20xx年天津住宅市场-滨海国际新干线初步市场营销报告36页-销售管理(编辑修改稿)

20xx年天津住宅市场-滨海国际新干线初步市场营销报告36页-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

政府对东丽发展的政策支持和倾斜 ， 房产 投资增加  东丽是连接滨海新区和市区的桥梁，滨海新区的快速发展，推动东丽发展  依托自身空港和靠近天津港 的地理优势，大力发展物流 业  东丽区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2 东丽区房地产市场概述 东丽区一级房地产市场 用地性质 数量 土地面积 规划面积 平均楼面地价 成交总金额 居住用地 9宗 1213672 1894550 2521 4308940000 商业用地 10 宗 444450000 工业用地 8宗 80600000 混合用地 8宗 1602453 2086109 5274160000 合计 35 宗 3567672 4869003 10108150000 自 05 年 10 月至 08 年 2 月东丽区土地成交情况，东丽开发建设力度比较大，未来市场潜力大，但同时也面临着激烈的市场竞争。 未来 12年内住宅市场上市量比较大。 东丽区 商品房成交分析 07 年度东丽区商品房成交 3185 套，成交面积 339200 平方米，全年 平均价格 6250 元 /平方米， 成交量是 近郊四区中成交套数最少的的行政区域， 但成交均价却是近郊四区中最高的。 东丽区本年度房地产成交仍然得利于滨海航空产业的发展，特别是空客基地的建设，极大地提升了区域价值，使空港地产起步伊始就定位较高，此外东丽湖板块日渐成熟，也推动了区域地产发展，此外，轨道交通对沿线物业价值带动作用也日益凸现。 从价格走势上来看，上半年价格保持稳升，下半年区域价格处于快速上升区间，从年初成交价格的 5000 元 /平米，到年末接近 8000 元 /平米，同比上年涨幅接近 40%，区域成交价格与供应产品的档次息 息相关，无论是东丽湖还是空港，物业档次均为中高端以上，因此区域成交价格在传统中低端供应缺失的状态下直线上升。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3 东丽商业市场分布及发展趋势 东丽区商业市场分布 区域商业现状 东丽区商业多以社区型零散商业为主，商业设施相对来说较为匮乏，主要的商业聚集地有三个：一个是跃进路与津塘路交口一带的 跃进 路商业圈；另一个是家世界超市和东丽开发区附近的东丽开发区商圈（超大型 shoppingmall 天一MALL 就坐落在此区域）；随万科东丽湖、夏洋溪韵风景及朗钜天域等住宅项目的建设，东丽湖区域也形成了商业区 域。 就目前商业发展来看，跃进路商业圈由于东丽政府等行政部门的进驻从而带动了商业的发展，是东丽目前商业发展最为成熟和完善的商圈，业态多集中在餐饮、娱乐等便民性质的商业。 东丽开发区由于交通、市场等众多利好因素逐步发展起来，但是相来说由于受消费能力、购物习惯等因素影响整体处于 培育整合期。 东丽湖商业随着东丽湖整体的开发改造随之崛起，未来发展空间比较大，但是目前仍处于商业发展的初级阶段。 区域未来商业发展趋势 天一摩尔项目，位于外环线以外的津塘公路上，建筑面积 81万平米，计划用 55 万平米投资公建项目，以“ SHOPPING MALL”为主，包括大型卖场、室内主题公园、餐饮娱乐、产权酒店、商务公寓和企业会所等商业配套设施，其余为住宅。 一期总建筑面积为 万 ㎡ 的商业，主要是会所、 SPA、餐饮。 目前项目正处于设计阶段。 配套商业会展区占地面积 1 平方公里，规划有大型购物中心、商业服务设施和以办公和商务活动为主，涉及投资服务中心、研发中心、金融街等商务服务在内的中心商务区，并为大企业自建包括生活和商住设施在内的办公设施预留空间。 预计商业总建筑面积在 25万左右，包括现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区等。 华明镇的整体改造工作已经筹备启动，规划中的华明镇商贸区内将包含大规 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 模的商业公建及商务办公，未来的华明镇也将是购物、餐饮、娱乐、会议及渡假的商业核心。 次级商圈 物业组合 代表物业 经营内容 跃进路商业圈 百货商场、餐饮、娱乐 、沿街商铺 东丽商场、清荷茶楼、上岛咖啡 食品、餐饮、服装、休闲娱乐 东丽开发区商圈 超市卖场、专业卖场、餐饮、娱乐、酒店、专卖店、天一 MALL（待建） 家乐超市、家居装饰建材中心、聚龙宫海鲜酒楼、天一会所 便利服务、家具、餐饮、娱乐、汽车、商务休闲 东丽湖商圈 休闲、娱 乐 项目会所 、社区商业 保龄球、游泳、桑拿、歌厅、红外线射击、乒乓球、台球、羽毛球、沙狐球、飞镖等。 区域市场总结分析 东丽区目前商业集中区相对较少，地区消费能力较低，商业气氛尚不成熟，目前仅能满足居民的日常生活需求。 但随天津航空城、空港物流加工区、华明镇商务商贸区及天一 MALL 等重点项目的建设实施、招商引资，相信东丽区的商业氛围会逐渐成熟， 未来空港、 华明镇 、轻轨沿线等 商务商贸区对商业、商务等聚集效应的逐渐显现，都将对 区域 商业带来巨大的映衬作用，提升 区域 商业的成熟度和商业价值。 4 未来东丽发展趋 势 滨海新区以载体建设为基础，确定了西进发展战略，其中保税区西进 42 平方公里，开发区西进 48 平方公里，在这 90 平方公里中，坐落于东丽区的有 81 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 平方公里。 未来东丽区在城市建设规划中，将明确发展三大功能区，即“新经济特色鲜明的现代化经济功能区， 新都市生态节约型的居住功能区，滨海新区辐射型的现代服务功能区”。 近年来东丽区不论是供应量还是新增供应量增幅都比较大，同时区域市场充分表现了对商品房的快速消化能力，成交量也明显上升。 东丽区属于地产快速发展区域，现阶段市场尚不成熟，区域内项目较少，从而导致一些大盘项目一旦 集中放量将使区域市场的成交总面积和平均成交价格 大幅波动。 未来东丽湖、空港、轻轨、华明镇沿线将成为集中供应来源，未来市场也将围绕这几大热点展开，景观、产业、交通将成为东丽地产发展的三大优势，未来区域整体供应档次将明显提高，预计 2020 年该区域成交量会大幅提高，成交价格保持稳升。 5 区域内板块发展 华明镇 地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显 地处“武清 中心城区 塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北 部紧邻东丽湖风景区，西侧为已建成的华明示范镇及规划华明科技园，区域优势明显。 区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利 区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路，地铁 2号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约 3 公里，对外交通十分便利。 华明镇 建设规划 分为两大侧重点： 一为已竣工建成 入住 的华明示范小城镇。 另一部分为正在规划建设中的华明新家园。 地块 分为四个区：村民安置区、华明经济功能区、商务区、商品房区。 规划用地 共划分为 5 宗出让地块 ， 总面积约 公顷，其中居住用地和商业金融业用地的土地面积约 公顷，其余为市政道路、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。 未来约有 131 万平方米住宅及 23 万平方米的商业供应量，区域内未来市场竞争激烈。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华明镇未来规划 华明新家园是华明镇未来规划建设的重点区域。 目前已经开始部分基础设施的施工建设。 华明新家园地块位于天津市东丽区杨北公路南侧，东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北 公路（以挂牌文件附图为准），规划性质为居住用地和商业金融业用地，规划土地总面积约 公顷，其中居住用地和商业金融业用地的土地面积约 公顷，其余为市政道路、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。 共划分为 5 宗出让地块， 5 宗出让地块的详细情况可以参考下表： 地块编号 占地面积（平米） 建筑面积（平米） 容积率 用地性质 开发商 楼面价 华明 116 万 万 住宅 华侨城 5053 元 华明 117 万 万 住宅 天房 5547 元 华 明 118 万 万 住宅 安居 1263 元 华明 119 万 万，商 万 住宅、商业 安居 3512 元 华明 120 万 万，商 万 住宅、商业 住总 3508 元 目前出让的 5 宗土地明确规定 07 年底必须动工，但是具体上市时间还没有得到进一步的确定。 未来约有 23 万平米的商业供应量，区域内未来市场竞争激烈。 空港板块 空港物流加工区为天津保税区的扩展区，位于津汉公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路， 用地规模 42平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地 平方公里。 实际征地 平方公里。 二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。 规划占地 平方公里。 按照空港物流保税加工区控制性规划，分 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发 商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。 按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区，空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。 目前 一期工程基础设施建设已经基本完成， 有 400 多家中外企业注册。 目前 一期工程基础设施建设已经基本完成，有 400 多家中外企业注册。 部分配套的酒店、酒店式公寓、办公大厦、住宅等已经投入使用或上市。 二期的土地整理工作目前正在进行。 空港板块代表项目 项目名称 皇冠国际广场 金融中心 远洋新干线 空港国际 贸易中心 空港国际中心 项目地址 东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口 东丽区空港物流加工区，中环西路与西三道交口 东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口 中心大道与西二道交口 东丽区空港物流加工区内 项目规模 占地： 35437 建面： 15万 占地 万平米， 建面： 建面： 45万 （住宅 37 万，写字楼 ） 建面： 6万 占地： 万 ，建面： （公寓： ；写字楼： ；商业：） 建筑形态 小高层 多层、小 高层 多层，小高层，高层，别墅 小高层 小高层 楼层状况 五星级酒店 10层，写字楼 11层，精装修酒店公寓 11层 6 栋精装修 5层 11 层 商务办公 联排写字楼 5层 ， 别 墅Office3层，住宅分别为 1 14层 1 栋 11 层商务办公 3 栋 11 层精装修四星级酒店、公寓及写字楼 户型 面积 约 300套公寓：1 室 6070； 2室 100110； 3室： 150160 200900平米 住宅： 70190；写 字 楼。