20xx年深圳市蔚蓝海岸登良路商业街及内街销售报告(18页)-销售管理(编辑修改稿)

20xx年深圳市蔚蓝海岸登良路商业街及内街销售报告(18页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

 远期商业价值可达到人民南口岸区的三线与二线之间价值 —— — 11 万元／平米之间 注：人民南三线商业样本 —— 国际名苑的８ .８万元／平方米。 人民南二线商业样本 —— 置地逸轩的１１万元／平米 （详细数据见《调查报告》）。 蔚蓝海岸登良路商业街的现实定价与升值进程 ，需要考评如下南山口岸区空前绝后的宏伟大市政规划，以及马不停蹄地开发进程： ＊2020年１０月，Ｆ１摩托艇世界锦标赛永久性赛场启用。 ＊2020年１２月，地铁二号线基本完成建设启用。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ＊2020年１２月，后海体育中心完工并投入使用。 ＊2020年１２月，１５公里长滨海长廊初步完成建设，并继续打造成金融区（备注：福田中心区商务成熟期预计８－１０年时间）。 ＊2020年，投资１４亿元的深圳歌剧院完工并投入使用。 ＊2020年，占地２ .９万平方米的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成。 除了上述官方公示的规划之 外，还有如下的利好： ＊目前整个西部口岸的后海滨路区域，处于全面的大开发之中，整体住宅开发量较大，将形成深圳的高尚海滨居住区，形成港人和深圳高消费群体居住的集中区域，而据业内人士称，该区域必须在２年之内全部开发。 ＊深港西部一体化进程加快，香港方面未来将加强西部元朗区域的开发，形成香港西部的商业、办公、居住等中心，与深圳西部形成互动。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三 ： 区域内 同类商铺的价值比较 三条商业街的 比较 ： 区域内同类商业街参照我们选取了 观海台海德一路商业街 、 招商海月工业八路商业街 作为样本，三者之间有多个共同的特点  邻近 深 圳湾 口岸  邻近金融办公区  邻近南山商业文化中心区  邻近地铁口  都是社区配套商业街 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  次级道路，并紧邻后海滨路主要道路 2：价值比较模式 评估： 上述指标尚未进一步完善，预计三者价值相当，但因为金融区的未来影响力，观海台海德一路商业街、蔚蓝海岸登良路商业街价值可能略超过招商海月。 四 ： 项目内街商业 价值评估 商业街基本情况 业态基本情况：华润社区店，面包房、药店、外贸服装、保险超市等。 租金基本情况： 80 元 /平米月左右 铺位面积情况：铺位面积适中，以 4070 平米为主体，而大型出租的铺位实际为多间街铺组 合，不影响实际销售价值，具有单铺总值低的优势。 周边环境情况：商业街距离小区后海路出入口较远， 加上车辆出入口收费亭的影响，使得商业街开放程度受限。 项目商业价值评估  本项目 租金评估：商铺 目前延续2020年签约租金，整体租金偏低，预计考评商铺租金自然递增率以及口岸效应，在调整合适的情况下， 租金应该看齐星海名城及阳光棕榈园社区内商业街水平， 将突破性１００元／平米月，并有望达到１ 20 元／平米月。 参照租金评估售价，３万 —— ３ .５万元／平米。  在确定上述基本价格的前提下， 评估 影响 铺位 价格的修正因素 ，分别为每间 铺位定价：  单铺面积与总值；  承租商户的租金和品牌；  次主力店；  商业街在本社区的服务半径；  商业街的开放程度； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  商业街周边聚集人气的环境；  片区住宅价格增长情况等。 五、商铺定价及销售策略 销售价格制定原则 a、项目销售价格确定原则  分区定价，划分价格区间，以能在预定时间内实现整体销售为原则。  以现有同类型社区商业设施租金状况及周边区域在售商铺价格为定价参考。  依据项目特点，以引进超市辅营区所能实现的租金收益为定价依据。  根据单个铺位实际所处位置、自身结构及开间、进深、临街层高、柱、距离出入口和垂直交 通口的远近等因素，合理设置价差。 b、项目整体均价确定依据  市场投资回报率控制在 68%之间  根据铺位的具体区位合理确定价格  与项目租金对应的售价  以超市辅营区物业的可实现的租金为本项目理想经营状态下的价值参照来定价  项目未来成长空间对项目价值提升 销售均价确定  从现代城崇尚百货街铺租金反推售价： 目前现代城崇尚百货街铺一般 40平米（建筑面积）的铺位租金在 330元 /㎡，按 6％的租金回报返推售价： 330 12247。 ＝ /㎡ 考虑本项目地段、门前广场、品牌连锁百货进驻等优势作用下，街铺价值平均比现代城街铺提升 20～ 30％左右，则街铺对应售价提升为 8～ /㎡。  从新街口街街铺售价推算： 目前新街口的街铺销售均价在 6 万元 /㎡，考虑本项目考虑本项目地段、门前广场、品牌连锁百货进驻等优势作用下，街铺价值应该是新街口街铺的 ～ 倍，则街铺对应售 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 价提升为 ～ 9万 /㎡。 则本项目一般中小型铺位的均价因在： 8～ 9万之间。  餐饮大铺的售价推算： 目前周边餐饮大铺的租金在 200元 /㎡，按 6％的租金回报返推售价： 200 12247。 ＝4万元 /㎡。 项目销售价目表 由于未能提供项目具体规划位置及单铺面积、实用率等指标，因此不能准确制作，该部分内容待相关因素确定后再提供。 项目销售收入预测  项目各层租售面积统计 本项目只销售负一层部分内铺及一层的街铺，其余商业面积整体租赁给大商家，不销售。 项目销售面积统计表 注：以上面积为初步预测，一层街铺建筑面积以 80％的实用率进行测算，负一层内铺建筑面积以 50％的实用率进行测算，最终面积以政府部门查仗报告为准。 项目租赁面积统计表 注：以上面积为初步预测，一层街铺建筑面积以 80％的实用率 进行测算，负一层内铺建筑面积以 50％的实用率进行测算，最终面积以政府部门查仗报告为准。  项目销售即时收益分析 一层。