20xx年商业地产规划专题研究报告(41页)-商业地产(编辑修改稿)

20xx年商业地产规划专题研究报告(41页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉悦，购物方便且不易疲劳。 23 2020/9/18 购物中心规划布局的形式 购物中心的典型空间布局可分为线形、环形和枝形三种，由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面 ,例如线形包含双线形、弧线形、 L型 ,环形包含矩形、圆环形、复式环形 ,枝形包括风车形、十字形、 Y形、 T形等等。  环形：环形布局适用于较宽松的基地 ,步行街形成环路 ,店铺可以获得更为均等的被浏览几率 ,优点是回游性好 ,可以提高销售机会 ,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间 ,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。  线形：线形布局适用于狭长的基地 ,在线形步行街两侧布置店铺 ,其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强 ,缺点是回游性略差、单方向性造成一定的枯燥感 ,通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性 ,在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。 24 2020/9/18 购物中心规划布局的形式 枝形 ：枝形布局的实用性很强 ,不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应基地的不同形态 ,优点是基地利用率高 ,缺点是回游性差 ,如果每条“枝”的长度过大 ,消费者很容易放弃逛枝的其它部分 ,当然 ,可能通过谨慎地设计“枝”的长度、方向、交点、“枝”之间的次级通路来改善这种情况。 25 2020/9/18 2 商业地产的业态规划与设计 业态规划是商业地产规划设计的核心 业态组合的构成包括主力店、卫星店 (主要营业面积使用者 )、休闲及服务提供者、其他业态的小店。 它是 设计规划的依据基础。 成功的商业规划，业态组合的设定是关键，业态组合的成功取决于主力店的选择。 必须根据商圈可触及的顾客人口进行 消费者研究调查。 26 2020/9/18 业态组合 所谓业态组合就是商业地产项目根据自身的定位确定商业业态的种类 ,每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。 具体来说 ,业态组合涉及以下三个层面 : 业态的选择 ： 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖那些业态 配比的问题 ：各业态在综合体或购物中心的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少，以及相互的比例关系 落位与分布的问题 ：各业态在城市综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系 27 2020/9/18 业态规划的基本原则 定位三原则：区域环境定位、目标客户群的选择和规模选择 功能性选择是业态组合规划的基础 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径 长期租金回报能力评估是业态和品牌规划的前提 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题 业态组合永远是个动态过程 28 2020/9/18 商业地产业态设计的层次 明确项目的开发属性 ：明确开发属性的目的，是要保证项目的业态设计最终符合开发商的财务设计要求，确认投资回报率、成本利润率和现金流的基本要求。 明确项目的规划布局 ：根据开发商的财务需求，结合项目的规划指标，以及设计师的设计理念，对项目整体的规划布局，明确各个功能分区的建筑形态。 深化项目业态设计 ： 由于不同项目的开发属性不同，业态设计的结果要做到：对于项目整体，给出明确业态定位；对于出租部分，给出明确业态组合；对于出售部分，由于经营权与所用权已经分离，可以给出明确的业态引导。