20xx年房地产行业研究(doc42)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年房地产行业研究(doc42)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

家庄 郑州 太原 武汉 呼和浩特 长沙 沈阳 广州 大连 深圳 长春 南宁 哈尔滨 海口 上海 成都 南京 贵阳 杭州 昆明 中国房地产行业季度分析报告 市场运行情况 19 宁波 重庆 合肥 西安 福州 兰州 厦门 西宁 银川 乌鲁木齐 数据来源：国家统计局 （以去年 同期价格为 100） （一）房屋销售价格上涨 % 今年 二季度， 全国 房屋销售价格比去年同期上涨 %，比一季度上涨%。 全国有 8个城市房屋销售价格同比涨幅超过 10个百分点。 其中，具体涨幅分别是上海 %，宁波 %，天津 %，南京 %，重庆 %，杭州 %，沈阳 %，青岛 %。 昆明和乌鲁木齐房屋销售价格一季度与去年同期持平，二季度比去年同期分别上涨 %和 %，长春房屋销售价格今年二季度比去年同期下降 %。 表 25：主要城市房屋销售价格指数变 动情况 单位： % 2020年 1 季度 2020年 2 季度 上半年累计 同比增长 环比增长 上海 宁波 天津 南京 重庆 杭州 沈阳 青岛 数据来源：根据《中国经济景气月报》整理 分 类别看，在商品房销售价格中，住宅价格比去年同期上涨 %，比一季度上涨 %。 其中，经济适用房和普通住宅销售价格比去年同期分别上涨 %和 %，豪华住宅价格上涨 %；非住宅用房销售价格比去年同中国房地产行业季度分析报告 市场运行情况 20 期上涨 %。 其中，写字楼和商业用房销售价格分别比去年同期上涨 %和 %，其他用房销售价格上涨 %。 表 26：全国房屋销售价格指数变动情况 单位： % 2020.Ⅱ 2020.Ⅱ 2020.Ⅱ 2020.Ⅰ 2020.Ⅱ 房屋销售价格指数 其中：商品房 其中：住宅 经济适用房 普通住宅 豪华住宅 非住宅 写字楼 商业用房 数据来源：根据《中国经济景气月报》整理 尽管中央政府做了一系列的努力以抑制房地产业 等发展过热的部门，但今年以来的房屋售价平均涨幅仍高达 10%以上，分析认为，主要有以下几方面原因： 第一，今年以来，我国出现了通货膨胀苗头。 6 月份，各类物价指数全面持续上涨 ， 而且大部分达到了 1996年以来的最高点。 若计算其累计涨幅，仅近 5个月来物价指数上涨幅度将超过 20%。 正是基于这种判断，分析认为，我国已经出现了类似 1988 年通货膨胀特征的苗头。 事实上，中国人民银行宣布于 4月 25日将存款准备金率从 7%上调至 %，在一定程度上也是为了对短期可能出现的通胀趋势进行宏观调控。 这种形势使很多人纷纷将资金投向 房地产，导致了房价的上涨。 第二，地价的上涨直接推动了房价上涨。 2020年国家五部委联合对全国土地市场秩序进行整治，最近又开始了土地市场秩序的检查验收，其重要内容是要推行土地公开交易，即经营性建设用地实行“招拍挂”。 土地公开交易必然导致地价的上涨。 地价是拉动房价上涨的一个刚性因素，今年二季度地价平均涨幅达 %，所以，地价上涨必然直接推动房价上涨。 第三，上半年 房地产开发投资、新开工面积 和竣工面积 增速 同时 回落，中国房地产行业季度分析报告 市场运行情况 21 导致 了 房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动 了 价格上涨。 另外，钢材、水泥等主要建筑原材 料价格的大幅上涨，使企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。 拉升房价上涨的其他因素还包括在投机气氛影响下，部分消费者跟风买房。 如所谓的“温州炒房团”所到之处抬升了区域内的房价，并可能带动一些居民提前做出购房决定。 而最近几年房地产市场持续快速发展的稳定因素、居民对住房潜在的庞大需求，也是影响房价“向上”的一个重要因素。 （二）土地交易价格上涨 % 二季度土地交易价格比去年同期上涨 %，比一季度上涨 %。 分类别看，居民住宅用地交易价格比去年同期上涨 %，比一季度上涨 %。 其 中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比去年同期上涨 %和 %。 商业旅游娱乐用地交易价格上涨 %，工业用地交易价格上涨 %，其他用地交易价格上涨 %。 除豪华住宅用地价格与一季度走平外，其他各种用地价格比一季度均有不同幅度的上涨。 分地区看， 35个大中城市中，土地交易价格与去年同期 相 比涨幅超过 10%的 6 个城市是：杭州 %、南昌%、上海 %、沈阳 %、天津 %、成都 %。 9698100102104106108110112114全国 居民住宅 豪华住宅 普通住宅 工业用地 商旅用地2020.Ⅰ2020.Ⅱ 图 27： 2020年全国土地交易价格指数（ %） 中国房地产行业季度分析报告 市场运行情况 22 导致土地价格上涨的主要原因是 土地资源供应的减少。 在去年国家对房地产市场用地实施清理整顿措施的基础上，今年 4月以来积极调整土地供应结构，使房地产企业的土地开发与购置面积增长势头明显减缓，特别是土地购置面积的增幅已经接近零增长。 上半年，全国完成开发土地面积 7920 万平方米，增长幅度分别比今年一季度和去年同期下降 ；本年土地购置面积 15489万平方米，与去年同期相比回落了 ，其中 6 月份完成土地购置面积 3109 万平方米，比去年同期减少 680 万平方米，同比下降 %。 土地开发面积与购置面积增幅的急剧下降 ，使房地产新开发项目受到约束，抑制了房地产开发规模。 （三）房屋租赁价格与一季度持平 二季度， 全国 房屋租赁价格比去年同期上涨 %，但与一季度价格持平。 受季节等因素影响，住宅租赁价格上涨 %，涨幅比一季度减小 1个百分点。 其中公房和私房的租赁价格分别上涨 %和 %。 商业用房和厂房仓库租赁价格分别上涨 %和 %，办公用房价格则与去年同期持平。 房屋租赁价格经过 2020年下半年大幅上涨之后，今年以来涨幅回落，价格趋势平稳。 961001041081121162020.Ⅰ 2020.Ⅱ 2020.Ⅲ 2020.Ⅳ 2020.Ⅰ 2020.Ⅱ住宅租赁 办公用房租赁 商业用房租赁 厂房仓库租赁 图 28： 20202020年二季度房屋租赁价格指数（ %） 数 据来源：国家统计局 中国房地产行业季度分析报告 热点问题分析 23 Ⅲ 热点问题分析 一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 从 2020年 2月起至今共计出台了约 40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“ 121 号”文件、“ 18 号”文件、“ 4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至今年 4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。 而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出 9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。 （一）土地政策成为重要宏观调 控手段 国土资源部调查显示， 2020年，冶金、化工、纺织等行业全年固定资产投资增长了 50%以上，带动建设用地比上年增加了 49万亩，增幅达 17%。 不仅造成某些行业投资过热，同时还因为占用耕地，直接威胁粮食安全。 针对这些情况， 2020年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减%，占用耕地指标调减到 180万亩，压减 %。 这是国土资源部第一次通过土地供应对国民经济其他领域进行宏观调控。 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020全国耕地面积（亿亩） 图 31： 19962020年 全国耕地面积变化 情况 数据来源：国土资源部。 中国房地产行业季度分析报告 热点问题分析 24 图 32：我国粮食作物播种面积 变化情况 （单位：千公顷） 数据来源：国家统计局。 与此同时，党中央、国务院于去年 2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。 2020年的土地市场在 其 基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。 表： 2020年我国出台的 主要 土地市场政策 法 规 颁布单位 《关 于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》 (4 号令 ) 北京国土房管局 《关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》 北京市政府 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 国务院 《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》 国土资源部 《国土资源部关于下达 2020 年全国土地利用计划》的通知 国土资源部 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 国务院办公厅 一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐 降温。 截至 2020 年 6 月 17日，除内蒙古自治区以外，全国 30个省（区、市）共清理出各类开发区 6741个，规划用地面积 ，超过了全国现有城镇建设用地 万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积 ，占原有规划面积的 %；目前已退出开发区土地 2617平方公里，复耕 1324平方公里。 由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没 有 土地，就没法上项目。 所以这次调控，从清理土地开始，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投中国房地产行业季度分析报告 热点问题分析 25 资项目的下降与项目清理也有很大的关系。 而土地政策对房地产影响 具有双重性：一是 对于开发商来说，取得土地将变得越来越困难，在土地供应逐渐收紧的情况下，相当一部分房地产开发商将没有可开发的新项目， 这在一定程度上抑制了房地产企业的开发规模；二是由于土地供应量的减少导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必然会推动房屋价格的上涨。 但是，从中长期来看，土地价格上涨对房价走势的影响将以平稳为主，主要是由于：一是短期内虽然土地供应趋紧，但是鉴于前几年释放的土地会经过一段滞后期才能开发完成并推向市场，由此土地市场供应量显著减少的可能性不大；二是由于 政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将会分流部分市场需求，从而抑制房价上涨；三是随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实以及政府根据经济发展状况和市场需求进行的宏观调控，也将平抑房地产市场价格的大幅波动。 （二） 信贷紧缩杠杆重整房地产业 年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。 其中， 控制房地产信贷规模 的政策主要有两项： 4月 11日央行宣布，从 2020年 4月 25日起，资本充足率低于一 定水平的金融机构，将执行 8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行 %的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。 房地产业是信贷调控的首要对象之一。 4月 27日，国务院发出通知，提高部分行业固定资产投资项目资本金比例，通知要求，房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由 20%及以上提高到 35%及以上，比“ 121号”文件规定的 30%项目自有资金的要求又向前迈进了一大步， 5 个百分点对于大项目启动的压力可想而知。 随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后 ， 各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买 2套（及 2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。 一系列信贷紧缩政策对房地产行业造成了较大的冲击： 首先，把房地产业列为过热行业之后，房地产业从商业银行取得信贷明中国房地产行业季度分析报告 热点问题分析 26 显困难。 如去年的“ 121 号”文件以及今年的提高房地产业的贷款资本金就为房地产业设立了较高的信贷门槛，一般情况下，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在 80%左右，如果将这作为平均数，就意味着相当一部分开发商对。