综合办公楼物业管理方案及管理制度(doc28)-物业管理(编辑修改稿)

综合办公楼物业管理方案及管理制度(doc28)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 13 页 共 30 页 a. 总体要求：举止大方，精神饱满，姿态端正，注意小节。 b. 服务动作：  清扫卫生时，要先征得客户同意  维护秩序时， 要说服动员，不要推搡顾客  处理违章时、要实事求是，不要扣押顾客物品 c. 举止动作 :  不准背手、插腰、抱膀、颤腿或手插衣裤袋里  不准嘻笑打闹，勾肩搭背  不准在顾客面前搔痒、挖耳朵、抠鼻子、剔牙齿、脱鞋  不准随地吐痰 ,乱扔杂物  不准当班吃零食 ,在禁烟区内抽烟 服务标准 : 主动、热情、诚恳、周到 纪律标准 a. 总体要求：坚守岗位，尽职尽责，严格执行各项规章制度和作业程序。 b. 作业纪律 : 上岗不准接听私人电话，不准使用手机 穿着规定制服，上岗不挂牌、不符合标准不得上岗 不准离岗、串岗和聊天 不 准私自调休、替休 c. 岗位纪律：不侮辱、刁难和以粗野语言对待乘客； 四、细致的物业服务各岗位工作指导程序 工程管理 1． 前期物业介入设备、设施移交管理程序 2． 二次装修设备、设施管理程序 3． 电配间各项管理程序 a. 值班人员管理 b. 设备巡视检查管理 c. 设备缺陷管理 d. 倒闸操作监护管理 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 30 页 e. 无防装置措施管理 f. 设备维护清洁管理 g. 培训管理 h. 运行分析及管理 i. 运行技术管理 j. 变电间防火管理 k. 防小动物事故管理 l. 事故处理管理 4． 电气照明装置安全管理程序 5． 电气防火和防爆管理程序 6． 临时用电线路管理程序 7． 给排水系统 设备点检管理程序 8． 消防设备管理程序 9． 水箱清洁管理程序 10． 对消防报警系统维护和保养程序 11． 火灾报警系统管理程序 12． 通讯与网络系统管理程序 13． 弱电设备运行与维护管理程序 14． 闭路电视监视系统管理程序 15． 给排水系统弱电管理程序 16． 音响广播系统管理程序 17． 综合节能管理程序 18． 电梯系统管理程序 保安管理 1． 门岗安全管理程序 2． 公共场所安全管理程序 3． 安保巡逻管理程序 4． 停车管理程序 5． 治安突发事件管理程序 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 30 页 6． 防汛管理程序 7． 钥匙管理程序 8． 消防喷淋系统管理程序 清洁管理 1. 办公楼清洁工作技能指导 a. 地面（石料）打蜡、去蜡、抛光工作 指导 b. 玻璃镜面保洁工作指导 c. 不锈刚制品、铜制品保洁工作指导 d. 盥洗室保洁工作指导 e. 大堂清洁工作指导 f. 地毯清洗操作指导 g. 办公楼公共区域清洁工作指导 2．常用清洁剂用途、配制比例指南 3. 常见污渍处理表 4. 办公楼清洁工作质量流程图 5. 办公楼清洁服务标准 6. 办公楼绿化管理工作制度、垃圾管理制度 7. 办公楼接待、会务活动的清洁运作程序 五、周全的应急预案 1. 火灾应急预案 2. 治安事件应急预案 3. 工程设施设备故障应急预案 4. 突发性浸水事件应急预案 5. 电梯困人应急预案 6. 自然灾害应对应急预案 7. 停电事故应急 预案 8. 客户救助应急预案 9. 突发性环境污染应急预案 六、日常管理细则及要求 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 30 页 （一）治安服务 物业处设立治安部门实行 24 小时值班制，严格按照《保安工作手册》负责办公楼区域的安全维护系列工作。 秩序维护 ①监控中心设立保卫值班室 ②一楼岗位协助客服台做好来客来访登记，前来办事或送货人员进入办公楼，需出示有效证明，且经业户同意后方可登记进入； ③下列人员，未经业户特别许可，不予登记进入办公楼 A 各类业务推销人员； B 无法说清有关联系人，且又不能出示有关证件及形迹可疑者； C 其他未经特别许可人员。 ④另设立巡 逻岗，对办公楼内外围及车库进行不间断巡逻。 智能监控系统管理 监控中心值班人员应严格监控，发现异常情况立即通知巡逻岗或报告主任，并做好值班记录。 消防服务管理 ① 定期检查巡视消防设施系统，保持完好，确保紧急状况下及时投入使用； ② 发现消防设施异常和故障及时报告领导，使系统处于正常启用状态； ③ 确保楼梯、走道和出口畅通无阻； ④ 负责其他涉及消防安全的排查工作。 车辆管理 ① 保安人员做好车库安全管理同时需正确引导来客车辆停放，注意办公楼周围交通情况，保证车库口及办公楼入口处畅通； ② 礼貌 对待停车车主，热情帮助车主提供力所能及的帮助（如道路问讯等）。 （二）清洁服务 为确保环境洁净，清洁服务将采取立体式管理：外围与内围、楼层室内与室外相结合。 1 公共区域卫生清洁 （ 1） 8： 00 以前完成大堂地面及电梯间、走廊通道的第一次清洁工作；打扫好卫生 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 30 页 间，检查卷纸情况、喷洒空气清新剂； （ 2） 8： 30 集中收取垃圾（袋装），及时清运出办公楼； （ 3）专人负责车库、办公楼外围保洁及绿化维护，确保清洁无杂物； （ 4）做好大堂内外门玻璃，二楼以下内外玻璃的清洁，表面无浮尘，无污渍，光泽透明； （ 5）地面清洁 1 天不 少于 2 次；墙面清洁 1 周不少于 2 次，有灰尘或杂物随时清理； （ 6）公共走廊推尘一天不少于 2 次，确保地面光亮；不洁净点滞留时间不超过 30分钟； （ 7）楼梯台阶的拖洗保养、不锈钢扶手抹尘； （ 8）不锈钢垃圾筒摆放在指定位置，外表光亮无污迹，筒外周围无痰迹，垃圾不外露； （ 9）室内摆置品、盆景等保洁工作，保证目视无灰尘； （ 10）大堂天花灯筒、各组灯饰、各类出风口无蜘蛛网。 （ 11）墙面各开关面板、消防设施设备的清洁工作； （ 12）电梯门及轿厢无灰尘、无印渍，地毯无灰尘，无杂物； （ 13）保证卫生间地面、台面无水迹 、无杂物，镜面无水迹，光亮照人；水流通畅，无异味；厕纸娄纸不得堆出表面，厕间门光洁无污渍； （ 14）茶水间热水器外表面洁净光亮，地面无水迹、无杂物； （ 15）所有裸露在走廊的门窗、台面的清洁。 会议室的清洁 （ 1）会议结束后保洁人员对会议室做彻底清洁工作，确保室内所有物品、器具洁净光亮； （ 2）平时加强对会议室的卫生检查工作，发现有异常情况立即采取清洁措施，以确保会议室可随时启用。 (3)对沙发 \地毯等物品进行局部去污清洁等。 （ 4）依据《保洁作业手册》对室内部分物品进行专业清洁服务工作。 办公楼 垃圾日产日清； 另外我们将制定保洁应急作业方案，以备非正常状态时的清洁工作。 （三）维修服务 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 30 页 为确保办公楼楼层设施设备的正常使用与安全，让业户有一个安全良好的工作环境，我们将严格执行《维修工作手册》工作流程，规范操作，安全管理。 日常设施设备维护 （ 1）工程人员参与办公楼接管，了解各类设备的使用功能，熟悉水、电管线走向； （ 2）建立检查制度（周检、月检）、保养计划（周计划、月计划），做好楼层内给排水、供电设施以及照明系统的日常管理工作，发现异常及故障要及时维修，以免影响正常使用； （ 3）接到报修通知 后，快速到达现场修复或提出维修方案，文明安全操作，维修合格率达 98%，同时做好修复后卫生清洁工作，让业户满意。 （ 4）加强设备机房安全管理；爱护设施设备，加强节能降耗管理； （ 5）组织对会缩化粪池的清理疏通等工作。 智能化系统维护 （ 1）了解办公楼消防设施、监控系统及会议使用各类音响、话筒等设备的性能，熟悉各类设施、器材的安、存放位置，懂得正确使用； （ 2）做好日常检查工作，每月进行系统保养一次，发现问题及时解决或上报物业处协调处理； （ 3）确保各类设施、器材性能良好，正常运行 /使用。 电梯使用管理 （ 1）每天对电梯巡视一次，发现问题及时与电梯保养公司联系； （ 2）督促专业公司对电梯的维护保养工作； （ 3）加强电梯日常使用管理，懂得电梯困人急救办法； （ 4）配合电梯保养公司做好年检及其它相关工作。 空调系统设备管理 空调系统是物业工程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调系统的管理应作好以下基本管理：。