20xx年8月苏州园区市场报告(33页)-销售管理(编辑修改稿)

20xx年8月苏州园区市场报告(33页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

创一年来新低，㎡。 216。 从近期月度成交价格的不断“上蹿下跳”以及市场动态的原因分析，接下来的10月份园区市场将会迎来更为猛烈的“价格风暴”。 注：鉴于唯亭东西跨度较大，且价格分布有一定差异，故周边乡镇价格做了细分u 毛坯房价格分布特点：近期区域价格个案有别，总体维持平缓216。 湖东价格市场持续有小幅下降，打折促销已经影响湖东整体均价。 178。 湖东本月楼盘整体均价为7854元/㎡，毛坯房均价表现呈现出明显的下滑态势，原因有二：一是由于新房源入市，销售价格较低，拉低了区域价格格局；二是打折促销从个案活动延伸到整体市场，进一步拉低整体市场的均价。 216。 湖西板块销售均价呈现出稳中有降的局势178。 御湖熙岸是湖西毛坯房主要供应项目，唯一在售项目御湖熙岸不断有新房源推出市场，近期开盘房源价格也相对便宜，因此销售均价呈现“低位”状态。 216。 双湖板块维持基本维持现状178。 双湖板块本月均价达到9600元/㎡，相比而言近期没有太大变化，所以价格市场表现的较为稳定，维持5月的水平。 216。 唯亭板块基本维持现状，整体均价为6025元/㎡178。 唯亭板块本月无新增房源，价格市场也无明显变化。 216。 青剑湖板块公寓均价相对平稳，公寓房源即将退出市场178。 青剑湖板块的金色湖滨尾盘5800元/平米的销售均价（低价促销）与先前相比有些许下降，近期无新房源供应市场，青剑湖板块供应出现断层。 216。 胜浦板块房源逐步得到释放，价格却呈现走低之势178。 胜浦板块继金雅苑、东景公寓之后，博客也顺利进入市场，有效的支撑区域板块，打破区域无房可售的尴尬局面，目前区域销售价格也在5400元/㎡左右，价格不断呈现出走低的趋势。 216。 高教园区板块维持5500元/㎡的销售价格178。 高教园区唯一在售项目翰林缘花园销售均价维持在5500元/㎡左右。 ◆ 精装房价格分布特点：近期处于维持状态216。 湖西独占鳌头之势依然不可阻挡，本月均价18675元/㎡，相比6月，7月没有明显变化。 区域板块不同项目的销售价格相差较为悬殊，中茵皇冠26000元/㎡的均价与新天翔商业广场9700元/㎡的均价有着强大的反差，区域板块的精装房市场也是园区的标杆；216。 湖东精装房市场价格：本月均价为13300元/㎡，相比7月基本略有所下降，中海星湖国际销售均价有所降低。 216。 双湖板块精装房市场，星屿仁恒独霸天下，其均价为10000元/㎡。 四、销售情况分析◆ 园区07年8月—08年8月园区主要住宅销售量分析216。 从上图中不难发现，园区从10月开始公寓房源的销售量受到新政的影响出现大幅滑坡，一直以来市场都萎靡不振，购房者观望情绪浓厚；216。 作为旺季的5月931套的销量与预期相比表现的依然不够活跃；216。 8月的公寓住宅成交分别为955套，虽然创08年以来的新高，但是依然维持在一个很低的成交水平，从成交房源来看，国际社区、雅戈尔潇邦等中低端房源热销，大部分是满足大量刚性需求的房源，从近期表现来看，大市场回暖的步伐依然较为艰难；◆ 园区各板块主要在售楼盘08年8月销售量列表状态区域案名产品类型均价成交量（元/㎡）在售湖西中心区域中茵皇冠国际(精装)高层260002天域（精装）高层170005新天翔广场高层酒店公寓97001中海御湖熙岸小高层1100024高层880016水巷邻里小高层220005双湖板块高尔夫花园（Ⅱ期）高层90000小高层大湖城邦（I期）小高层、高层85002大湖城邦（2期）洋房110000天地缘橄榄湾高层、小高层780018湖东中心区域枫情水岸高层95000顺驰凤凰城高层6100（4999）113小高层多层6500玲珑湾高层毛坯920031精装18000IALA国际自由水岸高层78001东湖林语高层77002小高层中海湖滨一号高层150001中海星湖国际多层、小高层、高层105005伊顿小镇多层90000小高层86001第五元素高层78008朗诗国际街区高层120006欧洲城高层72000巴黎印象小高层、多层85001雅戈尔未来城小高层、高层一期精装130001二期毛坯10000三期毛坯7700245翡翠国际高层85002澳韵花园小高层75001中旅花园多层、小高层、高层多层8000高层750011亿城新天地小高层、高层65002中央景城高层830022海尚壹品多层、小高层、高层810011娄葑镇天骄锦城小高层680014胜浦金雅苑高层、小高层55002东景公寓多层、小高层54003博客小高层、高层540043唯亭绿地阳澄名邸高层59003摩尔尚城多层、小高层、高层59009锦泽苑小高层67001新唯花园高层、小高层56000青剑湖金色湖滨小高层59003高教园区翰林缘高层550018五、客户群体分析u 湖西、湖东板块客户群体分析216。 湖西、湖东板块作为园区发展较为成熟区域，其较高的房价特点，一直以来客户群体都较为稳定。 主要集中在在园区工作的白领；私营企业业主；苏州上层名流人士；海归白领；区域内工作的金领以及政府工作人员、医生以及部分港澳台在苏工作人士等。 年龄结构集中在35—60岁,这部分人群也是工作稳定,事业成功的集中阶段。 216。 置业的目的主要用于自主,也有部分投资客。 u 娄葑区域216。 从板块客户群来源分布来看，新苏州人是娄葑板块的主力客户群。 216。 从来源比例来看，新苏州人占板块总客户群的60%左右，有足够的理由说明娄葑板块的消费市场是新苏州人的天下，其中又以在园区工作的为最。 u 周边乡镇区域 216。 从各地段客户群来源分布来看，新苏州人是周边乡镇的主力客户群。 216。 从来源比例来看，新苏州人占各地段总客户群的70%左右，有足够的理由说明周边乡镇的消费市场是新苏州人的天下，其中又以在园区工作的为最。 各地段本地客户也占有一定的比例，在20%左右，这部分人群多是本地拆迁以求改善居住条件的人群。 216。 从客户群的年龄分布来看：25—45岁为主力客户群，这部分人群占总客户的绝大部分，且这部分置业人群多以结婚用房和三口之家改善生活条件为主要目的；25岁以下的置业人群，大都是父母出资个人还贷用于结婚之用，这部分人群也占有较大比重；45岁以上的消费者要么为子女买房要么用于改善家庭生活居住条件为目的。 u 青剑湖板块客户群体分析216。 青剑湖板块作为园区发展待成熟区域，自有公寓房源以来，其较低的房价特点，一直以来都受到新苏州人的青睐。 主要集中在在园区工作的白领阶层；以及专业的技术人员。 年龄结构集中在25—30岁,这部分人群也是工作稳定,事业稳步发展的阶段，清一色的年轻一族；216。 置业的目的主要用于自主,也有部分看中区域升值潜力的投资客。 u 独墅湖板块客户群体分析216。 独墅湖板块板块和青剑湖板块一样作为园区发展待成熟区域，现有的公寓房供应较少，仅有翰林缘花园有房源供应，而翰林缘花园作为园区定销房，其主要的客群是正对独墅湖高教园区的教师群体，有其特殊性；216。 置业的目的主要用于自主；216。 随着区域其他项目的不断涌现，未来区域内将来将会涌现出众多的新苏州人的身影。 第四部分 别墅市场一、 主要在售别墅楼盘罗列状态区域案名均价(元/㎡)面积(㎡)产品类型案量可售套数销售率开盘日期湖西中海御湖熙岸23000238—310联排1851791%熙岸花园120107%中茵皇冠28000762—773联排10640%/双湖水墨江南15500285348联排892286%18000365457。