物业管理综合知识(doc15)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理综合知识(doc15)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

理人员经过了消 防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作 程序公之于众，也可以大致反应管理水平。 总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。 （二）物业管理品牌效应 物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。 物业管理不同于口 香糖，它是一项实在的服务。 因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。 一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实际经营，日 积月累起来的。 在销售当中，名声响亮、口碑良好的饿物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。 物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会 有所不同。 工薪阶层对物业管理的档次和服务项目要求并不高。 除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外，其他的能免则免，关键是要收费低。 而有钱人家则不同，交多些钱无所谓，关键是要舒服，还要让人羡慕；高档写字楼因为设施先进，功能多，故而客户可能会在技术方面对管理公司有更高的要求，因为他们知道技术不过关将会使管理成本大大 增加。 面对这些不同的客户，用同样的管理理念显然很不恰当，因此创建品牌时就必须充分考虑 到上述各种因素。 四、物业管理企业资金筹集 物业管理企业作为独立法人。 应实行 自主经营、独立核算、自负盈亏”。 而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。 那么，物业公司应如何筹集资金呢。 渠道 A：收费 物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、 质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门批准。 这是长期稳定 的收入来源。 渠道 B：小区维修养护专项基金 用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不 能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提取。 1）维修基金的筹集 对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。 购房者购房款的 2%一 3%的比例向售房单位缴交维修基金。 售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有，不计入住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。 售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于 20%，高层不低于 30%。 如因特 中国最大管理资源中心 第 7 页 共 13 页 殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。 2）维修基金的使用 维修基全在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，物业管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。 值得引起注意的是，维修基金不能由物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。 如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修 基金的安全性。 另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它洁律法规允许的投资渠道。 另外维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。 3）建立完善的监督机制 对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监督机制。 4）建立物业管理维修基金管理中心 建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修 基金像公积金一样，集中起来专门管理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。 渠道 C：多种经营收人 物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。 要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务，开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。 多种经营是物业管理企业筹集贸金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向 渠道 D：开发建设单位给予一定的支持 开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发 商应从开发项目的建设成本中提取 1％一 2％作业物业管理公司的启动资金；或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。 另外，物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。 渠道 E：政府多方面的支持 （ 1）制定收费的标准，加强管理。 目前除市场上的高档商品房外，普通住宅小区还不能完全按市场价收费。 （ 2）对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费用，减轻购房人负担。 （ 3）在主融税收方面提供优惠政策。 （ 4）拨发一定的城市建设维护费，用于小区共用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。 （ 5）在旧小区内，在规划允许的前提下，新一些商业用房，以成本价或低价的租金提供给物业管理企业，增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费不足。 渠道 F：介人物业出租代理 物业管理企业利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务。 物业管理企业从事物业出租代理对三方都有好处：对于租房者，不用和业主直接见面，计价还价，不仅大大减 少了交易成本，而且还因有物业管理企业做中介，不会上当受骗；对业主来说，作为投资者不用投入太多的精力，即可获得可观回报；对物业管理企业来说，则可利用专业优势获得一定的饿中介利润。 物业管理企业如果能惜鉴国外成熟的做洁，从事租售代理业务，在增加物业管理企业收益的同时，在一定程度上激活房地产市场。 五、剖解导致行业性亏本的七大因素 因素 A：物业管理规模小 原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。 处理对策：加快物业管理市场化进程，充 分运用市场竞争机制进行资源优化配置。 因素 B：物业管理人员配置不合理 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 13 页 原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。 处理对策：一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。 因素 c ：物业管理收费低 原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业， 它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利性功能未能全部体现。 因素 D：物业管理收费难 原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。 处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之 逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。 因素 E：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太 原因分析：现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的 难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水平、提高档次。 处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。 最好的办洁就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。 对一些配套设施不齐备。