20xx年房地产-关于老年公寓事业的一些初步探讨(doc)-公寓住宅(编辑修改稿)

20xx年房地产-关于老年公寓事业的一些初步探讨(doc)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

么一种产业化发展的思路，将对应不同的融资对象与方式，面临不同的发展速度。 [信息链接一 ] 2020 年 2 月 2 日， 在中国质 量协会、上海市建委及上海市房地局官员见证下，万科住宅产业化试点项目在上海浦东万科楼盘新里程正式启动。 王石接受记者采访时说：此次试点项目楼面面积只有 6000 多平方米，预计2020 年会继续在上海建设 5 万平方米， 2020 年在全国则会达到 50 万平方米。 原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需一天，试点项目的建安成本比以前增加 40%，但当建筑面积达到 10 万平方米以上，成本只会增加 25%，并基本固定下来。 建筑质量可提高了一倍，尤其 35 年后与其他房子相比就会很不一样，相信会得到消费者的认可。 王石表示：万科正在发生两 点变化，一是产品线的延伸，就是为各个消费阶层、各个年龄段的消费者提供住宅产品；一是住宅产业化，万科每年将建造 2020万平方米住宅，要持续领跑就必须要有质量的增长，必须要进行住宅产业化。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 [信息链接一 ] 最新一期《中国经营报》：来自信托业内权威消息透露，央行已指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构，日前他们已分别编制完成方案，很快将上报央行金融市场司。 据悉，此次试点方案内容要求以受托人、投资管理人以及托管人资格管理为主要内容，这意味着央行希望通过试点对房地产基金的发行、管理、运行、回报 模式进行全面考察，为了给日后房地产基金领域的立法和监管积累经验。 此次房地产基金试点的总体原则，将不采用国际通行的将若干地产项目打包成 REITs（即房地产投资信托基金）并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式，而是限定只能由机构投资者购买的封闭方式，这与天津滨海新区的领锐基金类似。 （ 2020 年 2 月，天津滨海新区房地产基金“领锐基金”刚刚获得银监会非银司“特批”成立，“领锐基金”的资产物业打包对象主要是滨海新区范围内的工业厂房，其重点募资主体则是拥有或计划开发这些物业的大型国有企业。 这是在内地尚未为房地产投资 信托基金开禁的环境下的变通手段。 ） 据悉，联华信托的方案，与传统信托产品相比，突破只能发行 200 份的政策限制，理论上能募集到更大额度的资金，相比现有房地产信托是以债权型信托做过桥融资为主，新方案则可提供直接融资，虽然达不到 REITs 资金募集规模，但前进了一大步。 而中信证券的方案，很可能是建议将商业物业租赁收入作为企业证券化的基础资产，然后发行资产证券化的产品。 这种模式实际上也是 REITs的一种变通，对于手中拥有大量物业资产，却面临融资困难的房企而言，意义重大。 无论最终采用何种方式进行试点，资产置换现金的模式 都不会变，企业可以借助于出让一部分或全部物业资产股权，解决现金缺乏的问题。 在以银行资金为主导的住宅开发大环境中，我们注意到万科是其他融资手段尝试最多的公众公司。 近 3 年内，万科已经尝试了与 GIC、中信证券、 HI 等融资合作，即便是在土地资源整合的同时，万科也从一航、中粮等大型国企中获得了更多资金层面的帮助。 加上几乎一年一度的股票融资（值得我们关注的是，与在港、新、美等地上市的企业相比，事实上也只有中国股市能够做好如此高频率的 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 融资，中国的投资者并没成熟，中国的优秀上市公司也太少），万科持续发展的外围资金来源可以 清晰地分成四个层面：银行资金、证券市场、基金类、合作的实力企业。 对于老年公寓事业，资金渠道的长期解决方案，是启动前首要课题，这与企业定位与长期发展模式均密切相关。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 土地获得与利润实现 老年公寓开发用地的获得，基于实践与分析，将可能有以下多种具有可能性的途径： 一手可以谋求的老年公寓开发用地：  政府专门规划并定义开发的行政划拨用地；  旅游类用地；  租用农村集体用地；  远郊住宅开发用地； 二手可以谋求的老年公寓开发用地：  其他开发商手中的低成本的 、远郊的存量土地；  其他开发商手中被 70%+90 平方米困扰的远郊住宅用地；  圈内类似宁波东海明珠地块等闲置资源的超值转换；  闲置的旅游用地； 合作或其他方式可谋求的老年公寓开发用地：  大城市远郊小城镇建设的配套区域；  大规模住宅区的配套区域；  特殊地块的旧城、旧房改造；  对原有养老院、敬老院的改造与升级；  对经营不善的城市外围旅游景点的改造； [一手老年公寓开发用地 ] 我们所亲密接触的一死一僵两个杭州老年公寓项目，有两点是共同的关键信息：一、两个项目都是行政划拨用地上的老年公寓产品，都因为明显存在暴利而被 举报 这说明了行政划拨用地风险；二、都在没有三证的前提下，用长租代售的模式实现开发利润 这证明了老年公寓潜在的旺盛需求。 这两点，对 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 我们有很大的启发意义。 行政划拨用地、租用的农村集体用地，同样一个关键问题是在于虽然我们很有信心，但很难向资金方做出合理的解释，让他们也能同样有信心，尤其是那些对中国奇怪的土地政策总搞不明白的国外基金而言。 对于农村集体用地，另一个问题在于我们能租赁多少年， 50 年总是好谈的，想要 100、 200 年估计有点难，那么这里有一个 40 年以后怎么办的问题。 远郊住宅开发用 地是比较理想的选择，无非是如何控制合理的土地获得的成本。 旅游用地在土地成本方面会比住宅开发用地便宜，没有分户的三证也不用担心，只是最近的物权法到头来还是没有解释清楚一点：非住宅建设用地在出让到期后如何续期。 这个问题与农村集体土地同样，会对企业长期发展埋藏一个重大的可能性成本。 当然，土地期限问题也可能并不是问题，要看我们是以短租（月、年）方式实现利润，还是销售或长租（ 50 年、 70 年）方式实现利润，若是后者，主要矛盾就甩给了消费者。 综合来看，首选是远郊住宅开发用地，旅游类用地、租用农村集体用地也可以，行政划 拨用地则不宜选择。 当然，更好的方式是“住宅开发用地 +旅游类用地”这样的组合拿地，成本控制与机动性更佳。 [二手老年公寓开发用地 ] 其他开发商手中的低成本的、远郊的存量土地，是指那些在市场非常热的时候，一些开发商头脑发热，在不成熟的城市远郊圈下的较大地块。 可能已等待了不少时间，但依然没有成熟的开发时机，同时土地的成本相对来说比较底。 其他开发商手中被 70%+90 平方米困扰的远郊住宅用地，是指类似杭州闲林等区块，位置不近不远，理论上更适宜开发大房子，但受到 70%+90 平方米的限制，面临产品研发的困境，或怎么排 都不舒服。 圈内类似宁波东海明珠地块等闲置资源的超值转换，是我的想象。 干脆把这样的资源，换成政府并不觉得值钱的、比较远的、只要环境不错的，但要规模大很多、适合老年公寓开发的住宅地块。 闲置的旅游用地，是指类似浦沿以外萧山临浦、浦阳等地，有不少被圈下的 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 数百亩、上千亩的旅游用地，有些全部闲置着，有些只盖了一个小度假村，而开发商原来想象的所谓主题旅游的开发肯定是有难度的，面临进退两难的地步，可以转身开发老年公寓。 [合作型老年公寓开发用地 ] 大城市远郊小城镇建设的配套区域：类似良渚里面做一块老年公寓，显然比较成 熟。 万科要自己开发是一方面的事，但类似这样的机会一定会有不少，尤其在我们已经做出一两个样板项目和有一定知名度之后。 甚至可能成为一种发展的模型，就如开发商会把大地块中的酒店、社区商业部分等拿出来找人合作，也同样可能把老年公寓拿出来找人合作。 这需要我们设计相应的产品模型，因为规模可能并不大，百来亩或略小一些，这类地块相比我们单独去远郊开发一个老年公寓项目，对老年公寓自身的配套要求会降低不少。 大规模住宅区的配套区域：类似上述，也可能成为一种模型，想像到未来的某个时期，政府可能都会在较大地块的规划条件中开始如设置 幼儿园一般要求设置专门的老年居住场所。 这类地块的规模可能更小，只有十几亩或几幢房子，但对老年公寓自身配套的要求可能会更低，如果我们较早地实现了工业化，则我们的机会会更大。 特殊地块的旧城、旧房改造：翻阅一些资料发现，国外很多有意思的老年公寓设计，其中不少是在城市非核心区的一些旧建筑、旧区域里改造出来的。 这些老年公寓规模都。