20xx年安邦anbound房地产行业周刊第435期(83页)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年安邦anbound房地产行业周刊第435期(83页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

.. 79 案例分析 ...................................................................................................................... 79 【 “拒绝体”广告使宜家国际公寓成 “最正直”楼盘 】 ................................. 80 宏观 政策环境 【 从中央调控房地产的两大核心任务看调控政策的尺度 】 今年 5 月以来，随着中国经济减速加快，部分地方政府开始微调房地产调控措施，使 市场在经过一整年的寒冬之后迅速回暖，销售量也出现快速反弹，部分地区更出现量价齐升的现象。 市场人士猜测，在“稳增长”的压力下，中央已经默许地方政府放松楼控，调控可能前功尽弃。 对此，住建部部长姜伟新日前在十八大上强调，现在中央并没有放松房地产调控的打算，特别是限购政策，相信短时间内不会放松。 对于楼市销量快速回升，姜伟新认为，单纯的销售量增长并不说明问题，必须与房价变化结合起来看待，如果销量上涨而房价未涨，这是好事；但如果房子大量销售房价又快速上涨，这就一定要采取措施。 他还透露，相关部门始终在研究和准备调控政策， 一旦某些城市自行调整房地产政策，中央就会在必要时刻出手。 值得注意的是，姜伟新强调，当前中央调控的两大核心任务一是防止房价过高过快上涨，二是抑制投机投资性购房。 在我们看来，姜伟新的这番表态颇值得琢磨，似乎可以认为，房价小幅上涨并不至于逼中央出手加强调控，因此维持现状是可以接受的。 这意味着，当前各地的房地产政策和实施存在一定的空间和尺度。 返回目录 【 2020 年保障房建设根本还是要落实好融资问题 】 住房城乡建设部部长、党组书记姜伟新 12 日表示，我国城镇保障性住房的建设进展顺利， 2020 年建设规模目前正在研究当中，预计不会低于 500 万套，有可能在 600 万套左右。 资料显示，中央政府定确定在“十二五”期间要建设3600 万套城镇保障性住房， 2020 年已经开工了 1000 万套，今年开工了 700 多万套，任务已将近过半。 姜伟新介绍说， 1 至 10 月份，全国城镇保障性安居工程新开工 722 万套，基本建成 505 万套，双双提前完成全年任务，共完成投资 万亿元。 成绩固然可喜，但正如我们此前多次提醒的，保障房建设中的“假、大、空”问题十分突出，以各种手段充数量，质量安全问题也屡屡发生。 这除了 部分地方政府官员职责不到位，责任心不强外，一个重要的原因可能是地方财力压力受限导致投入不够。 持续快 3 年的楼市调控使地方政府土地财政缩水严重，导致很多地方财政捉襟见肘，保障房建设资金难以按部到位。 此外，今年经济前三季度经济一直下行，地方财政相应减收，我们预计 2020 年的保障房建设资金问题比今年更为突出。 返回目录 【 今年以来全国土地出让金大幅缩水 】 本年度全国土地交易市场已经接近尾声，综合前 10 个月成交数据来看，全国数百个城市的土地出让金总体缩水严重，其同比下降 幅度接近四成。 根据伟业 我爱我家市场研究院的统计数据，今年 1 至 10 月全国 306 个城市共成功交易土地 23640 宗，土地出让金 14027 亿元，与去年全年相比减少 %。 该机构分析指出，即便年底最后两月土地市场创下今年月度最高交易额，全年的土地收入也很难达到去年的水平。 该机构认为，土地出让金下降与企业的拿地积极性有关。 但是“这与大型开发商是否积极拿地并无直接关联，反而是大多数中小企业拿地积极性不够，成为土地出让金下降的根本原因”。 资料显示， 2020 年 1 至 10 月万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取 210 宗，土地出让金 1021 亿元，与去年全年相比增加 %。 伟业我爱我家市场研究院分析称，“加上余下两个月的数据，预计这四家企业全年拿地额度可能会同比增加 20%以上”。 土地收入是大多数二三线城市地方财政的主要来源，在前 10 个月土地收入同比缩水的局面下，年底的最后两个月成了土地出让的最后冲刺阶段。 分析人士指出，年底最后两个月地方政府可能有新一轮推地动作，但是开发商却未必有意愿埋单。 返回目录 【 两湖房地产试点准备工作仍在进行中 】 今年 10 月，有消息突传，湖南、湖 北第二批房产税试点暂停。 与此同时，针对房产税改革的质疑之声也不绝于耳。 各种消息显示，有关房产税的法理问题、重复征税问题、征税目标问题等，均未有共识性答案。 不过，最新的消息可能稍稍让人安心。 据《华夏时报》报道，房产税试点正处于稳步推进中，而全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。 最新的进展是，第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。 11 月 6 日，鄂州市地税局一位退休干部明确表示，没有暂停，还在进行中，“鄂州房产税试点方案所有程序都已走完，现已上报国务院，只待 审批”。 而在 7 日，湖南省地税局财产和行为税处某官员也承认，湖南全省正在加强对二手房交易环节税费的评估和征管工作。 他还强调，没有接到任何关于暂停房产税试点工作的通知。 此外，据多方渠道的消息，两湖房产税试点达成的新思路是：将房产税、城镇土地税进行合并改革试点，对企业和单位按评估值征税。 对此，有学者直言，开征房产税最大的阻力来自“既得利益集团”，更深层次的博弈来自中央和地方对税收控制权的博弈。 分析人士则称，现在的技术本身没问题，问题在于税务、财政、国土、住建之间如何达成一致。 “这需要决策层来定夺”。 业内人士建议，房产税的征收，应该做好一揽子顶层设计，先从国家层面确定税制改革的原则、方针，再逐级向下推行。 返回目录 【 中国房企积极融资整体资金链向好 】 14 日，四大龙头房企之一的金地集团发布公告称，其全资附属公司拟在境外定价发行 亿美元五年期固息债券。 这笔债券年利率 %，并将于新加坡交易所上市。 事实上，这是金地近期内的第二次海外发债。 今年 7 月，金地曾成功发售人民币 12 亿元的首批离岸人民币债券。 无独有偶，不久前 SOHO 中国亦宣布发行总额为 10亿美元的优先票据，其 中 6亿美元 5年期票据的年利为 %，4 亿美元 10 年期票据的年利为 %。 该票据在新交所上市交易。 调查发现， 除上述两家企业以外，近阶段还有多家房企先后推出规模不等的融资计划。 其中，越秀地产 11 月 9 日宣布，公司与一家银行订立一份融资协议，该银行将向越秀地产提供高达 3 亿港元的无抵押 18 个月贷款融资。 除此之外，近期还有方兴地产、华南城等房企也有不同规模融资计划推出。 根据中原地产的统计数据显示，10 月以来，数家房企意向融资额已经接近 200 亿元。 尤其在 9 月全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨 ，整体四季度做多的趋势更加明显。 因此针对资金的需求也在整体增加。 分析人士指出，下半年以来房企的整体融资步伐明显加快，做多的积极性在 QE3 出台后也进一步放大。 加上海外融资的资金成本相对更低，使得房企融资渠道进一步拓宽，融资步伐相应提速。 上海易居房地产研究院近日发布的研究报告指出，随着今年楼市回暖复苏，房地产市场成交快速回升。 三季度房地产开发企业本年资金来源增速首次逆转向上，房企资金链完成筑底，开始明显好转。 返回目录 【 三季度 房地产信托增量明显回暖 】 在银行信贷 、企业发债等融资渠道受限的情况下，信托已成为房企愈发重要的资金来源。 据了解，三季度以来房地产信托增量明显回暖，新增额度环比上涨%，收益率也维持在相对高位。 数据显示，今年前三季度房地产信托在逐季回升，其增量分别为 442 亿、 771 亿、 850 亿元； 9 月，房地产信托的平均预期收益率在 9%12%之间，显著高于投资于工商企业、基础设施信托的预期收益率，但较去年同期 %13%之间的收益率尚存在不小的差距。 一位信托公司人士指出，房地产信托虽然受到严管，但信托仍为房企重要融资渠道之一，加上第三季度开始企业拿 地热情高涨、资金需求量更大，导致房地产信托的发行开始增加。 不过，信托公司在发行房地产信托时，把关仍然较为严格。 房地产业内人士也表示，从最新发布的各季度房地产信托增长额的走势上看，去年四季度和今年一季度是房地产受调控效果最为显著，也是市场交易趋冷的时期，其间新增信托额明显回落。 而从今年二季度开始，新增房地产信托额度明显增加，说明上半年国内部分城市楼市回暖以来，各大房企资金需求量也水涨船高，仍然频繁通过各种形式加速融资扩张，表现出企业对下半年国内经济及房地产市场平稳向好的预期。 返回目录 地方政策动态 【 山东 ：十二五期间 新兴产业用地价格减 3 成 】 15 日，山东省政府发布《山东省战略性新兴产业发展“十二五”规划》 (以下简称《规划》 )的通知，力争“十二五”期间，战略性新兴产业产值年均增长25%左右，到 2020 年，增加值占地区生产总值的比重达到 10%。 对符合条件的新兴产业，可按不低于所在地土地等别相对应工业用地出让最低价标准的 70%确定土地出让底价。 《规划》列出了 8 大重点产业，包括新材料产业、新一代信息技术产业、新 能源产业、新能源汽车产业、节能环保产业、新医药和生物产 业、海洋开发产业、高端装备制造产业。 山东为支持新兴战略产业发展，将实行一系列优惠政策。 其中包括对战略性新兴产业项目，在确定土地出让底价时，可按不低于所在地土地等别相对应工业用地出让最低价标准的 70%执行。 返回目录 【 河北 ： 将对保障性安居工程示范项目施行动态监管 】 从河北 省保障性安居工程示范项目专家评审会上获悉，石家庄市高华家园等19 个项目被评定为 2020 年度保障性安居工程示范项目。 据河北省安居办工作人员介绍，此次评选是为认真贯彻落实省委、省政府关于加强 保障性安居工程建设的工作要求，进一步提升项目建设标准，强化工程质量，发挥示范作用。 评审会 根据《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》 (冀政〔 2020〕 28 号 )及《河北省保障性住房示范项目评选办法 (暂行 )》，经过建设单位申报、设区市和省直部门推荐，省住房城乡建设厅会同省发展改革委、省财政厅、省国土资源厅连同专家评选、社会公示的程序，从各设区市申报的 53 个示范项目中“优中选优”。 河北省安居办还表示，此次公示后将对保障性安居工程示范项目施行动态监管，实行跟踪问效。 分配入住后出现重大问题且 经查实的，将取消示范项目资格，并追究相关责任。 目前大部分示范项目已经分配入住。 返回目录 【 浙江：经营性用岛应通过招拍挂方式出让 】 为了广泛听取社会各界对《浙江省无居民海岛开发利用管理办法 (讨论稿 )》的意见和建议，增加政府立法透明度，提高政府立法决策的科学性和民主性，进一步提高立法质量。 浙江省人民政府法制办公室将对《办法讨论稿》进行立法听证，听证会将于 12 月 6 日上午在舟山市定海区举行。 近日，省法制办梳理了听证所涉及的四大热点问题，并在网上征集民意。 无居民 海岛的开发利用是在保护的 前提下实施的，开发利用无居民海岛应当符合国家和省海岛保护规划， 并多方面采取保护措施，《办法讨论稿》对此作了具体规定。 《办法讨论稿》规定：无居民海岛的开发利用应当遵循科学规划、合理利用、有效保护的原则。 县级人民政府应当根据全国海岛保护规划和省域海岛保护规划逐岛组织编制无居民海岛保护和利用规划。 无居民海岛的开发利用应当以无居民海岛保护和利用规划为依据。 无居民海岛保护和利用规划应当包括下列内容：海岛的用途以及需要保护的自然资源和景观；海岛的地形、地貌和海岛内各区域的使用性质及界线；海 岛岸线资源和周边海域的使用性质；开发利用中需要采取的保护措施。 《办法讨论稿》规定了经营性用岛应当通过招标、拍卖、挂牌方式出让。 《办法讨论稿》规定，旅游、娱乐、工业等经营性用岛的无居民海岛使用权应当通过招标、拍卖、挂牌等方式取得。 以招标、拍卖、挂牌等方式出让无居民海岛使用 权的，县 (市、区 )海洋主管部门应当制订无居民海岛使用权招标、拍卖、挂牌的具体方案，按照本办法规定的审批权限，报有批准权的人民政府批准后实施。 无居民海岛使用权最高使用期限为五十年。 《办法讨论稿》规定，经依法批准使用的无居民海岛二年内 未开发利用的，省人民政府可以依法收回无居民海岛使用权。 县级以上人民政府海洋主管部门及其海监机构应当加强对无居民海岛及其周边海域生态环境保护情况的巡查和监督检查。 同时规定，未按照批准文件或者无居民海岛使用权出让合同规定开发利用无居民海岛的，由县级以上人民政府海洋主管部门责令改正；逾期未改正的，处 3 万元以上 5 万元以下的罚款。 为了规范无居民海岛的开发利用，《办法讨论稿》针对开发利用和招拍挂具体方案的内容提出了要求，包括建筑总量、高度、容积率、绿化率等强制性指标，以及环境保护要求和主要保护措施。 《办法讨 论稿》第十条规定，单位和个人依法申请开发利用无居民海岛的，应当向省海洋主管部门或者其委托的海岛所在地县 (市、区 )海洋主管部门提出申请，并提交材料包括，申请书；海岛及开发利用位置的坐标图；开发利用具体方案；开发利用项目论证报告；相关资信证明材料等。 第十六条规定了无居民海岛使用权招标、拍卖。