项目类别开发策略项目开发模式(doc19)-经营管理(编辑修改稿)

项目类别开发策略项目开发模式(doc19)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

头海外商品公司会所及豪华别墅 木结构 轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。 轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。 核心要素 H：别墅项目户型策略 新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在 250平方左右。 一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。 在造价方面，包括整体装修在内，造从显吸 4000元 /平方米左右的新式别墅亦是较合理的选择。 核心要素 I：别墅项目物业管理策略 随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件”要求更加挑剔。 深圳目前主要别墅盘选择的物业管理公司详见下表 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 8 页 共 16 页 项目名称 发展商 物业管理公司 青青山庄 南油房地产开发 公司 南油房地产开发公司 东方花苑 华侨城房地产公司 华侨城物业管理公司 棕榈泉别墅 棕榈泉物业发展公司 中海物业管理公司 田园居 田园居房地产公司 中海物业管理公司 金海滩度假别墅 深圳金海滩旅游度假俱乐部公司 华乐新苑公司 怡景别墅 深圳房地产公司 深圳物业管理公司 深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。 明智发展商也认识到高素质的物业，尤其要由高素质的物业管理公司管理。 近几年开发的别墅，发展商慎之又慎，选择深圳顶级物业管理 公司，力求把别墅这种高档物业的相关配套服务做到最好。 核心要素 J：别墅项目配套设施策略 别墅物业一般比较注重外界自然环境、远离城市的喧嚣，所以难以追求与物质环境的丰富统一，物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要，具体项目如所列。 项目名称 配套设施 青青山庄 高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、游泳池、住户专车 金海滩度假别墅 商务部、餐饮部、室内运动（桌球、健身中心）、网球场、游泳池、超市 棕榈泉别墅 保龄球室、壁球场、桌球室、健身室、图书馆、全天候游泳场、室内 高尔夫练习场、钢琴 吧 东方花苑 会所（尚在建设） 田园居 游泳池、网球场、商务中心、图书馆、超市、美容美发 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 9 页 共 16 页 深圳别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。 别墅居民的高指数生活标准下，健康无疑为最重要，所以健身运动场所是物业配套中的重要环节，从近年别墅项目可见一斑，比如，田园居、齐明别墅，在会所设施确良更加设丰富的健身运动项目，如高尔夫球练习场、壁球场等。 第 3操作环节：别墅项目致胜的五大支柱 支柱 A：套造别墅物业的建筑艺术风格 别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。 建筑艺术风格，就是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。 建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现，超过其它各种物业。 因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。 例如：龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅，正是因其独特的建筑艺术风格，使其单价高于关外风格一般的别墅一倍左右。 建筑艺术风格越具独异性，其审美价值越恒久，其保值性也越强，如碧涛苑。 反之，建筑风格，越缺少独异性，审美价值随着时间而落伍，其保 值性也越弱，我们之所以称关外某些别墅为农民房，也正因其建筑风格与农民自建房毫无分别。 支柱 B：维护别墅物业的私密性 私密性是居住物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。 对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。 私密性好的别墅物业价值，高于度假别墅市场潜力巨大，关键问题在于发展商如何做。 首先回答两个问题： 问题一：消费者凭什么不选择位置好、环境好的大户型复式住宅。 问题二：消费者为什么宁愿买别墅而不去住度假屋。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 10 页 共 16 页 回答好这两个问题再来做别墅私密性差的别墅物业。 目前在深圳市别墅物业的结构主要有三种：（ 1）独立式（ 2）连体独立式（ 3）连体复式。 在这三种结构中，从私密角度考虑价值由高到低依次为：独立式＞连体独立式＞连体复式。 一百多年前，英国人获得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的规划。 按山地的自然走向将地块分割成相同大小出售，规定别墅由业主自行设计，但设计方案必须经过开发公司严格审查，必须具有本国建筑艺术的典型风格，而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师。 因此，庐山的黄金地段 — 一东谷长冲河两侧，几百栋分别代表几十个国家建筑风格。 设计精美典雅的别墅与 秀丽清新的大自然和谐地交融在一起，相互媲美，成为庐山的一大景观。 一百多年过去了，这一区域的别墅建筑依然被公认是中国乃至世界同类地形中规划最合理、最科学、建筑最精美的典范。 支柱 C：完善别墅物业的配套会所。