20xx年房地产-无锡惠山新城项目商圈研究及定位(doc)-前期定位(编辑修改稿)

20xx年房地产-无锡惠山新城项目商圈研究及定位(doc)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

的重点区域之一，具有启动示范性的作用。 大车交易区 约 公顷（ 54 亩） 整个区域分为室内（ 3 座单层建筑 ）、室外两个展西南角，河道以南 / 分期开发 室内展示区由3000 平方米的展示交易厅 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 16 页 示交易区。 组成（ 3 个）。 汽车文化公园 公顷（ 155 亩） 区内建设一座 28 层、建筑面积约 5 万平方米的汽车文化村大厦，内设国际商务会议厅、展示中心、客户服务中心、购物中心、客房等内容。 公共绿地西侧 / / /  天力广场 开发商 无锡天力房地产开发有限公司 项目地址 东接惠山大道，西临惠源路，北临政和大道 占地面积 45780m2 总建筑面积 96150m2 总体布局 （ 1）东西两端分别布置 2 幢 18层住宅及 2 幢 12层公寓式办公楼，南 北则布置 3—— 4 层底层建筑，中间为东西向的商业步行街。 （ 2）商业步行街 1 号楼一层为商场， 4层为酒店， 5层以上为 公寓式办公； 7 号楼 1— 2 层为商场， 3 层以上办公（ 7 号楼 3层以上为住宅） （ 3）公寓式办公主力面积定位在 98—— 198m2 左右，层高。 （ 4）商铺开间与进深：开间从 4—— 6米不等，进深根据铺面大小从 项目 计量单位 数值 规划总用地面积 公顷 其中 道路用地 万平方米 4S 店专卖区 万平方米 汽配交易区 万平方米 大 车交易区 万平方米 汽车文化公园 万平方米 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 16 页 12—— 14 米不等。 基地所处区域总结  无锡市的重点规划发展区域在于南部新区 ，而非惠山新城。 南部新区如 蠡湖新城、滨湖新城 等大型滨湖沿太湖大道区域的楼盘是无锡发展的重中之重，会优先形成卫星城区格局。 惠山新城虽然发展速度较快，工业产业基础雄厚，但是居住的配套资源相当匮乏，当前仍属于较不适合居住的区域  区域需要相当长的培养期方可初见成效。 许多的有利条件均 停留在规划中，虽然远景看好，但需要 3—— 5年的培养及等待期，且后续的市政支持力度不能减弱为前提；  惠山区的商业规划布局较盲目 ，其商业配套设施的营销推广也多以迅速回笼资金为第一要物，却忽略了如何使商业和住宅的整个社区品质和生活保障如何能够有机结合及相互促进的问题；  基地位置较偏，吸引外来消费群体需要品牌与特色的支撑。 惠山新区的商业中心与本基地存在一定的距离，而且商业中心的业态规划大而全，本项目略要取胜，只可智取，不可力敌，必须以小见大，以巧补缺；胜在灵活，胜在精致；  本项目商业发展以社区配套为主，并利用惠山大 道交通便利截流过境客源。 核心商圈的消费人口约为 2 万，当前大量的规划商业立足着眼点并不仅仅满足核心商圈的消费支撑，更包含利用惠山大道（连接无锡北区和中心城区的必经要道）的地利因素，吸引往来过境的人流； 四、 项目概况 项目情况  位于无锡市惠山新区，属于惠山新城外围边缘地带，是新老主城的中间衔接位置，向北连接惠山新城的主城区（距离约 ），向南莅临规划中作为交通廊道的森林公园地区（与无锡主城区相距约 20公里）；  整个地块面积约 948 亩，规划建造上百万平方米的超大型聚居社区 （计划引进人口约 2万），综合容积率 达到 ； [原方案总建筑面积 万平方米，其中配置有商业用房约 51000 平方米，公建配套面积约 10000 平方米 ]  是个集多联体别墅，小高层住宅，商业及公建配套的完善新城规划，属于市镇再造的特大楼 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 16 页 盘 ； SWOT分析（仅指商业部分） （ 1）项目优势与机会  长远有固定消费群体。 项目为大型综合住宅社区，预计入住 2 万余人，这部分将成为项目商业部分固定的消费人群；  周边商业规划无序。 由于缺乏先进的商业规划及经营理念，周边的商业建筑多为大而全，缺乏经营特色，形成恶性竞争，市场反映堪忧；给本项目留出了可以介入的 市场空白； （ 2）项目劣势与威胁  地处偏僻。 本项目有众多因素处于规划中，不确定因素可能会影响项目的销售工作，同时周边地区尚未形成成熟商业圈；  人流较少。 项目周围有多个住宅项目在建；但正式入住的居民却占少数，周边的公建配套也尚处于规划中，所以人流稀少；  交通不便。 仅有数条公交线路可达。  消费能力较弱。 从目前开发的住宅项目，及前期已销售的住宅均价来看，居民的消费水平较低，但随着高品质住宅的不断开发及区域的销售价格不断创高，该情况有望得到一定的改善；  新建商业物业的竞争。 虽然可以与周边已动工的商业建筑形成业态错位 ，但仍存在分流投资客的可能性； 五、 商业部分产品定位研究 项目规划定位的原则 我们认为，本项目的操作思路应是资本运作与品牌运作的完美结合，通过本项目的营销推广、特色商业广场的成型、高档住宅社区的营造，奠定项目在惠山新城大型综合社区的地位，通过开发。