20xx年苏州某商住房地产项目操作思路简报(doc21)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年苏州某商住房地产项目操作思路简报(doc21)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

的是：商业部分是销售还招租呢。 国内商业地产存在的普遍现象是： 中小开发商通常资金实力不强，所以开发商业地产也追求短、平、快，急于回笼资金的要求导致多数商业物业分割成小户型，并出售给多个业主，多个业主共存必然导致的结果就是商业难以统一经营管理，在集聚人气、扩大商业体知名度、培育商业氛围等许多方面都有先天的缺陷。 资金实力较强的开发商往往自己持有商业物业，聘请商业管理公司对物业进行统一规划、统一招商和统一管理。 对于本项目而言，由于住宅部分整体形象是走高端定位的路线，那么相应地，其底商部分也应该是区域内的高端商业，分拆销售显然很难实现这个目标。 另外，区域内目前除了沿街商业、几个规模稍大的超市，以及项目南面正在兴建的大规模超市以外，并没有档次较高的商场百货类商业。 所以如果贵司资金较为充裕的话，我司建议持有本项目的商业物业，将其定位成集品牌购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合购物中心。 引进的商业业态包括：品牌手饰、化妆 品、服装、箱包、家居用品、床上用品、餐饮、休闲娱乐、健身、美容美体等 具体招商策略为：  楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 24 页 整合。  严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内亮点品牌。 这是保证整体层面上档次先决条件。  店铺采取定价租赁制。  店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。  与区政府有关部门合作，打出公益事业牌。 孕育社区系列广场文化活动。 为众商铺聚集人气，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象，打造宣传基点。 五、招商工 作的展开 招商前期准备 1）商业定位及引进业态 商业部分的定位为： 集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的 购物中心 楼层 商品布局 备注 四楼 餐饮、休闲娱乐、健身、电玩 三楼 温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、图书 二楼 女装、童装、男装、精品 首层 鞋类、皮具、箱包、手表手饰、化妆品 为提高商业物业的档次，同时也与区域消费力水平相符，招商引进 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 24 页 的商户应该是国内一、二线品牌。 2）租金估算 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 24 页 序号 项目 金额（万元） 备注 1 土地价格 按 932元 /平 米楼面地价取费，取费对象建筑面积 2 契税 按土地价格 3%取费 3 建筑成本 按 2020元 /平米取费，包括建筑设计、监理、土建和安装等各项费用，取费对象建筑面积 4 配套费用 按 350元 /平米取费，包括大小配套费，取费对象建筑面积 5 管理费用 按建筑成本与配套费用之和的 2%取费 6 招商费用 300 暂估 7 合计 4562 1) 收益年限：商业物业产权为 40 年，假设从第 4 年开始收取租金，收益年限为 37 年； 2) 租金：租金每 3 年上涨 10%，租金净收益为租金扣除管理费用，管理费用按租金的 10%计算； 3) 成本投入：土地费用和契税在第 1 年投入，建筑成本、配套费用和管理费用在第 23 年平均投入，招商费用在第 3 年投入； 4) 贴现率：按 6%计算（接近贷款成本） . C. 租金 /投资收益估算 根据我们的调查，项目周边的商铺（主要是汽车站附近）第一层的租金一般在 元 /天 /M2 范围之内，面积大的租金便宜一点，面积小的租金贵一点。 建议采取柜台出租的形式，所以除 4 楼商户外，其余商户租赁面积都不会太大，所以我们假定初始租金为： 首层为 1 元 /天 / M2，其余 楼层在首层租金的基础上作相应调整。 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 24 页 楼层 租金价格 （元 /㎡天） 出租面积 （㎡） 说明 应完成利润额 （万元） 四层 3174 3174**365 三层 3174 3174**365 二层 3174 3174**365 一层 1 3174 3174*1*365 总计 均价 12696 一年租金总收入 40 年的现金流量表如下： 期数 现金流 复利现值系数（ 6%） 现值（ 元） 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 24 页 26 27 28 29 期数 现金流 复利现值系数（ 6%） 现值（元） 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 净现值 本项目 商业项目在上述假定条件下，净现值为 万元，动态收益率为 %。 贴现率为 6%情况下，实现盈亏平衡的年初始租金为 万元，折算下来，平均租金为 元 /天 / M2，其中一层租金为 元 /天 / M2，其他楼层依次类推。 3）招商团队组建 ： 组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下： 招商经理（ 1 人） 招商主管（ 4 人） 入租设备工程安装管理，电气管理（ 2 人）（人选可由开发商提供） 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 24 页 企划主管（ 1 人） 筹备期商品部人员总编制 8 人。