20xx年泰兴市某商务写字楼项目调研报告(72页)-商业地产(编辑修改稿)

20xx年泰兴市某商务写字楼项目调研报告(72页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 前售价未定。 据售楼处称售价将比一期的小高层售价高。 一期小高层的定价上最高价不高于 3600元 /㎡。 详见下表： 面积为 ㎡的小高层价格（元 /㎡） 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 价格 3233 3216 3266 3299 3429 3495 3560 3560 3593 3593 3429 目前小高层的预定情况是 2 层的小三房及楼层适中（价格 适中），景观较好，楼间距较大的单元预定情况较好。 项目评价： 该楼盘与我公司项目仅一街之隔，规模比我项目略大。 周边的基本配套，道路，商业生活设施基本相同。 从项目位置，小区布局，产品定位及销售价格与我公司项目均有相似之处。 房型设计，小区总体布局和景观绿化在东部新区中均算较好。 是与我项目竞争最激烈的楼盘。 目前主推的靠近河道的二期组团因售价较高去化速度比起前一批房源慢。 一期的房源因价格低开策略以及新能源实行分批交房该批房源 5 月份即可交房入住。 小高层和多层的销售情况均很好。 二期房源目前因价格较高的因素以及一期交 房在即，绿化工程已初显雏形。 使许多客户分流更倾向于购买一期推出的房源。 但是随着一期房源的基本售完，以及二期房源的河道景观的初步呈现，销售速度会随着整个工程进度的推进而好转。 一期已建成的小区绿化景观环境起到了一个示范样板区的作用也会推动二期的销售。 目前二期高层从去年 12月份至今已预订了 3个多月。 因目前二期多层出现的价格上涨而较大的影响销售速度的情况以及预订的情况可能并不理想至今价格未定。 考虑到周边几个竞争楼盘目前的售价，估计不太可能出现像二期多层上涨两三百元售价的情况。 即使价格上涨也会充分考虑周边竞争楼盘的 推盘量和售价，采用略涨售价而大搞优惠的销售策略。 这不仅符合该公司的以往销售策略，而且也更符合目前的市场现状。 后期的销售情况可能更依赖泰兴房地产市场的总体状况乃至整个房地产市场的走势。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料 库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 项目基本情况： 目前逸景园主要在售房源是位于整个小区最北面的两栋高层和前期推出 13栋 5层楼的多层中剩余的少量房源。 这部分房源位于大庆东路的南侧，貽芳路西侧。 是整个项目的最北面也是整个东部新区的北部边缘的地块了。 一些主要的市政配套和商业设施都位于南面。 特别是中兴大道两侧以大润发为中心的一批商业设施。 因此该区块的主要的 出行交通动线是向南向西。 而北面和东面则基本还未形成成形的商业和市政配套设施。 特别是最北面的两栋高层东侧设有一个加油站。 尽管与这几栋楼中间隔着貽芳路但或多或少还是对临近的几栋楼产生了一定的不利影响。 两栋高层中西侧一栋高层设置了四个单元，中间两个单元为 16层，两侧的两个单元为14 层。 东侧的一栋高层设置了三个单元中间一个为 16层两侧为 14 层。 采用两梯两户的配置。 纵观新区的几大在售楼盘中小高层这样的配置标准应该算是高的。 高层的房型均是 130平米至 141 平米的三房，其中以 134 平米的三房房型居多。 该种房型的设计较为 方正，三间卧室中的两间朝南。 客厅在两间朝南的卧室中间。 客厅餐厅南北通透，厨卫全明。 但在房型设计上并没有太多的亮点。 因考虑卫生间的通风采光从而控制减少了北侧开间，将厨房设计在餐厅的北侧。 从而造成了餐厅北侧的采光通风只能依赖北面厨房的间接采光。 而且全套 134 平米的三房只设计了一间卫生间，三代人居住可能会带来不便。 总体房型设计只能称为中规中矩。 没有明显的缺陷但也无太多的亮点。 但东西两侧单元的房型将客厅设计在南北卧室的中间而采用东西两侧采光。 而且在朝东的客厅处设计了南向转角阳台。 使客厅的的采光通风更加良好。 同时也增 加了立面的丰富性和层次感。 项目销售情况： 目前高层在售均价为 2540元。 一层为商铺，售价在 5000－ 6000元之间现已全部售罄。 二楼 2200元起售。 8楼以下每高一层单价增加 50元， 8楼以上每高一层单价增加 30元。 总价在 31 万元至 39 万元之间。 目前电梯的品牌未定，高层物业管理费为每平米 元是新区中最低的了。 多层均价为 2700元。 以 2692元为基价定价策略如下表。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料 库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 1F 售价＝基价 0％ 2F 售价＝基价 +6％ 3F 售价＝基价 +7％ 4F 售价＝基价 0％ 5F 售价＝基价 － 13％ 从网上房地产的销售情况表来看该楼盘前期推出的多层房源销售情况较好。 房型均为三房设计。 因为区位因素价格较周边的楼盘低许多，而且房型设计合理，面积控制适中。 三房的面积有 99－ 140 平米的多种户型可供客户选择，小面积的三房北面房间如不需要可以改做餐厅使用。 房型布局较为灵活，客户的选择余地较大。 可以同时满足购买两房和三房的客户需求。 现在只剩下少量（约 24套）的多层房源。 从去年年中就推出的高层的销售情况则不理想。 200套可售房源中至 08年 2月 26日只销售了 34％共计 69套。 因客户购买该楼盘时很大部分因素 是从价格方面考虑，在两栋高层中已售的房源基本位于 3至 10楼的中低楼层。 13层以上的几乎没人购买。 项目评价： 该项目是目前泰兴东部新区体量最大的一个小区。 整体项目在区域中的位置较好。 紧邻中兴大道商业街。 比邻新市政府。 周边的市政配套和商业设施正在发展成熟中。 小区的面积较大可以有足够的空间设计布置绿化景观和小品水景等设施。 虽然售价较低但小区的品位不低，建筑外墙采用了外墙保温配备了中空玻璃，彩铝窗。 小区内设置了 5 重智能报警系统和楼宇可视对讲系统。 因永大的开发商取得土地的时间早，土地成本低。 有足够的价格调整空间。 目前三千不到的价格其利润空间并不比其他开发商小。 其下一批开发房源紧邻目前销售房源的南面。 位于貽芳路和星火路的交界处。 该批房屋的建成则将整个逸景园小区连为一体，改变目前的在售房源独处一隅的格局，淡化其区位较偏的劣势。 我认为该楼盘本身的品质较好，随着新区商业配套设施的建成跟上，以及当地消费者对新区的经一步的接受认可。 其后期将逐步加快去化速度，打破目前销售缓慢的僵局。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料 库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 隆兴花园市调情况 项目名称 : 隆兴花园 项目位置 :济川路近南二环路 开发商： 泰兴市兴隆房地产开发有限公司 总建筑面积 : 容积率 : 建筑密度 :28% 项目基本情况 项目西临济川路 ,南靠泰兴市有线电视台和泰兴市国土资源局。 东面和北面临河 .整个项目地块呈东西狭长的矩形。 该项目总体的布局规划较为单调 .按照地块的形状沿东西方向布置了三排房屋共十栋六层楼的多层 ,靠 近济川路东侧布置了三栋九层楼的小高层 .沿济川路一侧是两层的沿街商铺。 目前济川路两侧都是旧式新村，外立面显得非常陈旧。 沿街的商铺门面非常破 旧 .经营业态也是五花八门缺少规划。 道路状况较差，马路两侧的绿化基本没有。 靠近隆兴花园小区正门处有好几家洗车店和汽车美容店 ,生意繁忙。 马路边的人行道和非机动车道全是积水。 而且近阶段也没有改造的规划和改善迹象。 小区南面是有线电视台和土地资源管理局 ,在它们之间是两栋非常陈旧的多层房屋和一块荒地。 小区的次入口就设在这两栋多层和土地局之间 .这里特别应指出土地局的楼高较高而且和小区内的 1号楼 8号楼南北间距很小，可能对这两栋楼的采光会造成一定的影响。 但是 1 号楼的东侧部分单元因对着土地局的绿化位置和小区东侧的天然河道采光 通风和景观视野较好。 小区北面河道尚未改造治理，河的对面是银杏小区的在建工地和私人民房景观较差。 即使对面的银杏小区建成但河道何时治理好也是个问题。 而且北侧的私人民房在短时间内不太可能得到治理和改观。 因此小区北面的 5号 6号 11号楼是有河景房之名但无河景房之 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料 库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 实。 小区的东侧是一条天然河道，已经在进行治理工程。 河道的对岸也是一个新建小区。 东侧的环境景观是整个小区的一个亮点。 小区内一些大面积的房型大多布置在小区的东边。 因单价高面积又大 5号楼西侧没有紧靠河道的 01单元的销售情况不是很理想，总共销售了 4套。 只有 靠近东侧的 5楼中的面积适中的两房买的较好。 项目销售情况 目前售楼处主推的是在小区中心位置的 7号和 10 号两栋多层和靠近济川路的 12号 15号 16号三栋九层的小高层。 多层房型为 97平米的两房和 114平米的三房。 均价在 3500元价格范围如下： 1F 4000— 4100元 2F 4200— 4300元 3F 4300— 4400元 4F 3900— 4000元 5F 3500— 3600元 6F 3100— 3200元 该项目的房型设计总体不是很理想。 房型南北进深较长故房型布局采用“三段式”。 北面是厨 房和卫生间如是三房再加一间朝北的房间。 中间是客厅和餐厅。 东西两端的房型可有一个朝东或西的阳台。 而在当中单元的两厅布置则只能通过朝北的一扇小窗采光通风，有的两房房型更差，房间采用南北布局餐厅通过厨房间接采光。 造成这种房型布局的原因是开发商当初在设计时考虑。 如缩小单元的南北进深增加面宽，布置四排建筑则南北栋间距过小。 如采用短进深大面宽布置三排建筑则容积率没用足。 因此为了增加建筑面积，利润最大化。 只有采用长进深短面宽的总体房型设计，从而造成了房型设计上的先天缺憾。 故小区中除面积在 130 平米左右的大三房可采用“两 段式”设计，房型尚可。 其余房型均不理想。 这次主推的 7号 10号楼是两房和小三房位于小区的中心位置。 房型面积适中，两房的两间房间均朝南，三房均布置在东西两端，因此两厅可以设计有东西向的阳台。 三间房间中的两间房间可以安排在南面。 景观主要是小区内的绿化景观，比小区相临的河道的其余几栋楼因景观牵涉到市政规划和改造相对更具的确定性。 而且在今年上半年的交房时小区内的景观就可以完成。 因此这两栋楼的销售情况相对其他几栋销售情况好。 北侧沿河的 5 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料 库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 号 6号 11号因定价较高而且北侧河道尚未改造，环境还没有改善，无法体现景观房的优势。 还剩有大量的可售房源。 其中 5 号楼的东面和北面都有天然河道经过。 由于北面的河道尚未改造而东面的河道已经已经在做沿河的护拦和绿化平整工程，因此 5号楼东侧的 06室单元已全部售完。 同样靠近河道的 3号， 2号 1号楼东侧沿河景观房销售情况比北临河道的三栋楼去化快。 小高层的价格在 3500元至 3900元，每高一层价格增加 30元。 面积为 105平米的两房和 139 平米的三房。 三房总价在 50 万元左右，两房总价在 38 万元左右。 因和多层有一定的 价格落差，所以销售相对情况较好。 根据网上销售表反映小高层可售反源 92 套，已售58套。 销售率 已达 63%。 特别是东侧 01单元的 139平米的三房两厅大户型因朝向向东，景观尚可，间距较大特别是小高层大户型的三房与同样面积的多层三房有 6万元左右的差价。 吸引了一批原本购买多层大面积三房的客户。 因此销售情况较好。 总共 23 套 01 室已销售19 套还有 4 套可售房源销售率达 83%但朝西方向的 139 平米的三房因朝向问题特别是西侧济川路的环境杂乱， 销售情况则较差。 23套可售房源中从 07年 8月至今只销售了 6套。 中间的 02， 03室的 105平米的两房因总价控制在 40万之内销售情况也较好。 小高层 46套两房也只有高区位价格偏高的部分 单元在售。 已售 36套，销售率在 78%。 项目评价： 该项目虽然靠近泰兴老城区，但属于老城区的边缘地块。 任何一个城区的边缘地块。