20xx年房地产-浙江玉环项目整体定位策划报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)

20xx年房地产-浙江玉环项目整体定位策划报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

2020225 住宅 拍卖 760 —— —— 玉环博民房地产开发有限公司 城关黄泥坎机电产业功能区内，地处泽坎公路和 60米路交叉口西 南侧玉土交出 [2020]002 号 202024 商住 挂牌 2020 ≤36 .5 ≥25 宁波市鄞州宇斯浦置业有限公司 楚门镇通达路与昌业路交叉 口 西 南 面 玉 土 交 出[2020]001 号 2020121 住宅 拍卖 1380 2853 ≤58 ≥15 玉环中介房地产开发公司 注：住宅使用年限 70年，商业使用年限 40年。 玉环县城区旧房拆迁状况 2020年 — 2020年玉环旧城 改造量约为 10万㎡。 ： 玉环县国有土地上被拆迁房屋货币补偿基准价 类 别 住宅用房 商业用房 基准价 3375 元 /㎡ 11833 元 /㎡ 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 27 页 玉环城区旧房拆迁动态分析  城关坎门区块以建设 “口 ”字型新区为着力点， 城关北山村拆迁取得实质性进展， 改造李家、上段等 “城中村 ”，推进坎门后沙拆迁； 实施南山村至陈屿隧道口的旧城改造；  坎门城区整治和旧城改造：改造东风路，延伸振兴路、交通路，推进应东隧道等建设，启动开发海城花园，做好坎门入城口至东港隧道段旧城改造的前期准备，完成后沙 改造一期拆迁。  大麦屿主要搞好庆澜河水系周边区块的开发建设，建成兴中路、龙山路、永安路、临浦路和望港路，着手做好港区旧城改造工作。 大麦屿区块重点实施庆河片区开发，拆迁改造兴港西路地段；  楚门清港区块突出抓好泽坎线楚门清港段两侧的规划建设，以及清港迎宾西路的改造，启动滨江小区和阀门城建设。 综述：玉环城市建设 以构建组合式城市框架为目标，加大城市建设力度。 加快城关坎门区块、大麦屿区块和楚门清港区块的融合和建设，城市框架不断丰满。 旧城改造涉及到旧房拆迁，玉环土地资源紧张，通过 集约用地， 旧房拆迁在置换出大量城市土 地的同时，也派生出大量拆迁居民对住房市场的需求。 同时，我们也不能排除那些通过购置市场上的商品住宅来提升自身居住品质的拆迁居民。 ６、玉环县现有住宅小区物业管理具体状况 玉环县小区  安保：玉环社区大多不是封闭式管理的，老社区无智能化系统。 普遍一两个人员配置，小区来人、车辆一般可自由进出，没能做到及时询问或登记；保安对小区指定巡逻点的探访时间间隔性较长，不能有效监视小区安全动态。 相对较新的社区配有电子监控等初级智能系统，保安对进入车辆收停车费，从而起到询问登记作用。  绿化景观维护：小区绿化不能得到及时维 护；小区绿化损坏部分不能及时复绿，时间间隔性很长。  清洁卫生：社区设有垃圾中转站，垃圾清理不太及时，夏天极有异味。 建筑垃圾堆放不能有效集中管理；小区的纸屑、果壳等垃圾清理间隔的时间较长。 较新小区设有垃圾桶，一天之内清理。 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 27 页  房屋公共部位的维护与管理：房屋公共部位的维护与管理方面由于在人员、资金方面比较有限，目前玉环县现有住宅小区普遍不能落实该项物管。  房屋公共设施设备及其运行的维护与管理 出于人员、资金方面的考虑，目前玉环县的住宅小区在房屋公共设施设备及其运行的维护运行方面没能真正得到落实。 通过我们对玉环县 住宅小区的了解，认为目前玉环县现有住宅小区的物业管理发展还处于初级阶段，老社区物业管理较落后，跟国内一些房地产发展相对较为成熟的城市相比，还有一定的差距。 综述： 随着玉环县房地产市场买方市场的形成，市场的竞争会愈发激烈，而市场产品的竞争力不仅仅体现在产品具体品质上，也体现在产品售后服务这一块。 物业管理作为售后服务的主要内容之一，理应在专业素质和人员精神面貌上有较大提升，这样才能更有信心在玉环房产市场立足、取胜。 总体来说，相比其它城市住宅小区的物业管理还存在不少距离，如在小区植被、绿化的管理，小区公共部分、 会所的卫生管理等方面。 在目前的玉环房地产开发中，物业管理还有很大的提升空间，建议关注物业管理。 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 27 页 第三篇 市场竞争分析 个案分析 楼盘名 渝汇蓝湾国际一期 综合评价 蓝湾国际是一个配套齐全、功能完善、环境舒适、景观幽雅的智能化生态住宅小区。 它是台州市首个通过国家Ａ级商品住宅性能认定的小区。 每套住宅至少有一个居住空间获得日照，当有４个以上居住空间时，其中２个或２个以上居住空间获得日照。 户型大小、功能设计、工程质量都是相对较好的。 满足全装修、车位配备率１００％，且具有１０项住宅产 业成套技术，包括建筑节能、智能化等。 但是坎门脏乱现象比较严重，对销售有影响。 楼盘鸟瞰图 楼盘位 置 玉环坎门环岛南路 售楼电话 05767518888/7516188 售楼地址 玉环坎门渝汇蓝湾国际小区对面公园内 投资商 浙江渝汇置业有限公司 江渝汇置业有限公司 规划用途 住宅 占地面积 267354 ㎡ 总建筑面积 381690 ㎡ 产品形式 高层、小高层、别墅、排屋、商业街 景观内容 内湖 /中央喷泉 /室外游泳池 /沿江绿化带 外墙立面 石料 /面砖 /涂料 建筑风格 现代 /欧式 建筑密度 % 绿化率 % 容积率 总户数 701 套 工程进度 未封顶 建筑楼层 小高层： 11 层、靠山为 15 层 主力面积 140 ㎡ 别墅： 350— 500㎡ 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 27 页 面积配比 楼盘分三期开发，目前开发的为一期，共 13 幢，主力户型120－ 140 平 米的占 7 幢， 90－ 100 平米的为 2 幢， 100－120 平米的为 3 幢， 170 幢为 1幢 120－ 140 ㎡为 371 套占 53％ 90－ 100 ㎡为 104 套占 15％ 100－ 120 ㎡为 162 套占 23％ 170 ㎡为 64 套占 9％ 均价 小高层： 4500 元 别墅：未定 车位售价 1215 万 公开日期 交房日期 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 27 页 楼盘名 欧洲花园 楼盘环境分析 1. 9 千平方景观大道 2. 2 千平方水岸 3. 三 大 欧 式景观广场 4. 五 座 欧 式主题花园 5. 360 米超长音乐喷泉 本楼盘优势 1. 酒 店 式 入口大堂 2. 欧 式 四 坡屋顶，天际线优美。 3. 180 度弧度落地窗，全方位景观。 4. 超 大 空 中花 园 式 阳台。 5. 户 户 景 观飘窗。 6. 物 业 管 理水 平 玉 环顶级。 7. 玉 环 首 座国 际 现 代化 高 科 技智 能 数 字社区。 8. 1 千方欧式风 情 商 业街。 9. 2 千方豪华景观会所。 10. 6 万方超大地下车库。 本楼盘劣势 1. 玉 环 城 南 楼盘平面图 楼盘鸟瞰图 楼盘位置 双港路 420 号 售楼电话 05767312222/7313333 售楼地址 玉环公园内 投资商 银 亿房产开发公司 渝汇置业有限公司 策划单位 上海聚泰房产经纪有限公司 规划用途 住宅 占地面积 约１７６亩 总建筑面积 21 万 ㎡ （含地 下） 产品形式 小高层、别墅、排屋、商业街 景观内容 欧式园 林 /欧式景观广场 /水岸 /音乐喷泉 外墙立面 石料 /面砖 /涂料 建筑风格 欧式新古典主义 建筑密度 ２ 0% 绿化率 达到４２％以上 容积率 总户数 900 套（ 21 幢小高层、 37幢别墅） 工程进度 封顶 建筑楼层 小高层： 15 层 主力面积/ 房小高层： 107 ㎡为 4幢， 128㎡的为 2 幢， 170 ㎡为 5幢， 10 幢 140 为㎡ 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 27 页 型 107 ㎡为 204 套占总套数21％ 周 边 配 套不成熟，生活不便。 2. 楼 盘 山 后有坟墓。 3. 周 边 环 境比较冷清。 综合评价 欧洲花园是玉环目前最顶级。