20xx年房地产-8月武汉开发区某项目定位报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)

20xx年房地产-8月武汉开发区某项目定位报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

3。 39 . 开发周期分析 39 . 营销策略定位 39 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 第一部分 ：项目分析 ： . 地块分析 1) 地貌分析 A. 四至： a) 北侧紧临汉庆路，面向人信奥林花园三期，与人信奥林花园隔南太子湖而望，有当地较为出名的饭店半亩地，无主要交通； b) 西侧临体育中心路，隔东风汽车停车场望武汉体育中心，武汉游泳馆，武汉跳水馆，无主要交通； c) 南侧临车城北路，面对东风汽车厂，侧街道有湘隆时代广场，金融一条街等大型商业设施； d) 东侧临车城东路，无大型设施，无主要交通。 B. 地形地貌： a) 地势方正，易于规划，无重大高低落差，适合做住宅小区； b) 目前地块上建筑物及附属物较多，且多为私房，拆迁难 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 度较 大； c) 地块四面均有市政主次道路，交通比较方便，配套成熟。 C. 地质条件： a) 地质条件较好，目前已作为居住用地使用，使用情况良好； 2) 交通分析 A. 东临：车城东路，城市次干道，宽度 30m，目前无公交经过； B. 北临：汉庆路，城市次干道，宽度 30m，目前无公交经过； C. 西临：体育中心路，城市次干道，宽度 30m 目前无公交经过； D. 南临：车城北路，城市主干道，宽度 30 米，目前有 5958 597 等多条公交线路通过，可到达武昌、汉口等多个区域； E. 总体而言 ,在市政规划上，项目周边道路系统规划成熟，有一定便捷的交通运输系统，公 交车途径本项目的线路尚可， 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 但车站距离地块较远。 3) 配套分析 主要的市政配套有： A. 学校：奥林小学、三角湖小学、神龙街小学、江大、外校； B. 医院：神龙医院； C. 商业：湘隆时代广场、神龙商业街、创业道金融街、金凯购物中心； D. 运动、休闲：武汉体育中心。 . 政府导向分析 1) 区域外发展规划 红升村位于武汉经济技术开发区核心地段，位于武汉主城区与西南组团的交界处。 今年 7 月 14 日，武汉市政府宣布 全面启动武汉新城组群分区规划编制。 新总规提出， 2020 年武汉城市建设区扩展到都市发展区，面积 3261 平方公里，空间结构为 “ 一城六组群 ”。 即主城为核心，沿区域性交通干道和轨道交通，形成东部阳逻、东南豹澥、南部纸坊、西南常福、西部汉江、北部盘龙城六大新城组群。 今年 6 月 17 日，武汉市规划局 公布了最新的《武汉城市总体规划》。 规划提出， 2020 年将武汉建成中部地区的中心城市。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 为体现中部地区生产和生活服务中心的职能，武汉将重点强化第三产业，发展金融商贸、行政办公、文化旅游、科教创新、信息咨询等区域性中心城市服务功能。 商业方面，武汉将以中山大道、解放大道为主轴，建设形成辐射中部地区的中心商业区；金融贸易方面，将构建王家墩 — 建设大道、中南路 — 中北 路 2 个金融贸易区，集中布局国内外金融、证券、保险、信息、咨询机构，形成辐射中部地区的金融中心；科教方面，远景发展江夏五里界科教基地，在武昌南部形成教学、科研、产业一体化的“ 中部科研技术密集区 ”。 规划中界定了都市发展区，大致以外环线为界，总面积 3261 平方公里。 其中，主城区集中体现武汉作为中部地区生产和生活服务中心的职能，包括中央活动区和 15 个城市综合组团。 规划预测 2020 年市域常住人口 1180 万人，其中主城区人口为 502 万人。 中央活动区集中建设滨江活动区、王家墩商务中心区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务 中心区、中南路 — 中北路商务办公区 5 大中心城区职能区域。 新城组群中，东部以阳逻新城为中心，重点发展重化工、纺织业和港口运输等；东南部以豹澥新城为中心，重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业；南部以纸坊新城为中心，重点发展教育科研和现代物流； 西南部以常福新城为中心，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等 ；西部以吴家山新城为中心，重点发展食品加工、现代物流和大型居住区；北部以 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 盘龙新城为中心，重点发展航空物流和综合居住。 【来源： 2020 年 6月 17 日版 《武汉城市总体规划》 】 武汉还将大力发展 完善中环附近的配套设施，未来一段时间，人们将会把新城作为居住地的良好选择。 2) 区域内发展规划 07年 上半年，武汉开发区新批项目 34个，项目投资总额 144 亿元，实际利用外资 15469 万美元。 在建项目 19家，投资总额 107 亿元，预计达产后可新增产值 323 亿元。 07 年上半年武汉开发区工业总产值 亿元， 产值过亿元的企业达到 26家， 6 月份单月产值首次突破 70 亿元大关。 7 月 24日上午，开发区管委会召开了“武汉开发区 2020 年经济和社会发展”新闻发布会。 会上，开发区工委宣传部部长杨开华介绍了开发区发展的概况 及阶段性成果。 今后，开发区将定位于“三镇新城”，打造中国的“车都”， 在继续保持现有的以汽车、汽车配件、电子为主产业的情况下大力发展第三产业，提高软环境，把开发区打造成一座新城。 现在武汉开发区原有规划用地已基本饱和。 下一步，开发区工委将对刚划入开发区的 102平方公里的军山地块进行科学的规划，避免出现土地浪费问题。 开发区还将淘汰一批占地大、竞争力弱的企业， 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 收回闲置土地给需要的企业使用。 《武汉经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 中提到： 努力在武汉经济社会发展和中部崛起中发挥引擎作用，把开发区 建成以先进制造业为主的多功能现代化新区、改革开放的先导区和自主创新的示范区。 未来 5 年，开发区经济社会发展将突出 “ 促进、先导、并举 ” 战略： 一是坚持 “ 两个促进 ”。 促进开发区赶上沿海发达开发区发展水平，促进开发区向多功能综合性产业区转变。 充分利用国家中部崛起的政策资源，发挥中部地区面向国内市场的优势，发展有比较优势先进制造业，在发挥承东启西和产业发展优势中崛起，缩小与东部发达开发区间的差距。 将开发区建设成为经济技术开发、高新产业开发、出口加工、保税物流等多功能型综合开发区。 二是坚持 “ 两个先导 ”。 发挥改革先导 作用，发挥自主创新先导作用。 作为对内对外开放的结合体，开发区要由 “ 特 ” 向 “ 先 ” 转变，在改革上先行先试一步；大力推进原始创新、集成创新和引进消化吸收基础上再创新，培植一批核心技术，自主知识产权和自主品牌。 三是坚持 “ 两个并举 ”。 坚持二三产业并举 ,坚持外源型与内源型经济并举。 坚持以工业为主，不失时机地发展生产性服务业，主动承接国际服务外包。 努力成为外资密集、内外结合、带动力强的经济增长带。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 在综合考虑未来五年发展环境、发展阶段和发展条件的基础上，我们提出 “ 十一五 ” 时期武汉开发区经济社会发展的主要目标是：以2020 年为基期，主要经济指标保持年均 20%左右的增长速度，到 2020年实现地区生产总值 400亿元，工业总产值 1000 亿元，财政收入 60亿元，实际利用外资五年累计达到 15 亿美元，出口创汇水平达到 5亿美元左右，单位生产总值能源消耗比 “ 十五 ” 期末下降 20%左右，全社会固定资产投资比 “ 十五 ” 时期翻 番，五年累计达到 600亿元，开发区群众人均可支配收入年均增长 12%左右。 3) 项目发展方向引导 结合项目的区域性分析，我们认为项目所在区域在未来一段时间内发展势头将持续良好，大批企业将面临进入，开发区人口将逐步增加，原有住 民的居住条件面临改变的迫切需求，随着开发区建设“绿色开发区”的观念熟成，该区域水资源及景观将被获得重大改观，企业污染状况将被获得迅速降低，因此我们应该着眼把项目做成具备良好生态环境的，具备良好节能需求的，能满足武汉市人民对于生态节能美景居住的热烈需求，满足开发区企业职工的购房需求，满足武汉城市圈居民成为武汉新住民的需求，做适合于这部分消费者需求的住房。 同时开发配套特色商业街区和社区会所等设施，打造一个开发区具备个性化、集中化，具备城市核心影响力的水景商业社区。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 . 开发企业分析 1) 开发商优势 湖北 *****开发有 限公司已发展成为一家大型实力派房地产开发企业。 公司现有职员 100余人，是一支富有朝气和开拓精神的团队。 湖北 *****开发有限公司的愿景是 *************为改善、提高更多人的人居品质而努力奋斗。 *****公司是湖北省著名的房地产开发企业，在业内具有良好的口碑和较大的品牌影响力，特别是在开发区，我们有着三个大型项目运作经历，在该区域我们已经具备了良好的市场号召力，这一点是任何公司都无法比拟的。 未来几年 *****地产实力将面临快速增长，随着几个大型项目的开发，随着公司未来上市的成功，具备先进 开发经验和良好资金储备的人信地产在业内将具备极强的开发实力。 . 市场形势分析 1) 国内形势 A. 国内宏观经济形势： 07 年 上半年我国国内生产总值 106768亿元，同比增长 %，比上年同期加快 个百分点。 其中，一季度增长 %，二季度增长 %。 分产业看，第一产业增加值 9470 亿元，增长 %；第二产业增加值 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 55454 亿元，增长 %；第三产业增加值 41844 亿元，增长 %； B. 投资增速继续在高位运行，中西部地区投资保持快速增长。 07年 上半年，全社会固定资产投资 54168 亿元，同比增 长%，增速比上年同期回落 个百分点，比一季度加快。 其中，城镇投资 46078 亿元，增长 %(6月份增长 %)，比上年同期回落 个百分点，比一季度加快 ；农村投资 8090 亿元，增长 %。 分产业看，第一产业投资同比增长 %，第二产业投资增长 %，第三产业投资增长 %。 上半年，房地产开发投资 9887 亿元，同比增长 %，比上年同期加快 个百分点，比一季度加快。 C. 07 年 上半年，中、西部地区分别完成城镇固定资产投资11111 亿元和 10094 亿元，同比增长 %和 %，均快于东部地区 %的增幅。 D. 城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有。 07 年 上半年，城镇居民人均可支配收入 7052 元，扣除价格因素，实际增长 %，增幅高于上年同期 4 个百分点。 农民人均现金收入 2111 元，同比增加 314 元，扣除价格因素，实际增长 %，增速高于上年同期 个百分点，高于一季度 个百分点。 城乡居民收入出现了多年少有的快速 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 增长态势。 E. 货币信贷稳定增长，居民储蓄存款增速放缓。 6 月末，广义货币 (M2) 万亿元，同 比增长 %，增速比上年同期回落 个百分点，比一季度回落 个百分点；狭义货币 (M1) 万亿元，增长 %，比上年同期加快 7 个百分点，比一季度加快 个百分点；流通中现金(M0)26881 亿元，增长 %，比上年同期加快 个百分点，比一季度回落 个百分点。 6 月末，金融机构各项贷款余额 250793 亿元，比上年同期增长 %；金融机构各项存款余额 369368 亿元，增长 %，其中居民储蓄存款增长 %。 F. 房地产在国民经济中的地位：国家目前仍将房地产作为未来国民经济发展 的重。