20xx年7月衡山县富骊花园住宅小区建设工程可行性研究报告(47页)-工程可研(编辑修改稿)

20xx年7月衡山县富骊花园住宅小区建设工程可行性研究报告(47页)-工程可研(编辑修改稿)内容摘要：

该类人士的回归，带动了衡山第三产业的蓬勃发展，衡山的餐馆、宾馆、商场、娱乐场所呈现出一派欣欣向荣的景象，消费能力、消费水准、消费理念都发生了较大变化，推动了当地房地产市场的发展，使衡山居民投资房地产的观念不断增强，居民购买力显著提升。 根据湖南省广源房地产营销策划有限公司在当地所做的市场调查分析，大部分居民在近五年内有购房计划，其中一年内有购房计划 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的占 10%， 1— 3 年内的占 42%， 3— 5 年内的占 27%， 21%的人群需要引导购房意向； 60%的居民最愿意购买多层， 27%的居民最愿意购买小高层， 13%的居民最愿意购买高层；居民中需求面积在 131— 150 平方米之间的占 31%， 101— 130 平方米之间的占 30%， 151— 180 平方米之间的占 21%， 180 平方米以上的占 12%， 81— 100 平方米的只占 6%；住宅小区的景观环境、价格、交通成为最能影响消费者购房决策的前三位因素；针对当前房地产市场所提供的产品，绝大部分居民能接受的价格在 750— 850 元 /平方米之间，在未来 1— 3 年内能接受的价格在 800— 1000 元 /平方米之间 ，对于品质好的楼盘，他们还是愿意多付钱购买；以经济状况许可的情况下， 62%的居民在购买一套住房的同时希望购买一空商铺； 58%的居民选择一次性付款和建筑期分期付款， 42%的居民选择按揭方式付款。 据测算，今后几年衡山县住房需求每年在 15 万 M2以上，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大，需求和成本将促使房价继续上涨。 项目 的看点和卖点 衡山县金贝尔房 地产开发有限公司 坚持 “ 以人为本 ” 、 “ 做的比说的更好 ” 为指导思想开发的 富骊住宅小区 ，在市场上有很多的看点和卖点。 （ 1） 该项目位于衡山开 云镇衡山大道清凉巷，地理位置十分优越。 项目面临衡山大道，南经衡山大道 1 公里接 107 国道， 公里能达县政府，西距五岳独秀南岳约 12 公里，武广高速铁路衡山站 6 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 公里，往东 3 公里可抵京广铁路和京珠高速公路。 (2)健全的生活配套设施。 项目内 架空层均为 车库，解决了地面停车问题。 小区内有商铺， 其周边 拥有包括文化、休闲、娱乐、美食等综合配套设施。 (3)符合居住习惯的套型设计。 富骊花园 住宅小区 以满足当地市场居住习惯和适度超前的套型设计为整体思想，在保证通风、采光、朝向等关键指标的情况下，户型多样，面积为 130160 平方米不等，款款新颖实用，处处体贴入微。 价格分析 据国家发展改革委、国家统计局的调查显示， 2020 年 5 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点。 新建商品住房销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点。 分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨 %、%和 %，环比分别上涨 %、 %和 %。 分地区看，所有 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较大的主要城市包括：北海 %、深圳 %、温州 %、北京%、蚌埠 %和南京 %等。 环比涨幅较高的主要城市包括：北海 %、温州 %、湛江 %、兰州 %、长春 %、蚌埠 %、贵阳 %和南宁 %等。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 据衡阳市城调队发布的 2020 年一季度房地产价格指数显示，衡阳市房地产市场运行良好，房地产投资增幅稳步回落，住房供应结构不断优化，商品房建设和销售协调发展，但房地产价格一路攀升、居高不下。 随着居民收入稳步提高 ，人们改善居住环境欲望不断增强，我市居民购房需求增加。 一季度， 衡阳 市新建住宅销售价格为 1723 元 /平方米，同比上涨 %。 分类别看，高档住宅销售价格为 2550 元 /平方米，比上年同期上涨 %；普通住宅销售均价为 1679 元 /平方米，比上年同期上涨 %。 “ 中国房地产市场的未来在二三线城市 ” ，意思是说，一二线城市房地产市场在飞速发展的同时，市场空间却在急剧地收缩，房地产投资的整体战略将向二三线城市转移。 众多的房地产业内专家一致认为，今后一个时期内，衡阳商品房价将继续保持稳中有较大幅度上升的良好局面。 据业 内人员预测，今后，衡阳的精品 住宅 的销售价格将达到 2300 元 /m2 到 3000 元 /m2，中心商铺 22020 元 /m2。 北京、上海的房地产价格波及到 了衡阳，衡阳的水涨到 衡山 应为时不远。 该 项目的销售价格经过充分的市场调查和经济效益分析，住宅均价定为 1680 元 /m2，商业门面售价按 3880元 /m2，车库按 1480 元 /m2的价格销售。 建设规模 根据市场预测和场地的实际情况，本项目拟 建 建筑总面积 ：63000m2，其中 住宅建筑面积 54083m2，全部系小高层电梯房，共计 338 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户，小区主力户型为三室两厅、四室两厅，面 积 134— 158 m2，采用单梯肆户式，层高 m，车库 4519 m2，南北 向通透，房型功能区分明确，套型使用效率较高，日照采光优势明显等； 商业步行街铺面建筑面积 4398 m2，沿街独立商铺，框架结构，层高 6m，面积 40— 150m2左右，可自由分割组合，能够适合不同层次的客户群体的需求。 第五章 建设方案 规划目标 该项目是湖南省金贝尔投资有限公司建设的高档商住小区，为满足人民生活水平不断提高的需要，该项目将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境，完善的配套服务设施，丰 富的历史文化内涵的二十一世纪的新型建筑，规划中力求环境效益、经济效益达到有机统一，达到小康住宅的标准。 （ 1）扩大集中绿地面积，增强景观设计意识，充分尊重地 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 形地貌，体现地方文化内涵。 院落空间环境组织及其建筑风貌反映江南文化之特色。 （ 2）以人为核心，一切从居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计达到四明，突出起居厅为主的设计原则。 厨、厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。 （ 3）广泛应用新材料，新产品、新技术，改善居住功能，提高节能、节地和节材 的综合经济效益和社会效益。 （ 4）加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平，在规划的设计中，提前进入物业管理，提供菜单式平面设计，便于二次装饰的实施。 （ 5）考虑小区管理智能化。 规划的原则 本规划设计以“时代特色和地方性居住环境”为主题，以二十一世纪初叶的居住水准为目标，积极采用新观念、新产品和新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时，力求创造适合地方性的、舒适、安全、优美、方便的居住环境，促进该地区住房建设的整体发展。 本规划思想总结归纳以下三条指导原则： （ 1） 该项目是一个尊重地方文化和塑造社区文化的宜居住性综合住宅项目。 充分考虑该地区和周围环境特点，围绕清凉港的水系做整个 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 小区的景观视线走廊，建筑风格充分体现时代特色和地域风貌； 引导社区文化的形式，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的、并为居民认同的居住社区。 （ 2） 该项目是一个与自然和谐的“绿色”商住小区； 规划与住宅设计处理好自然的山水和树木的关系，注重利用自然资源和条件，将清凉港的水系延伸引入小区，并减少对生态影响。 重视地方气候条件和景观因素。 （ 3） 该项目是一个重视人际交流的家园性商住楼； 合理组织室 外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。 通过景观设计为居住都创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。 总 平面设计 建筑与基地的关系：在处理基地与建筑的关系上，首先为保持与城市周边环境交通顺畅，建筑西面为衡山大道，建筑后退基地红线 5m，减轻城市主干道的压力，主楼后退 8m，高层在衡山大道南面的主入口处退让出一个商业广场，设置了旱地喷泉，创造了丰富的街道景观，同时也留出足够的停车位置，满足现代生活需要。 南面后退用地控制线 10m，与用地周边建筑共同围合成绿地庭园空间，通过花草树木等的植栽、休闲 设施的设计，创造 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 了宜人的居住环境，同时也形成自身良好的消防环道。 其次，为保证建筑良好的通风、采光环境，按照衡阳市政府颁布的规划行政技术准则，严格控制日照间距，以保证户户有良好的通风与采光环境。 出入口布局：为使交通流线清晰，方便管理，选择将公用商业建筑出入口设于建筑西面衡山大道，形成人流集中的公共广场空间，住宅人流出入口设在南侧，临清凉港，与商业广场相连，与车流出入口完全分隔，形成了秩序分明的入口空间，方便将来住宅楼出入口直接与绿化庭院空间相联；地下车库出入口布置在相对比较宽的东面小巷。 基地北面设 4 米宽消 防通道，尽头设计回车场，沿路设计部分 㠌 草式临时停车位，基地四周设计 4 个室外消防栓，建筑东、南、西面均可作为消防登高面。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第六章 供配电 用电指标 （ 1）普通单元住宅用电指标 6KW/户； （ 2）公共建筑用电指标 60KW/户； （ 3）规划 1 个 10KV 箱式变电站，变电站装机容量为500KVA。 变配电系统 由城市主干道引入 10KV 高压电源（双路独立）电缆埋设至变电站，由变电站至各栋住宅楼内配电箱采用直埋方式，电源线为三相五线制，供电系统为 T/V－ S 系统。 单元住宅楼采用单相 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近 千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 供电。 弱电工程 内设二个光端机站，位于公共建筑一层，面积不小于 2 2平方米，城市有线广播电视光缆管道敷设引到光端机站。 由光端机站引出支干线至住宅楼内放大器箱，每个放大器所服务用户≤60 户。 第七章 给排水 给水 （ 1）用水市政给水管网。