20xx年沈阳商业地产发展报告21页-商业地产(编辑修改稿)

20xx年沈阳商业地产发展报告21页-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 六、 沈阳商业地产类型 对大多数人来说，商场、商铺、 MALL，步行街之类的购物中心都是商业地产。 其实，商业地产依托的应该是一个商业的概念，简单定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产，我们完全没有必要把它再细分。 对投资者来说，了解并投资一个有着 高回报率的项目才是重点。 今年的沈阳市场上，复合型业态的商业地产项目百花齐放，各类产品名词令人眼花缭乱。 从目前市场上主要的产品类型出发，作以下总结： 商铺：一铺养三代 国内早有 “ 一铺养三代 ” 的名言，可见商铺的含金量之高。 精明的温州人最喜欢投资的产品，除了公寓就属商铺了。 沈阳人更喜欢叫床子、摊位，沈阳最早的五爱市场是典型，沈阳站对面的置力商城、广宜街的普臣商厦、中街的商业城名牌折扣店是今年比较热的几家。 对普通投资者来说，主要有产权式商铺、出租型商铺两种。 产权式商铺除自己经营外，目前比较流行的是售后反租、售后包 租，保证一定的回报率。 像置力商城则属于只租不售的类型。 沈阳的房地产市场虽然比较全国市场稍显 “ 慢了半拍 ” ，但是在商业地产中却是赶上了全国大发展的第一轮高潮，并成为东北地区最受关注的焦点城市。 2020 年开始启动的众多商业地产项目为沈阳市提供了大量的投资型商铺。 同时在一环以内的商圈中，如太原街商圈、北站商圈、五里河商圈等地区，也开始有其他商业地产项目登场销售。 另外，在 2020年沈阳出现的 “ 都市大盘 ” 住宅项目中，也开始有相当部分启动了社区商铺的建设和销售。 当产权式商铺在全国遭遇风险挫折以后，沈阳的大型商业地产项 目在商铺销售中，也开始普遍采取更加稳妥的态度。 商业管理公司的提前介入、大型品牌主力店的参与、项目招商工作的同步展开等措施，为商铺投资减弱了许多不稳定因素。 沈阳商业地产发展中遭遇的一些挫折并没有影响沈阳投资市场的实际购买力，反而让投资人更加理性和聪明起来。 因此，目前商铺销售单靠规模和华而不实的宣传是达不到效果的，与市场充分接触，了解购买者的需求，科学规划项目布局才能赢得投资者的认可。 与此同时，分析目前沈阳在售和在建的商铺产品，不难发现产品的同质化倾向依然存在，多元化的市场还没有形成。 一方面大型的 Shopping Mall提供的大量商铺主要集中在服装、鞋帽、皮具等百货商品的定向经营中，另一方面大型专业市场的建设也将受众集中在单一的行业之中。 据不完全统计，超过 60%的人更加倾向于商业街、 Shopping Mall类项目中的商 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 铺，认为相比个体经营而言，大型商业街区的物业投资潜力和经营风险都相对低些。 这样，大型商业广场虽然在销售中出现火爆场面，但是如何启动经营并顺利站稳市场就是最重要的问题。 同类型商业物业的集中和过度开发为后期市场经营带来的潜在风险，如何向多元化的市场转变，为投资者提供更加多样性的商铺选择，才能保证未 来商圈的健康发展。 沈阳市目前的商铺供应开始呈现不均衡的特点：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。 很显然，金廊、 CBD和浑南地区是商业地产供应量开始显著增加的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，使开发水平和进度受到 “ 激进 ” 心态的影响，这两个区域也潜藏风险。 当然，业内人士也认为，这些区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。 伴随沈阳市的城市规划逐渐实现，未来将在沈阳出现一些升值潜力 比较高的商铺区域板块，投资者需要关注区域经济发展对商铺价值的大幅提升，这也是商铺投资中最有投资魅力的地方。 目前，分析商铺的投资价值大约有三大要素：一是规模，当地消费市场可以支撑的开发规模可以被看作是可开发规模的衡量基础。 规模的盲目性带来的后果是无法吸引足够的人流和购买力来支撑后期的经营管理。 因此，在同一商圈之中选择商铺，也同样要考虑整个商圈的总体放量。 二是项目地块、周边、区域交通条件形成可开发规模的边界条件，如果是典型的区域商业中心，商铺产品过多，有可能造成 “ 吃不饱 ” 的情况。 三是开发商的自有资金情况。 目前 沈阳市热销的几处商铺产品分析看，大都是在以上三方面因素比较突出，才赢得了投资者的共同认可。 另外，由于以往的经验，租约也成为商铺销售中的最大兴奋剂。 如果招商工作能够提早介入，或者已经有大型商业设施进入，则项目中的商铺很快就会销售一空，反之则相对冷清。 业界人士认为，这种心态也是市场成熟的标志。 从个人的角度，要全面把握一个项目的风险与回报是有些难度的，因此在投资者方面，租约成为衡量商铺品质的重要标志，租赁情况好代表着商业经营的起步阶段比较顺利，而开门红也正是商业经营中的一个关键因素。 目前北京、上海、沈阳等十大 城市的统计数据可以看出，社区商业的总供应量已达到440万平方米。 可以看出，社区商业已经成为各城市重要的商业地产发展形式。 从发展趋势看，社区商业也将会成为中国商业地产重要的发展方向。 传统的商业将伴随社区化的进程，逐渐向社区服务的形态转化。 因此，从总体上说，目前沈阳的商铺市场虽然火热，但并没有达到真正的饱和，而是阶 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 段性爆发。 市场的投资风险并不在于供应风险，而是在于商业地产投资开发操作的专业化程度。 在不到两年的时间里，沈阳的开发商都认同商铺可以赚钱的理念。 但是有北京等城市的前车之鉴，不论是社区商业还是商业街都需要有良好的发展空间。 不考虑市场需求，盲目求大的开发心态和投资心态都将不利于沈阳商铺市场的长远发展。 写字间：投资者拓荒之地 虽然贵为二线城市 ， 但是沈阳的写字楼级别绝对是在三线。 由于转型时间不长，轻工业和服务业都还属于欠发达的沈阳，目前的 写字楼市场在全国还是在一个不太显眼的位置。 但是相信随着沈阳写字楼市场开发程度和品质的加强以及自身的影响力和实力的加强 ， 沈阳的写字楼市场将会有爆发式的增长。 2020年沈阳市写字楼市场尚无占明显优势的区域（即中央商务区）。 写字楼市场竞争比较激烈，有利于激活市场，形成良好的市场环境。 而由于目前高档次的专业写字楼项目较少，促使一些星级酒店利用自身完善的硬件优势及优越的服务而开辟专门的写字楼层，这种现象在传统商业区 ——— 太原街商业区周边最为明显。 从新基火炬大厦开始，方圆大厦、总统大厦等新型写字楼几乎都成了企业形象 的门面代表。 写字楼对于大众来说是熟悉的，但对投资者却是陌生的。 由于受到商务公寓的竞争影响，沈阳的写字间市场有着巨大的空白，尤其是高档写字间市场上，产品更是凤毛麟角，近乎空白，因而发展空间也更为巨大。 当前沈阳市场上开发商都采用了复合业态开发的模式，将写字楼与商务公寓、酒店式公寓、商业百货等共同开发。 比如沈阳皇朝万鑫大厦，计划的双塔一座拟建成五星级酒店式公寓，另一座拟建成五星级写字间。 青年大街上的领先国际城为公寓、写字间、住宅、酒店等复合型商业地产项目。 目前，北站的希尔斯联邦正主推纯甲级写字间产品，是写字楼市场 上的热点之一。 从 2020年开始 ,沈阳的写字楼开始呈现比较明显的上升势头。 沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域 ： 、太原街 和平大街之间，如总统大厦、中兴商业大厦写字楼、海润国际，等 ， CBD周边，如方圆大厦、新华科技大厦、沈阳财富中心，等 ，如华新国际大厦、中润国际、百脑汇资讯广场等。 沈阳市写字楼总体市场租金均价在 1150元 /平方米 /年左右（ /月） ； 中低档写字 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 楼基本以其品质为定价依据，与其所在区域无太大关联 ； 高档写字楼的定价除与其品质有 关外，亦受到项目所在区域及项目新旧程度的影响。 从租金价格看，三个区域都受到专业高标准写字楼不同客户群体的青睐。 星级酒店中的专设写字间多分布于太原街商圈附近，其租金报价比周边纯写字楼项目高出 65%，而该区域之专业高标准写字楼的供应与需求之间仍有一定的缺口。 由于未来的新增供应以高标准写字楼为主，客户的选择面将更加放宽，预计高档写字楼的市场将产生分化，那些缺乏地理优势的项目将因缺乏竞争力而被迫调整其价位。 沈阳市各写字楼中外资租户比例与写字楼租金价位基本呈正比，即高租金的写字楼其外资租户比例相应也较高。 外资用户 的租金承受能力高，相应地对于写字楼的位置、品质有高标准的要求。 写字楼中，外地企业用户多于本地企业用户、四分之一的租客是以办事处的形式租用写字楼，这些用户未来对于写字楼的需求很大程度取决于沈阳市未来经济的发展状况及市场的开放程度。 家乐福、沃尔玛等大型知名品牌超市以及较成熟的餐饮娱乐设施也分别为三个区域提供了良好的商业配套，保证了三个区域的众多人流量，而周边写字楼中的白领人士也保证了所在区域娱乐、商业设施的蓬勃发展，两者可谓相辅相成。 此外， “ 成长型写字楼投资族 ”。