20xx-青岛市房地产市场可行性研究报告(doc20)-地产可研(编辑修改稿)

20xx-青岛市房地产市场可行性研究报告(doc20)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

发较大，户性结构 的改变能成为小区买点，并且将刺激和拉大市场需求。 区域房地产开发的面积过大，目前市场竞争压力大，且竞争激烈，自阿调查中发现，大多的开发商注重大面积的住宅开发而盲从的认为市场的需求方面都是以大面及开发为主体，而缺少中小户型面积的建议，这一点，我们从有些楼盘的热销中察觉到 100 平方米左右的户形是有相当大的市场的。 别墅压力大，由于规划因素，区域的别墅开发过多，压力较大，从销售人员返回来 的信息，别墅的积压较大， 许多楼盘剩下的大多是别墅，别墅的消费者主要及这法人单位。 区域外地销售较大，目前由 30%以上的呜咽为外地人口居住，这部分人喜欢中小户型，同时这也将是区域发展的一个方向。 项目的营造上，环境非常重要，项目堆焊净的营造已成为客户选择的一个标准。 区域项目的销售手段落后。 本区域已成为青岛市的主要房地产开发区域，但市政配套相当不成熟，且目前区域 的地产价位炒价相当高，但低素质的楼盘使区域形象降低，就我们项目来讲，周围楼盘素质不高，这样，在包装推广方面将有压力。 楼盘在推广上不成熟、粗糙、许多卖点得不到体现。 总的来说，注重环境品位和品质、注重户型合理性适用性、注重施工质量、注重配套、 注重个性发展，安全性高成为最早发挥示范作用的住宅及综合商服成功物业的象征。 {总体评述 } 青岛市房地产市场价格经过连续几年的开发建设，房价以逐步走高，上半年市场平均价格微弱上调，写字楼、办公综合楼、纯商场物业市场需求相对较小，房地产发展已经向规模化、品牌化、生态化、自然化、建筑风格个性化的方向全面发展，从总体上呈现以下特征： 1） 青岛房地产市场总体趋势逐渐上升； 2） 房地产开发呈逐年增长趋势； 3） 销售呈上升趋势； 4） 区域价格差异明显； 5） 工薪族购 房逐渐成为主流； 6） 错层、复式结构普遍被市场认同，平面布局房型要求更加经典； 7） 物业价位相对较低，成交单价、总价价位分部比例不高； 8） 规模化、个性化、多元化小区将成为近期置业潮流，大规模开发楼盘正处于市场竞争有利位置； 9） 面积在趋于舒适变化及功能配套化，人们普遍愿意接受 95140 平方米的物业； 10） 多层、小高层物业及高品质低价位物业周消费者青睐，具有相当竞争优势； 11） 装修房需求逐渐走强； 12） 高层物业的需求相对较小； 13） 人居环境已成为旺销条件，在户型平面、外立面、室内装修、建筑小品、 建筑色彩等方面要求提高； G、青岛市 房地产相关政策法规 一、综合文件类：  市城市规划管理办法  城市房地产开发管理暂行办法  青岛市控制市区建筑高度的规定  商品房中华人民共和国城市房地产管理法  山东省城市房地产市场管理条例  山东省房地产开发建设规划管理暂行法  山东省建筑工程消防监督管理规定  青岛销售面积计算及公共建筑面积分摊规则  建设项目环境保护管理条例  建筑面积计算规则 二、有关商品房管理  建设部关于加强商品房销售管理的通知  建设部城市商品房预售管理办法  青岛市关于商品住宅的管理暂行办法  青岛市商品房销售管理规定  城市房产交易价格管理暂行规定  关于青岛市房地产管理收费通知  关于青岛市房地产管理收费的补充通知  关于加强商品房预售管理的通告  商品房销售面积测算与计算  商品房屋出售中面积计算及分摊有关问题 三、 有关税费管理  中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则  中华人民共和国契税暂行条例 四、 有关物业管理  山东省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法  城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法  青岛市城市住宅小区物业管理暂行规定 项 目 分 析 一、 土地重要指标和地势地貌 地块占地约 26000 平方米，呈近似长方形，东西向长度约为 540 米、南北向长度约为700 米。 地块所处沙子口地区，位于青岛市市区与国家级风景区（崂山风景区）的教诲处，被青岛繁华市区政治经济中心和著名旅游胜地崂山自然生态区相拥，犹如二龙戏珠。 北面紧依苍苍茫茫的崂山山脉，可见永无遮挡森林景观，南可遥望黄海，西靠通往李村的必经李沙路。 从沙子口往市区只需 15 分钟车程，往著名崂山风景区 10 分钟车程，是青岛市黄金海岸带剩下的最后一块唯一可开发的钻石地区。 本地块属低密度的住宅开发区，拟开发容积率小于。 二、 规划理念核心 —— 休闲主义形态。 营造全生态社区、高品质、高品位、低成本战略。  休闲居住形态：自然的 ，生态的，景观的，安全的，和谐的邻里关系 …… .  休闲形态：艺术休闲，自然休闲，生态休闲，互动休闲 ……  休闲环境形态：人性化，情趣化，品质化，品味化 ……  休闲管理形态：个性化，星级化，后价值提升 ……  休闲意识形态：创新，创意，创造 …… 功能水系统和概念水系统的和谐统一： 本地块地势平坦，九水河贯穿蜿蜒而过，本规划设计，可从环境设计上大做文章。 有机创造景观地形，形成合理社区屏障造景建坡工程与原水景有效融合，造成稀世水景，形成靠山拥海的建筑风水新格局。 绿化双系统： “小区绿化”与“组团绿化”和二为一 绿色即将主形象的统一性的最大利用 新邻里空间： 邻里空间新格局和环境绿化结合相结合的新构思各单体建筑周围以绿色环境与自然协调共生，形成全新邻里关系组团空间。 三、 土地所在区域的环保规划及措施  供水及排污：供水水源主要是流清河水库、大河东河水库和大石村水库。 随着市政 供水设施的供水能力的增大，将逐步形成完善的供水系统。 排水采用污水分流制系统，污废 水首先全部汇入沙子口湾污水提升泵站，污水提升后全部汇入污水处理厂集中处理达标后排放。