20xx年房地产-宏泰房地产开发公司(doc)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年房地产-宏泰房地产开发公司(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

本案树立高档物业形象产生一定障碍。 本案在房地产销售出现低谷的情况下逆势推出，本身就存在一定的风险。 第五部分：目标消费群分析 一、 哪些人会买我们的房子。 通过调查与分析，我们将都市 高级白领阶层 和 私营业主 界定为本案的潜在购买者。 年龄： 2545岁之间。 个人收入：月薪 5000元以上。 职业：私营 业主、企业主管、医生、律师、自由职业者等。 二、目标消费群基本特征素描 收入高，有一定社会地位，思想成熟，事业有成，是构成社会的中坚力量。 他们中的部分人处于创业初期，对未来充满信心和梦想。 他们在选房时关心的要素依次是楼盘升值潜力、地段、价格和景观环境。 具有高明的商业头脑，投资意识强烈。 工作压力大，时间观念很强，希望生活、工作能够更加便捷，减少无谓的时间浪费。 已经拥有家庭，且多为三口以上的家庭。 三、置业类型分析 二次置业 主要是私营业主和部分高级白领。 他们已经拥有房子 ，但对现有居住条件不太满意或者出于投资的心理，准备换一套更合适的。 办公购房 中国最大管理资源中心 第 7 页 共 16 页 这些人多为私营企业主和高收入的自由职业者，处于创业的初期，无力自建或购置大面积的高档写字楼，这种高性价比的商住楼便成为他们的首选。 首次购房 多数是企业的高级白领，事业早成，从外地到港城数年或刚刚结婚，需要一套独立的住房。 炒房 主要是指那些专门从事 倒卖房子的“炒房族”。 据调查， 2020 年我市大约有 200 多名这样的投机者，某个楼盘一旦被看好，往往会一次购买数套。 有无升值潜力是决定他们购买行为的最大因素。 但是由于今 年楼市趋冷，预计炒房族会更为谨慎，尤其对高端楼盘不会有较大的动作。 第六部分：项目定位及概念提炼 一、项目定位 市场定位的前提 先对楼盘所生存的市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值、有影响力的利益点，然后进行加工包装。 市场定位图 图一 图二 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 16 页 定位分析 定位思考一：商住楼 =商业 +住宅。 在北京， 有人称商住楼为“不男不女”，亦即此类楼盘上面做住宅、底层做商铺，既影响了纯居住者的生活质量，又无法开发出更大的商业价值，所以显得不伦不类。 正因如此，地产大师潘石屹彻底颠覆了传统商住楼的观点，将 SOHO 概念移植到国内。 所谓“ SOHO”即英文 “Small Office ， Home Office”的缩写，意为“小型的、家庭的办公室”。 如今， SOHO 概念已被越来越多的人所接受，成为一种时尚潮流，人们称在家办公的人为“ SOHO 一族”。 可以说， SOHO 是传统商住楼的升级版，这种楼盘将生活和工作融合到一起，既消除了传统商 住楼的弊端，又巧妙地避开了将住宅楼改成商务楼的法律冲突，实际上，这是一种物美价廉的“准写字楼”，非常适合小公司和创业族。 那么，回到我们的项目上，如果将本案定位为传统商住楼，同样面临“不男不女”的问题；并且，商住楼在港城被大量复制，已经屡见不鲜，无法再吸引人们的眼球。 反倒是纯商务办公楼较少有开发商问津，这正好为我市大量的办公人群留下了需求空间。 例如，福港公寓也是典型的商住楼，但是很多人买来并不去居住，而是转租给其他公司用作办公场所，一套 130 平方米的套房年租金竟然要 6 万元，这给投资者带来了巨大的利润升 值空间；此外，世纪大厦也是商住楼变办公楼的一个范例。 这充分说明了我市 高层商住楼还具有较高的升值潜力 ，这是一个长期被开发商忽略的潜在市场，关键在于我们如何向消费者进行诉求。 与其说让消费者自己改变购房的用途，不如由我们主动推广这种在港城新兴的购房观念，让它变成开发商独特而鲜明的广告诉求点。 SOHO，无疑为我们提供了一个有效诉求的端口。 建议一： 做第一个吃螃蟹的人，将 SOHO概念率先引入到港城，通过对 SOHO概念的炒作，引导投资型业主和办公置业型业主前来购买。 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 16 页 建议二： 对主楼的部分平面户型进行适度规划，使 其具有写字楼的某些功能，以符合办公的需要。 同时，将略加改造的平面户型作为 SOHO 概念的主体推出。 建议三： 做“ SOHO 社区”概念，将裙楼和辅楼宣传为主楼及周边写字楼（如石油大厦）的综合配套服务区，使整个小区成为一个集办公、居住、饮食、购物、消闲娱乐、健身等为一体的 综合 SOHU 商务区。 定位思考二：一栋楼能否激活一条街。 事实证明，美食街（杨舍东街）是张家港城市规划的一个败笔。 长期以来，经营一直不温不火，不伦不类，“美食”二字已经名不符实。 问题在于： 其一，步行街有向西延伸的倾向，导致西门一带成为餐饮 娱乐的集中地段，抢走了美食街的大量客源。 其二，缺乏重量级的餐饮娱乐场所（如金海华）和地标性建筑，无法形成消费磁场；而一些小饭店缺乏特色，始终上不了档次。 其三，街区规划不合理，场地狭小，缺乏停车位，无法进一步做大。 其四，定位模糊。 要么做成高档次餐饮中心，要么成为各地特色小吃的“博览会”；实际上两者都不是，只是小饭店的简单罗列。 以上问题，导致美食街的形象十分低劣，其商业前景也不大被看好，部分投资置业者缺乏信心，这也将成为本案销售的抗性之一。 那么，如何走出美食街的经营怪圈。 建议一：本案建成 后无疑将成为美食街乃至步行街以东的地标性建筑，我们应充分利用这一优势，树立起本案“美食街地段领导者”的形象。 建议二：以“领导者”的身份，通过新闻炒作，展开有关“美食街重新定位与改造”的讨论，并通过组织相关的主题活动，让投资者的目光重新关注美食街，并激起他们的投资信心和热情。 通过事件炒作，让人们相信：本案的开发，将提高整个美食街的物业档次，使美食街“活”起来，重新焕发商业魅力。 建议三：醉翁之意不在酒。 实际上，我们花力气为美食街做宣传，其真正用意还是借势炒作自己。 人们只有对美食街有信心，才会对本案产生信 心。 至于一栋楼能否激活一条街，则未必是我们开发商力所能及的事情，更不是我们的义务。 本案的市场定位 一个位于步行街旁边的、高档的、集办公、居住。