20xx年漯河市银河湾三期住宅项目企划思路提案报告(109页)-公寓住宅(编辑修改稿)

20xx年漯河市银河湾三期住宅项目企划思路提案报告(109页)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

点开发项目，集团强大的实力及口碑是我们最大的后盾靠山。 3• 本案位于绍陵区发展的核心地段，既能享受城市发展带来的环境、经济、文化提升，又能很好的衔接城市旧区中心成熟的生活配套。 中管网房地产频道 项目现状分析 strength（优势） ，园林景观及楼栋分布在漯河有一定的优势。 、环境设计新颖，能给项目形象带来较大的提升。 、建筑材料上等可以为本项目在品质上增加附加值，另外外部环境河流环绕，清新宜人， 80米宽的沿路绿化带，特别是周边树木已经葱葱茏茏。 中管网房地产频道 现状分析 weakness（劣势） １ •本案因天然地形限制，地势低洼容易积水。 ２ •本案经过前期的销售去化，预期客户对楼盘的形象概念模糊，而且营销 方式客户难以接受。 ３ •三期产品主要以多层带电梯为主，市场上同类产品，可类比项目少，而 且在目前在多层为主的前提下，客户对多层带电梯产品存在一定抗性。 中管网房地产频道 现状分析 opportunity(机会 ) １ •经过市场调研，漯河各个在售楼盘的宣传方式和销售接待介绍都还比较初 级，在这个方面本案项目组有信心树立起漯河房地产行业的标杆。 ２ •作为漯河的高档项目，三期大部分的产品以电梯房为主，因此可以定位于高 端市场营销。 中管网房地产频道 现状分析 threat（威胁） １ •近期漯河市场有数个项目在售，包括建业森林半岛、玫瑰城、旺旺家苑 等，这些项目都和本项目同步发售。 ２ •自去年第三季度末开始，中国房地产市场出现了一定的震荡，对河南市 场、漯河市场都产生了一定的影响；另外，政府明确从紧的货币政策 也会对本案具体的项目销售工作带来一定的影响。 中管网房地产频道 现状分析 小结： 经过上述分析，本案机会与挑战并存；顺应市场潮流，重新 进行项目定位包装；从住宅的舒适度和后续服务上领先漯河市场是本案成功的关键。 中管网房地产频道 现状分析 银河湾是什么。 1. 漯河市生态高尚大型社区 2. 具国际优秀人居标准、洋溢国际品位的花园社区 3. 以环境聚合人群，以环境促进交流的财智发展型社区 4. 拥有漯河市最好的景观园林 5. 拥有漯河市舒适住宅配套 6. 拥有高品质的社区居民 中管网房地产频道 差异化思考 确立核心战略定位 4 中管网房地产频道 概念 代表楼盘 国际 双汇国际城市花园／ 欧洲 西班牙玫瑰城／欧洲故事 品质 建业森林半岛／锦绣淞江 水景 建业森林半岛／碧水轩／香缇左岸 性价比 旺旺家苑 亲情 幸福时光 / 所有的项目都在对所有的购房者说着同样的话，最终的结果就是消费者视听麻木。 中管网房地产频道 一个舞台只有一个主角 时势造英雄。 为项目正名，全力塑造成为区域的绝对主角。 中管网房地产频道 突破现有概念－差异化的认知 银河湾 下阶段工作重点 中管网房地产频道 项目档次定位： 高端市场 中端市场 低端市场 物业档次 客户层面 中管网房地产频道 支持 —— 现代化国际社区 —— 河道环绕 ， 丛林葱葱 —— 区域第一素质大盘 —— 创新型高品质产品支撑 吸引力 —— 高规格建筑标准 —— 城市上层阶层领域 —— 漯河发展区域 —— 生态中心 追求完美 —— 产品优势 —— 景观优势 —— 环境优势 —— 社区成熟优势 中管网房地产频道 银河湾三 期 传 播 主 题 定 位 中管网房地产频道 项目核心概念 中管网房地产频道 心灵归宿 上游生活 •企业实力见证，凸现品牌价值。 •他们的行为、创新、学识、创造在改变着城市，为城市中流砥柱。 •在这里将成为城市力量的汇聚地，代言着这一座城市。 •口号大气、张扬、具有强烈的冲击力 银河湾 备选：河畔语林 犒赏今生 中管网房地产频道 项目内部各产品形象定位 1. 形象定位 —— 多层电梯洋房 给生活一个高度 中管网房地产频道 5 突出重围制胜之道 银河湾营销总案 中管网房地产频道 营销核心问题阐述： 我们能卖什么。 应该卖给谁。 怎么卖。 中管网房地产频道 第一篇 我们能够卖什么。 中管网房地产频道 银河湾营销工作现状 一、销售情况 一期、二期销售工作已经结束，销售顺利完成，前期以较低的价格和漯河居住生态环境大盘，赢得了口碑；三期销售处于宏观经济条件及国家政策性干预的背景下，略显迟缓。 中管网房地产频道 银河湾营销工作现状 二、宣传情况 从年后到现在宣传活动少，特别是为树立楼盘以及企业形象的载体户外广告，没能很好地进行和楼盘进展嫁接。 现场宣传偏硬，主题定位语为 “ 水岸观邸 .至尚地标 ” 与客户缺少共鸣，不能很好地体现项目核心思想内涵，整体宣传基调比较拘禁化。 对项目周边林地、环境的包装宣传还远远不足，价值还可以深化挖掘。 中管网房地产频道 银河湾营销工作现状 四、销售人员情况 现有销售人员的经验、素质、工作状态参差不齐。 售房部、业务人员等是客户可以切实接触到的反应楼盘素质的实质性外在表现形式，这些要素将直接反映楼盘的档次、品质、理念甚至一个楼盘的主题思想。 业务人员的工作思想反映一个公司的营销理念，团队合作意识体现一个公司组织管理的有效性。 鉴于本项目的档次、品质定位，从现在的营销模式看都与本项目有些不相匹配，所以如果要有所突破必须从营销理念，团队管理等方面都必须进行修正和调整。 中管网房地产频道 价值表现 银河湾竞争优势价值公式： 最具发展潜力的核心价值 + 最舒适的国际品质生活 + 最美的景观园林 +最适宜人居的生态环境 =核心竞争力 中管网房地产频道 价值表现 银河湾价值叠加公式： 未来成熟中心地段 +未来需求 +横向需求比较 +发展趋势理论 =最具发展潜力的都市居住价值 品牌企业 +品牌幼儿园 +品牌管家 +品牌智能 +品牌配套 =最舒适的国际品质生活 景向均好 +低密 +大面积花园 +围合布局 +绿化 =最美的景观园林 管理品牌 +业绩实力 +品牌展示 +品牌推广 =银鸽品牌 +项目品牌 =社区品牌 中管网房地产频道 价值表现 漯河房地产市场风云 • 本地强者：双汇集团四处出击，黄金地段拿地，开发经验 强，品牌认可度高。 • 行业巨擎：建业森林半岛强势闯入，在北区开辟漯河上流人居之所，现社区实景已现，名门出品，市场追捧并奉为漯河市第一社区。 • 漯河新贵银河湾 ——北区的精品大盘。 中管网房地产频道 价值表现 银河湾这样竞争 • 板块构造 ——承前启后，东城西就 • 品质大盘 ——舒适品质，大盘生活 • 同质属性 ——体验宣传，成就梦想 中管网房地产频道 价值表现。