渐下降趋势。 2020 年深圳甲级办公楼平均租金为 元 / 平方米，比上年降低 12%。 租金水平下降幅度较大，表明在保持较低的空置率水平的基础上，甲级办公楼在价格水平上受到新增办公楼较低的租金价格水平的压力。 分区来看，罗湖区平均租金为 元 /平方米，同比降低%；福田区平均租金为 元 /平方米，同比降低 %；南山区平均租金为 元 /平方米，同比降低 %。 2020 年三个区的甲级办公楼平均租金均有所下降，尤以南山区下降最多。 罗湖和福田的平均租金仍然相当，并且与南山区差距较大，表明甲级办公楼市场以该两个区域为主。 图 14 2020年各季度分区甲级办公楼空置率情况 图 15 2020年甲级办公楼各区月租金情况（元 / m2） 20 022020年 深圳市甲级写字楼平均叫价100001100012020130001400015000160001700002Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4元 / m2 2 0 0 3 年各季度深圳甲级办公楼各区租金情况60708090100110120Q1 Q2 Q3 Q4全市 罗湖区 福田区 南山区 中国最大的管理资料下载 中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 15 页 共 34 页 从平均叫价来看， 2020 年我市甲级办公楼平均叫价为 14025 元 /平方米，同比降低了%。 根据戴德梁行的统计数据， 2020 年深圳办公楼市场的售价是平稳上升的，前三季的售价指 数同比上升了 %。 甲级办公楼叫价的下降与整体办公楼市场售价的上升形成对比，主要原因是：目前市场上较高素质的办公楼供应增多，企业的可选择性加大，使得深圳甲级办公楼的市场竞争更加激烈，销售价格受到一定影响，同时也有物业本身折旧的因素在内。 2020 年，深圳甲级办公楼的租赁需求主要来自金融保险业、实业、电子科技通讯业、交通运输仓储业以及顾问咨询服务业。 从上图可以看出，按照甲级办公楼入驻企业的数量来看，排在前三位的行业分别是：实业、电子科技通讯业以及顾问咨询服务业，分别占入驻企 业总数的 %， %和 %。 图 16 2020～ 2020年深圳甲级办公楼平均叫价走 势 2 0 0 3 年第四季深圳甲级写字楼租户统计情况金融 %%%%电子 科技 通讯%%顾问、咨询%%交通 运输 仓储%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%数量 面积图 17 2020年第四季度深圳市甲级办公楼租户情况统计 中国最大的管理资料下载 中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 16 页 共 34 页 与 2020 年同期相比，各行业所占比例变化不大。 其中，电子科技通讯业、顾问咨询服务业、交通运输仓储业有小幅上升；实业、投资业所占比例有较明显的下降；金融保险业、贸易业与上年同期基本持平。 按各行业占有甲级办公楼面积的排名来看，金融保险业、电子科技通讯业、实业居前三位，它们总共占深圳甲级办公楼总面积的 %。 从以上排名可以看出，金融保险业依然是深圳甲级办公楼最主要的行业需求力量。 与上年同期相比，各个行业所占比例基本保持稳定。 下表举例 2020 年第四季度深圳甲 级办公楼租户构成的情况，以说明目前各行业对办公成本承受能力的水平比较： 表 5 2020年第四季度深圳甲级办公楼各行业占用办公楼面积状况 金融、保险 贸易 电子、科技、 通讯 顾问、咨询服务 交通、运输、 仓储 投资 实业 其它 注： 1，说明办公空间紧凑，办公成本承受能力较低；数值介于 1 和 2 之间，说明办公空间适度，有一定的办公成本承受能力；数值大于 2 以上，说明办公空间充足，有较强的办公成本承受能力。 计算方法：该数据指标 =某行业对甲级办公楼租赁需求面积占总租赁需求面积的比例 /某行业租赁甲级办公楼的企业数量占租赁甲级办公楼总企业数量的比例。 从上表可以看出，金融保险业仍是各行业中办公成本承受能力最强的行业，其单位企业对办公面积的需求量最大；电子科技通讯业、投资业、顾问咨询服务业基本上处于适度水平；而贸易类以及其它未界定类企业的甲级办公楼办公承受能力最低，需求状态不是很稳定。 投资回报率对比图0%2%4%6%8%10%12%’ 0 1 Q 1 ’ 0 1 Q 2 ’ 0 1 Q 3 ’ 0 1 Q 4 ’ 0 2 Q 1 ’ 0 2 Q 2 ’ 0 2 Q 3 ’ 0 2 Q 4 ’ 0 3 Q 1 ’ 0 3 Q 2 ’ 0 3 Q 3 ’ 0 3 Q 4甲级 全市 中国最大的管理资料下载 中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 17 页 共 34 页 根据本行的统计数据 显示， 2020 年我市甲级办公楼市场的投资回报率依然保持在 8%以上的水平，并且高于中低档办公楼物业，全年趋势平稳中略有上升。 可见，尽管甲级办公楼的售价水平和租金水平都略有下调，但受益于整体空置率的下降，甲级办公楼的投资回报率仍然保持稳定。 主要原因是由于本市办公楼市场的供求关系仍属平衡，在经济高速发展、需求的持续增旺以及对外经济政策的利好消息（ CEPA、西部信道等）刺激等几方面的合力作用下，直接促进了投资回报率的提升。 （三） 2020 年深、京、沪、穗四城市甲级办公楼市场对比分析 2020年，中国国内生产总值增长 %，在较为动荡不稳的世界经济中表现出稳步上涨的趋势。 一方面国内企业随着中国经济的发展不断壮大其自身实力，另一方面巨大的市场前景也吸引了越来越多的外资公司，京、沪、深、穗自然成为他们进入和扩大中国市场的首选目标。 在此背景下，四大主要城市的甲级办公楼需求继续保持强势。 根据戴德梁行的数据统计分析，下表显示了 2020年深、京、沪、穗四城市甲级办公楼市场的基本情况： 表 6 2020年京、沪、深、穗四城市甲级办公楼市场基本情况 城市名称 供应总量 （万 平方米 ） 新增供应面积 (万 平方米 ) 净吸纳量 （万 平方米 ） 平均租金（元） 平均空置率（ %） 北京 314 23 152 上海 347 17 19 119 深圳 96 广州 135 8 2 87 注： 平均租金为建筑面积纯租金成交价格，不包括物业管理费等其它费用；此处深圳数据除供应面积外，其它指标不包括入伙未超过半年的时代金融中心、世界金融中心。 从表 6可以看出，在甲级办公楼的供应总量上，上海仍然位居第一；北京供应总量略小于上海。 但北京在 2020年 新增的甲级办公楼供应量上却超过了上海 35%，以 23万 平方米 位居第一位。 新增供应主要集中在朝阳 CBD区、西城金融街，以及中关村地区。 预计 2020年中关村将有约 40万 平方米 甲级办公楼进入市场，金融街也将有至少 20万 平方米 供应。 大量的供应一方面源自当地电信和 IT 业的快速发展；另一方面由于北京市为保证奥运会的正常进行， 2020年底以后可能对地面施工加以限制，致使开发商将项目提前。 上海新增 17万 平方米 供应，小于同期净吸纳量 19 万 平方米 ，对存量市场的消化有利。 广州的供应量一方面图 18 深圳市全市办公楼与甲级办公楼投资回报率对比图 中国最大的管理资料下载 中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 18 页 共 34 页 来自于新建成的财富大厦，另一方面也来自于部 分酒店用途物业向办公用途的转变。 深圳的供应量最小，一方面与城市容量有关，另一方面由于深圳企业的办公需求趋于经济、务实，市场对甲级办公楼的推出显得较为谨慎。 从净吸纳量的定义可以看出，其数值为正说明当期市场消化力较强，空置面积有所减少。 四大城市净吸纳量均为正值表明市场正处在一个良好的上升状态。 其中上海延续了 2020年甲级办公楼强劲需求的态势，以 19 万 平方米 位居第一，较之上年的 31 万 平方米 减少了 12万 平方米。 其中一个重要的原因是 2020年度市场上位于传统商务中心区域的大体量甲级办公楼供给相对稀缺，造成一些相应的 需求未能释放出来，企业纷纷转而提前预定 2020 年即将入市的高端写字楼。 北京的净吸纳主要出现在朝阳区和中关村区域，租户主要为本地的大型电信及 IT企业。 平均月租金方面，北京以 152 元 / 平方米 高居第一位，比上年略有下滑。 上海是 2020年度唯一一个办公楼平均租金略有上涨的城市。 得益于市场上强劲的需求和局部市场供给的不足，上海市月平均租金达到 119 元 / 平方米。 广州、深圳的月平均租金分别为 87元 / 平方米 和 96元 / 平方米 ，稳定中略有下调。 从平均空置率来看，上海市甲级办公楼在 2020年平均空置率为 %，第 一次低于两位数。 北京的平均空置率较上年略有下降，但仍然以 %高居四城市之首，由于预期 2020年将新增大量供给，预计该数字还会有所上涨。 深圳的平均空置率小幅下降 ；广州与上年基本持平。 从亚太各主要城市甲级办公楼租赁总成本可以看出，四大城市中北京的甲级办公楼总租亚太区各主要城市总租赁成本1752152653183273443473903965445470 100 200 300 400 500 600大连天津广州深圳新加坡上海（浦东）上海（浦西）台北北京香港悉尼单位：美元 / 年平方米图 19 亚太各主要城市甲级办公楼总租赁成本比 中国最大的管理资料下载 中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 19 页 共 34 页 赁成本最高，上海紧随其后。 深圳处于中等水平，略高于广州。 相比之下，与深圳相邻的香港成本较为高昂。 随着 CEPA 的实施和深港两地经贸联系的愈发紧密，相信深圳甲级办公楼租赁成本的优势将对香港企业形成一定的吸引 力。 （四） 2020 年深圳办公楼市场热点区域对比分析 从前文的表 1和表 2中可以看出，位于罗湖的深南东路沿线和位于福田的中心区（ CBD区）是 2020年深圳办公楼市场的两大热点区域，在这两个区域均有大量办公楼项目推出，并且租赁和销售表现都不俗。 两个区域新推项目的共同点是档次都比较高，质素较好，但同时两个区域各自的定位又有其自身的特点。 表 7 2020年深圳办公楼热点区域物业特点对比 罗湖区深南东路沿线新增办公楼特点 租售特点 大部分以租赁为主 体量特点 容积率较高，多为 30层以上，平均体量达 10万 平方米 物业素质 总体素质较高，部分为早期规划设计，近期重新包装的高档办公楼 物业类别 物业类别丰富，除办公楼物业，基本上都具有酒店式商务公寓、商场等配套设施，个别含酒店配套，充分满足外资及港资企业的需要 租金水平 除甲级档次的办公楼租金水平达 100 元 / 平方米 月以上，其余的租金水平在 50～ 80元 /平方米 月之间。 福田区深圳新中心区新增办公楼特点 租售特点 大部分以销售为主 体量特点 除了国际商会中心达 55 层外，其余处于 22~5 层之间，办公面积体量相比罗湖区新增的办公面积少。 物业素质 总体素质较 高，基本上为新规划建设的物业 物业类别 商业配套较少，基本上为纯办公楼 售价水平 10000 ～ 16000元 / 平方米 深南东路沿线被称为深圳的“华尔街”，已经成为代表罗湖区金融商业中心龙头地位的典型区域。 2020～ 2020年约有 6个新办公楼投放市场，提供约 60万 平方米 的办公楼面积。 新推出的项目中世界金融中心定位为甲级办公楼；罗湖商务中心虽未被列入甲级，楼宇质素仍然较高，且价格相对较低，获得市场的热烈反响； 2020年将入伙的华润大厦位于蔡屋围，相信将被加入甲级之列。 另外，值得注意的是，罗湖区由于历史 发展的原因，新投放到市场的办公楼物业中有不少是重新包装的问题楼盘，这也是得益于罗湖区政府通过用“盘、收、 中国最大的管理资料下载 中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 20 页 共 34 页 拆、卖”四种方式逐步解决了深南东路沿线较为瞩目的问题办公楼物业，如鸿昌广场被誉为深圳第三高楼，经过十年的官司，终于作为深圳最大的烂尾楼被盘活了。 总的来看，深南东路沿线办公楼项目质素相当高，成交方式以租赁为主，提供的出租面积较大，成为众多外资企业（尤其是港资企业）、金融商业巨头的办公场所首选地。 相信随着 CEPA的实施，罗湖深南东路沿线将吸引越来越多的港资。