20xx年都江堰聚源镇项目前期推广报告草案(39页)-前期定位(编辑修改稿)

20xx年都江堰聚源镇项目前期推广报告草案(39页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

F、 签约区 ： 二楼设置签约区，每个签约位都用磨砂玻璃的屏风作隔断，使签约时互不影响，让客户更有种受尊重的感觉 ，这个区域也不能忽视水岸别墅生活氛围的营造，可放置一些名流生活的展板，如高尔夫、游艇、咖啡美酒等等，让客户对名流生活的憧憬始终保持着热情。 G、 办公区 ： 这是一各个相对独立的区域，所以把其放置在上层。 办公区域中把销售经理和销售人员的办公间隔开。 除了上述的区域分割布置外，还要注意全场整体氛围的营造，在室外，也做大面积的水景和水帘， 让亲水的感觉时时展现在来访者的周围，真正做到身临其境地体验 亲水的国际化 生活。 本案售楼中心的空间大（面积大，加上大面积的挑空，会使空间更宽绰），为了更能渲染现场气氛，建议在挑空部分布置 粉蓝颜色的布幔，显出一种高远的境界和品质感，还可以用钓鱼线垂下若干逼真的纯白水鸟小模型，水岸生活更真实可感。 生态也将是本案的一大卖点，所以在售楼中心也要将这一卖点充分凸现，在室内外的绿化及小品景观同样要有特色，建议售楼中心外做一片大气的草坪，中间散落些许很有感觉的小品。 （ 四 ） 销控策略 现有 6 万平米可开发 地块 ， 分 二 期 开发 建设 开发原则： 各种类型物业兼具， 保持景观的完整性，保证施工通道通畅 、 留足 价格上升空间。 每期开发的物业分组团推出 推出原则： 不同物业、 不同套型 、 不同面积区间的户型搭配推出。 一组团：为开 盘热销做准备， 一组团 推出总价较低的畅销产品冲击市场，并搭配部分景观面较好的大户型产品。 二组团：在一组团热销的基础上推出部分面积大， 总价高的户型。 三组团：做足利润空间，本组团产品均位于中庭和亲河地带，单价总价均高。 （五 ） 销售准备工作重点  现场设立路牌指引及外部气氛营造  交通工具安排：选择市 中心适当的地点设立 3辆奔驰看 房班车，可以直接接送客户到现场参观。  广告亮相前， 必须全部设计完成，保证广告的连续性，系统性。  人员培训：销售人员必须经过全面培训，包括专业知识、项目知识和接待礼仪等，掌握精彩说辞 、树立强势的信心是销售培训的重点，必须于亮相前做好充分的准备。  价格、付款及促销方式：研究市场的承受价格和开盘价格的合理性，找准客户的心理底线，争取震撼效应。  寻找宣传口岸：适合的地点设立户外宣传广告，是本案广告中的重要方面。  售楼中心装饰完成，各类销售道具全部到位。 七、楼盘形象代言人 实现项目销售的重点是抓住区域市场目标客户，在很短的周期内完成销售任务。 广告和活动在一定的时间内形成密集效果是必然的，吸引眼球 也是 销售层面多重使用的工具， 因此 邀请名人吸引大量的置业者到现场， 才能 实现体验营销的目的。 当然，这 里的形象代言人不能只停留在平面广告的画面及 SP 活动为数不多亮相中，应该与楼盘的主题营销密切联系起来，如组织面对面展开“国际生活对话”论坛等。 考虑到楼盘的主题、内涵及成本，我们在对代言名人进行选择时可以从以下两个方面考虑。 类型一 过气的混血明星 类型二 涉外婚姻及旅居国外的名人 八 、 综合媒体创新  电子楼书 在售楼中心投入使用，样板房装修可能滞后的情况下建议使用新的宣传手段 —— 电子楼书。 电子楼书是一种全新的立体化宣传方式，它利用三维技术将项目的户型、景观、物业管理等制作成立体化的 VCD 形式，让消费者体验到 真实可感的贵族生活。 VCD 制作片在售楼中心的多媒体功能区循环播放，与售楼人员介绍相结合，并向有意向购买的客户发放，以加深他们对本楼盘的印象，同时方便其向亲友介绍，体现了一种业主的尊贵感。  会员组织 设立 “ 会员组织 ” 的 目的： 扩大 本项目 的社会影响力，直接积累有效客户，以达到楼盘的迅速销售，同时提升了楼盘的品质。 “ 会员组织 ” 有两个 载体： 一是信息传递平台 —— 会刊 二是信息互动平台 —— 网站 选择会刊和网站作为 “ 会员组织 ” 载体的 原因： 低成本、高效率：相对于报纸广告，会刊和网站直指有效客户，并且有一定延续性。 会刊：作为杂志，采用 DM 专送的方式，让 本项目 直接到达有效客户手中，了解本项目的最新动态。 直接向有效客户描述水岸生活的方式，博得他们的好感，赢得客户。 网站：一项调查表明， 40%的购房者是通过互联网获取房地产相关信息的，这些购房者都有一定的经济基础，对新生事物接受快。 经常上网者年龄在 25 至 34 岁之间的占 56%， 35至 44 岁间的占 23%，与具有一定经济基础、较有实力买房的人群几乎一致。 所以通过网络是获取这部分客户的重要手段。 并且在楼盘销售结束后， 项目 网站可以直接作为本项目智能化的一部分，继续在物业管理 和信息传递上发挥作用。 会刊 形式： 单月或双月刊 会刊基本 内容： 开发商 的最新动态（显示实力，增强消费者信心）； 项目的 最新动态； 会员平台（会员的一些建议、意见以及对住宅的感想）； 目标客户群感兴趣的话题； “ 会员组织 ” 活动情况介绍； 对 项目 网站的介绍，吸引客户点击网站。 会员申请表 推广渠道：与邮政广告公司合作，借助其宣传优势直指有效客户，同时在售楼中心摆放，供客户索取。  项目 网站 网站的设置让开发商和消费者可以主动地而不是 被动地进行沟通，这种互动的沟通不受时空的限制，开发商从而可以主动把握市场，正确决策。 网站 建设宗旨： 倡导生活方式，以精美的画面、全面周到的服务突出我们特有的尊贵品质。 网站 基本内容： 项目 详尽信息的发布： 项目 的所有文字、图片、数据等信息，以 VR 图实现网上的 3D效果（位置、规模、户型、景观、物管等）； 最新更新：不同时间段的价格、销售量、工程进度等信息更新； 咨询：客户信息保存及历史注册客户在网上的重要查询（如对某一户型或价格的关注程度）均自动保存，客户还可查询自己的订单。 在线交流：客户与 发展商的销售人员、工程、设计等人员的在线答疑；客户与客户之间就某一方面（如户型、售价）的自由论坛；客户与律师对于买房整个过程中涉及到的法律服务、相关程序及手续进行在线咨询；客户与银行办理贷款的程序及相应资料等； 在线订房：采取两种方式（免费及在线付定）预订所选单元。 当客户提交网上订房单时，提交信息自动接入发展商销售人员电子邮件或其他联系方法，销售人员负责离线跟踪。 其他服务： A、 买房需要交纳的税费计算、细目查询、收缴机构及其程序； B、 买房要求的法律、公证、银行、保险等服务及其办事机 构、相关费用和程序； C、 办理产权等程序及相关费用； D、 办理入住、装修等程序及相关费用； E、 出于投资目的的出租、转卖服务：许可手续、登记、客户代理、相关税费等； F、 有关家装的在线咨询、个性化设计及装修施工需求，装修方案、施工队伍及装饰材料的在线确认及支付； G、 家具、电器或其他家用设施供应商的在线咨询服务及采购。 会员注册申请。 第 五 章 、物管对营销的配合 一、 物业管理的重要性 目前的房地产市场，物业管理已愈来愈受 消费者 的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高 标准、高水平的要求，因此发展商决不能对物业管理这一以前看似可有可无的环节掉以轻心而令项目的开发功亏一篑。 物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支撑。 我们应该跳出以往物业管理仅作为本 项目 开发中售后服务环节出现的框框，让物业管理从一开始就介入。 物业管理前期介入，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动，不仅能解除客户在购房时的后顾之忧，从侧面推动项目的销售，还是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在物业管理前期介入阶段，物业管理公司应倾注大量人力 物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作夯下坚实的基础。 二、 建议模式 A、外聘方式 聘请成都有名的物业管理公司或国内知名专业物业管理公司，全权委托本项目的 物业管理工作。 物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平衡，物业管理运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业管理公司自行筹集，发展商概不负责。 a、可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高本项目 的服务档次。 b、减少了开发商的管理人员 数量。 缺点 ： a、 前期 管理费用增大，开发商负担增加。 b、如果物业公司服务质量 达不到预期质量 ， 将 直接影响开发商声誉。 B、自管与外聘相结合的方式 聘请国内知名专业物业公司作为物业管理顾问，具体物业管理工作由开发商自己的物业公司来操作，这样可以吸收先进管理经验，培养开发商物业管理人才。 顾问公司派代表到开发商的项目常驻，或者定期派员前来指导开发商的物业管理工作，并负责人员培训，人事招聘、费用收支等由开发商处理。 优点： a、在顾问指导下，开发商物业管理能规范化、法制化运 行，减少盲目性、随意性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。 b、可以培养一批物业管理人才，开发商员工经过一段时间培训、实习，掌握了物业管理实务，具备自行管理能力，对开发商长远发展具有深远的战略意义。 c、可利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。 缺点 ： a、顾问公司的管理体制能否和开发商管理体制接轨是关键问题。 b、如果顾问的资质水平低、责任心不强会影响开发商员工对业务的掌握。 c、管理费用增加，大多数顾问公司所要报酬都较高。 第 六 章、 项目一期 各 营销阶段计划 及工作内容。