20xx年湖南新化县金润蓝湾房地产项目前期策划案(23页)-前期定位(编辑修改稿)

20xx年湖南新化县金润蓝湾房地产项目前期策划案(23页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 倍，最低首付款比例调整为 20%。 同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 个百分点。 汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。 政策 1：自 2020 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%。 解读 ：此前，普通住宅契税为总房款的 %，以购买 90 平方米普通住房为例，均价 1 万元 /平方米的住房总售价达到 90 万元，以前契税要交 13500 元， 11 月 1 日以后购房只需要交 9000 元，节省了 4500 元。 政策 2：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 解读 ：印花税为买卖双方各付万分之五，免征后购房都可以省去 450 元。 政策 3：对个人销售住房暂免征收土地增值税。 解读： 土地增值税主要针对二手房交易，需要结合不同的增值情况套用不同的税率，业内人士指出，这部分多则可以为购房者省去数千元。 广东中原地产项目总经理黄韬指出，二手房价可能因此出现反弹的可能。 “如果买二手房的人多了，业主很有可能反价，造成成交量的焦灼状态。 新政策在刺激购买力的同时，也会刺激楼价往上涨。 ” 政策 4：自 2020 年 10 月 27 日起，金融机构对居民首 次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 倍，最低首付款比例调整为 20%。 解读： 以房总价为 100 万为例，首付款只需要 18 万元，剩下 72 万元的贷款假设按照 20 年贷款期限等额本息还款。 目前银行 5 年以上贷款利率为 %，财政部公布新政策后，居民首次购买商务通自住房和改善型普通自住房的 5 年以上贷款利率就降为%。 按些计算，月供为 元，利息总额为 元。 而如果以 %的正常利率计算，月供为 元，利息总额为 元。 按新政策每月可省 元，利息总额可节省 元。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 第三节 项目 SWOT 分析 优势（ Strength） 成熟的、周边公共配套齐全的生活环境； 紧邻 天华南路商业步行街 ，闹中取静、环境优雅的地理环境； 人车分流的内部交通系统，集中地下车库； 高级电梯、智能化设施等完善的物业配套； 第四层 架空处理，产生通透的空间感受，由此形成通透而完整的内庭花园； 酒店式物业管理模式。 天华南路在建的商业步行街属于市政规划步行街，完善的购物环境吸引了大量人流。 刺激了投资者的投资信心。 劣势（ Weakness） 项目知名度有待提高 第一期项目，经验欠缺。 市场较为低迷，受经济大环境的影响较大。 机会点（ Opportunity） 消费观念的不成熟，有一定的市场引导和操纵的空间； 文化旅游项目的建设汇聚了人气，梅山龙宫的建造以及周边旅游项目的开发，区位优势必然会带来人气的上升，本项目可以“借势造势”。 多功能、综合性商务中心的匮乏。 商务人士缺乏交流、活动的空间。 缺乏能够代表新化形象的标志性的商务中心。 项目写字楼体量小，易消化。 小户型构局可定位成酒店和酒 店式公寓。 较大的户型可定位为 home office（商住两用），问题点（ Threat） 项目目标消费群的数量有限，竞争对手对市场的分化基本处于同一层面上； 竞争虽然定位不尽相同，但目标客户基本相同。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 为智力密集型公司提供优越办公环境。 复合功能规划及面积跨度面临几个购买族群，增加推广成本与难度。 第四节 目标消费群分析 一、 消费者形态的划分 产品投资者 产品业主：购买用于出租回收资金，等待楼价大涨时抛售。 产品使用者 产品业主：自购自用 产品租凭者：从业主手中租用 二、目标人 群描述 以项目的售价目标为基础，根据前期市场调查的结果，本案的目标消费群具有以下特点： 1．年龄： 在 25～ 55岁之间； 2．家庭年收入： 界定为 10万元左右及以上； 3．教育水平： 一般，但见多识广； 4．职业范畴： 私营企业主、企业销售经理、企业负责人、政府官员等； 5．住房条件： 一般为二次或以上购房条件，在家乡拥有面积较大的私房，但缺乏自身价值的满足感，进一步改善居住环境的愿望较强烈； 6．主要生活形态：  工作努力，获得一定的财富，喜保留独立的生活态度，希望“小家型”的居住方式；  地理位置：黄金地段，距离公 司近则更好。  居住空间：要求不高，面积不必太大。  室内装饰：要求品味、格调、个性，拒绝庸俗、奢华。  用餐：很少自已动手，基本是外面解决。 讲究用餐环境、便捷、口味。  交流空间：较为注重，是进行商务活动与感情交流的主要场所。 7． 对住宅的主要期望（由主到次）： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 1） 环境、地段：最希望住宅周围环境良好，地段相对靠近市繁荣地段； 2） 外型观感：新颖、现代、洋气、具有一定的标志性； 3） 住宅总价在 20万左右； 4） 户型设计合理，关注朝向、采光及进深； 5） 口碑较好的品牌及安保到位的物管。 8．影响购买决策的主要因素： 朋友与亲属的建议； 9． 主要购买动机： 1） 改善居住品质以体现自身身份，追求尊贵感； 2） 满足实际的生活需要，包括对自身及子女的将来考虑； 3） 一定的保值、投资心理。 10．形成购买诱因的理由： 1） 符合个人对居住品质及尊贵感的要求； 2） 新颖、独特的建筑风格； 3） 价值超过价格； 4） 较为理想的户型及综合品质。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 第五节 项目定位 一、项目市场定位 市场补位策略：缺什么补什么 —— 以市场需求空白点为出发，结合物业自身的特点和优势进行市场定位。 二、项目功能定位 功能定位 —— 新化首席酒店式商务公寓 阐释：  天华南路，突出项目地段优势，同时为下一步的广告传播提供有力支撑；  首席，独一无二，形成周边项目的差异化；。