20xx-20xx年度房地产业报告(doc131)-地产综合(编辑修改稿)

20xx-20xx年度房地产业报告(doc131)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

二、结构问题 央行报告表明 ,当前房地产是一种总量不足条件下的结构性泡沫 根据央行《 2020年第二季度货币政策执行报告》测算， 2020年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为 ，再加上间接贡献率可达到。 也就是说占 GDP增长率的 26%到 34%。 2020 年国房景气指数表明， 2020 年 1至 8月份，全国商品房空置面积增幅比去年同期增加 个百分点。 其中空置一年以上商品房面积为 4397万平方米，同比增长 %。 全国商品房空置占压资金超过 2500 亿元，居各行业不良资产之首。 不少业界人士及专家学者预言，房地产泡沫大破灭正在逼近。 而与此同时，我国城市相当多的普通居民的人均住宅面积还在 10 平方米左右，有 10%左右的居民还生存在环境杂乱、房屋破旧、设施不全的条件下。 鉴于我国九亿农民中大多数要转移到城市，房地产业以两位数的速度发展几十年，也摆脱不了总量不足的被动局面。 可见，当前的房地产泡沫是在总量不足条件下的结构性泡沫，对当前房地产这样高的贡献 率不必担心已经过大。 房地产业结构性泡沫产生的根源：产权混乱的“连体流通体制”，即现行房地产流通体制与国民经济 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 8 页 共 107 页 发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构严重背离。 我们必须首先明确房地产的产权主体。 现行商品房价格是由租、税（费）、价三个部分组成。 实际上是让购房者一次性购买三个东西：土地、公共品、商品房。 它们分属于三个产权主体，具有不同的周转方式和不同的循环周期。 土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，所谓地价是 50年的地租；公共品的产权是政府的，公共品的价格是指目前房价中的税和配套费，实际上是 50年的消费税和资 产税；商品房的价格是指建设和安置成本加平均利润，它的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。 三个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。 要实现健康发展，房地产业今年就必须进行结构调整 针对有关“我国房地产近来出现泡沫际象”的言论，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌解释，房地产“热”与“泡沫”是两个不同的概念。 他认为，投资热、销售热都不是坏事。 如果整个行业都是冷冰冰的，那才不是好事情。 泡沫是炒出来的。 炒家买房子是为了升值，最关心房子价格的涨跌。 如果真正的买家不是 炒家，而是实际需要房子的老百姓，就不存在泡沫了。 因此，房地产业还需继续热下去。 当然，房地产行业要保持现在的温度和发展的热度，就必须进行结构调整，这包括产品结构调整、市场结构调整、产业结构调整。 首先要调整产品结构，让中等收入家庭买得起房子。 高收入家庭以前已经买了房子，现在是中等收入家庭真正能买房子的时候了，开发商应该调整产品结构，满足中等收入家庭的需求。 其次要调整市场结构。 所谓市场结构是指一级、二级、三级市场。 要搞好一级土地批租市场，搞活二级增量市场，规范三级租赁市场。 市场结构调整尤其要高度重视发展二手房市场 ，这是关键。 以北京和上海为例，上海去年二手房交易量达 1400万平方米，按每套 70平方米计算，一共是 20万套，而北京前两年一共仅交易 5400套左右，发展空间很大。 如何使得更多的人进入市场，不仅需要产品结构调整，还要进行市场结构调整。 再者要调整产业结构。 产业结构调整分三个层次，即开发业、经纪服务业和物业管理业。 我国长期只重点发展开发业，而忽略了经纪服务业和物业管理业的发展。 在国外，比如美国的房地产业中，房地产经纪业是最发达的，存量交易占到住宅交易的 85%。 顾云昌认为，我国需要大力发展房地产经纪服务业。 随着市场的 细分、专业的细分，开发商也不必要亲自执行所有的开发流程，前程定位调查等可以通过虚拟经营。 北京楼市结构悄悄调整，楼价重心下移已成定势 2020年入春以来，尽管京城的发展商坚称“房价不会降”，但新项目中标榜自己为豪宅的已不多见，“性价比”成为所有畅销楼盘的卖点。 无论是从大户型转做都市小户型的项目，还是新开盘的城郊项目，已经开始明显地利用产品的低总价或提升产品的品质迎合消费者。 春季，多数新开盘的商品房项目还在采用谨慎的低价入市的销售策略，而进入秋季以来，随着新推项目供量的增加，北京的许多项目借“金九银 十”的收获旺季纷纷推出了阶梯式的折扣优惠。 一些原定位较高的市区项目，例如位于宣武门的庄胜二期推出“百套七折房”吸引消费者；天伦锦城打出前 10名、前 40名和前 100名的购房者可分别获得九二、九四、九六购房折扣；一年前的热销楼盘珠江骏景也采取限时购房增加两个点折扣，并可抽取“个性化装饰基金”的促销手段„„，另外，在供量集中的 CBD、泛 CBD地区，品质与价格的竞争在今秋已空前激烈，全装修、小户型、低单价项目接连浮出水面；中关村有限的开发用地与奥运利好则呈现出供不应求、房价坚挺的状态，这一切都表明，京城楼市的结构正 在悄然间调整变化。 如果说前年年底北京的房地产市场由于产品结构不合理，出现供需错位的话，而去年市场已经开始在产品结构上发生改变，去年许多开发企业都在重新调整市场战略，将竞争的核心转向综合性价比上，户型标准和房价都在逐步趋向回归。 业内人士认为，在供大于求关系的作用下，北京楼市的结构还将有进一步变化。 在土地全面实行招投标挂牌出售后，项目间的性价比优势将有赖于各发展商对产品综合性价比的把控能力。 今后开发企业更多地要靠管理利润占领市场，而不是机会利润，资金实力强，具有组织上下游企业集团作战能力，整体运作速度快的项目将 在市场变化中赢得先机。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 9 页 共 107 页 2020年北京固定资产投资计划初显调整结构迹象 北京市政府 2020年度固定资产投资计划中，商品房投资计划是其中的重要组成部分。 据市计委投资处有关人士介绍， 2020年本市商品房投资计划安排的重点是危旧房改造项目、绿化隔离带新村建设项目、经济适用住房项目以及市委、市政府确定的重大开发项目。 另外，未列入 2020年土地年度供应计划的建设项目，暂不安排在 2020年度续建或新建；而拖欠地价款、经营能力严重不足的公司，也暂不安排新开工项目。 续建项目和前期准备工作充分、规划方案已经审定、已按规 定缴纳有关税费、建设资金已落实的新开工项目将给予优先安排。 显见，针对之前北京市房地产投资增长快于销售增长而引起的空置率加大的情况，有关部门已开始采取措施进行结构调整。 据介绍，目前本市个别地区的商品房空置率高达 70%，租售两难，对于这种区域，市政府原则上将不再安排新开工建设项目；而商品房开发集中地区也要根据总量和布局平衡实行分批次安排。 深圳房地产供求失调现象已经出现 2020年以来，深圳房地产投资热潮持续升温。 深圳市统计局发布的信息显示， 2020年上半年，本市房地产开发投资 ，同比增长 %，带动固定资产投资增长 百分点，对固定资产投资增长的贡献率达 %。 与此同时，深圳房地产市场压力也空前增大。 “ 2020 年推出的楼盘太多了，竞争太激烈了。 ”这是不少发展商和研究人士共同声音。 研究人员表示，虽然现在还不能下结论说深圳房地产市场过热，但从近期数据上看，已暴露出市场可能会出现供求失调、结构失衡等后果，这是非常值得业界警惕的。 首先是从总供应量来看： 据中原地产研究部数据显示：本市上半年批准预售面积已达 376 万平方米，超过2020年全年。 按惯例，下半年的供应 量一般会高于上半年，预计 2020年全年的新增供应将大大超过 2020年，有估计称供应量将超过 900万平方米。 从第一季度情况看，市场消化状况值得注意：新开工面积达 ，比 2020年同期增长 %；竣工面积为 ，比 2020年同期增长 %。 但销售已竣工商品房面积达 ，却比 2020年同期下降 %。 专家称，从数据和市场趋势看，已反映出深圳供应量有过多之嫌。 其次从区域市场来看： 据统计， 2020 年深圳市商品房住宅新开工面积 万平方米，其中南山供 应量为 万平方米，占全市近三成之重。 2020年上半年，南山新开盘项目个数占全市的 37%，南山在售楼盘面积更是达 54%。 据统计，华侨城片区及其周边，已有二十几个新兴大盘将相继入市搏杀。 这些楼盘的定位、目标客户群等几乎雷同或交叉，预计下半年随着更多楼盘虎口争食，一场恶战难免。 再者从产品市场上来看：（ 1）豪宅方面。 2020 年豪宅的推盘量是近三年来的高峰， 2020 年上半年，香蜜湖片区开售面积近 20万平方米，景田片区开售面积也有 20多万平方米，并且这两个片区的均价都接近 8000 元。 而下半年中心区将有大量楼盘 入市，黄埔雅苑三期、天健世纪花园、嘉里建设项目等项目的推出必将使中心区住宅市场竞争升级。 中心区的开售面积目前已有 10多万平方米，其均价更直逼万元。 豪宅市场另一集中供应地“滨海住宅” 2020 年也已全面启动。 据统计， 2020 年深圳豪宅市场的供应量将不会低于 300 万平方米。 业内人士指出，2020 年以来豪宅的集中供应，并不是市场上有这样多的需求而有针对性开发的，而是由发展商所开发项目所处地块的地价、位置所决定，有些不该做豪宅的地块甚至也去做豪宅。 这部分市场是否有足够消化能力令人十分担忧。 据戴德梁行等多家机构统计显示 ， 2020 年上半年，单价 7000元 /每平方米以上的项目个数占了三成，春交会上，单价在 6000元 /每平方米的项目就占了六成。 由于上半年中、大户型偏高档住宅供应密集，目前市场供求压力已经显现。 （ 2）写字楼方面。 有资料表明，在深圳中心区，已经建成及已开建的有中心区最先崛起的写字楼中银大厦、启用近两年的投资大厦、中海大厦、江苏大厦、深圳国际会展大厦、中电信息大厦、特美思广场、福建兴业银行大厦、中铁城广场、丰立大厦、金力宝中央商务大厦、邮电枢纽大厦、人民大厦、深茂大厦；即将动工的项目有新星大厦、华融大厦、联通大厦、免 税大厦、新世界中心、中信地产中心区项目；而中心区巨无霸大中华交易广场也即将重新启动。 这几项算下来，供应量已逾 90万平方米。 除中心区外，以车公庙、农科中心为轴心的中心西区，写字楼开发项目之多，规模之大，是 2020 年楼市的一个热点。 据戴德梁行写字楼部预计，罗湖区计划及在建中的写字楼项目将有部分在下半年进入市场，这将大幅度增加写字楼市场的总体供应。 而市场现实情况是最近三年深圳写字楼销售面积分别是、 、 ，基本都是在 10万平方米左右徘徊。 2020 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 10 页 共 107 页 年市场情况有所好转， 但是否能消化这么多写字楼令人怀疑。 渝房开发投资运行平稳的同时出现一些值得关注的迹象 据重庆市统计局发布的统计资料显示， 2020年 9月渝房景气指数为 ，比上月上升 ，比 2020 年同期回落 ，持续保持在 102点到 106点的区间范围内震荡运行，表明 2020年本市房地产开发投资运行态势平稳。 统计进一步显示，前 3季度，全市累计完成房地产开发投资 ，同比增长 %，增幅较 18月下降。 尽管如此，房地产开发投资资金仍比较充足，累计到位资金 ，同比增长 %，资金到位率达 %，这使开发投资有了较高得资金保障。 与此同时，商品房空置状况有所好转，截止 9月末，全市空置一年以上的商品房面积为 万平方米，比 8 月份减少。 但另一方面，全市商品房平均售价为 1478元 /平方米，同比下降 4元 /平方米。 其中，住宅和商业用房平均销售价格分别为 1255 元 /平方米和 3394 元 /平方米，均比2020 年同期有所增加，但办公楼同比下降幅度较大。 同时，值得注意的是，全市商品房新开工面积和竣工面积分别为 万平方米和 万平方 米，同比分别增长 %和%。 其中，均是住宅和商业营业用房上升，而办公楼下降。 业内专家认为，新开工面积增长比例小于竣工面积增长比例，说明今后一段时间期房的市场供应规模将得到有效的遏制。 目前，住宅和商业用房的市场供求关系较好，但从办公房的市场供应量与房价双双下降来看，如何让其走出低谷，仍是一个问题。 三、空置问题 全国商品房空置率已达 26%，远超国际警戒线 从整个走势看，房地产市场购销依然看好。 房地产业的高回报，使得越来越多的行业转向，将巨额资金投向房地产，特别是在我国经济发达的城市，来自全国 投向房地产业的国有企业和民营企业越来越多。 然而，据有关方面统计到 2020年 7月为止，我国商品房空置总量在 亿平方米左右，积压资金达 2500 亿元，商品房空置率达到 26%。 国际上，当商品房空置率达到 10%时，政府或行业有关的主管部门便会发出警告。 也有的国家和地区，如美国商品房空置率达到 7%、香港约为 3%至 4%时政府就会发出预警。 我国商品房空置率已远远超越了国际警戒线，房地产已酝酿着巨大的风险。 奉劝尚未和正准备向房地产进行巨额投资的开发商，千万要谨慎从事，切不可盲目跟进，否则，一步踏空，后果难料，这绝不是危言 耸听。 北京：整体上降低空置率，房地产市场结构调整是关键 经过一段时间的调整， 2020 年以来北京空置商品房的结构已经得到一定程度的改善。 北京市统计局数据表明，截至 9 月底，北京商品房空置面积为721 万平方米，增长 %；商品住宅 万平方米，增长 %，但总量分别比上年减少 53 万平方米和 万平方米。 其中，。