物业管理概述(doc87)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理概述(doc87)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

这种集高度统一的管理全方位、 多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就显示了强大的生命力。 其原因是： 第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了自营的分散管理方式，为多个产权 单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多 头管理、互相推诿的种种弊 端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产 权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。 在这样的机制下逐步形成有活力 的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。 这就从 根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和 管理水平的提高，从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。 第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理服务，并通过多种经 营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。 这不仅减少了政府的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多 项目的服务。 第四，物业管理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性 ，从而理顺、摆正了建设与管理的 关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主的财产得到保值、增值。 三、物业管理的特点 物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业 化、企业化、经营型的特点。 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电 、清洁、保安、绿化等。 每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住 ( 工作 )环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总 管家 ”，而对政府各职能部 门来说，则犹如找到了一个 “总代理 ”。 业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便 于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。 物业管理是由专业的管理企业 ——物业管理公司实施对物业的统一管理。 这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业 的管理职能部门来从事相应的管 理业务。 随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。 例如，机电 设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。 这些专门组织的成立，表明这 一行业已从分散型转向了专业型。 这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。 物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行 为职能。 物业管理企业作为 一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。 因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自 己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 赢得商业信誉。 当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委、 公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以 “物业 ”为中心，相互协调。 这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全 、清静、整洁的居住和工作环境。 物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。 物业管理的经营目标 是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。 物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于 “以业养业、自我发展 ”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和 各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。 物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综 合管理；是与随着住房 制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。 这种集高度统一的管理、全方位多层 次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。 四、物业管理的职能与地位 (一 )物业管理的五种职能 物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。 决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一 些重大问题所作出的选 择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。 这些问题解决不好，就会给物业管理工作带来很大的盲目性。 因 而，物业管理首先必须作出正确的决策。 有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。 物业管理的计划职能应由业主管理委 员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。 决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。 从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要 职能 ，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。 组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节 和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部 “大机器 ”。 在这部 “ 大机器 ”中，包括人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用。 物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。 物业管理企业必须正确实施管 理的组织职能，合理地确定企业内部的管 理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。 从一定意义上讲，组织水平 的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。 指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。 由于物业管理活动十分复杂， 涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部 “大机器 ”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥 职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。 要实现科学的指挥，物业管理的 指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以 取得指挥的主动权。 控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况， 把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。 控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效的管理信息系 统；还要求及时核实管理活动 的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。 协调也叫调节，就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合 关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。 协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。 纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动 关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和 关系 ，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。 对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企 业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。 上述物业管理职能是一个有机的统一整体。 通过决策和计划职能，可以明确物业管理的 目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“ 大机器 ”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过 控制职能，可以检查计划的 实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。 (二 )物业管理的地位和作用 物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房 地产市场的作用。 随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。 我国房地 产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。 随着房屋商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售 ，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着 几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。 它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且也使传统的按产权、按部门分散 管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。 这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代 替传统的、非市场取向的管理模式。 从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经 费、权利、责任和如何落实。 所以，物业 管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。 就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产 市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。 物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。 在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个环节。 按程序 来说，物业管理是房地产开发、经营的落脚点。 改 革开放以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存在着重开发建设、轻管理的现象 ，使开发建设与管理脱节，这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。 随着国家宏观政策的调整，单纯的数量增长已经不能适应市场需求，房地产要提高 投资效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。 加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。 一方面，良好的物业管理可 以使物业处于完好的状态并使之正常运行，可以延长 物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性 ，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。 物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务，因 此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。 只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 ，完善城市功能 物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、 完善城市功能的作用。 居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前 提。 现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。 住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减 少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的身心健康，促使人们积极上进。 这一 切是社会稳定、经济增长和城市发展所 必须具备的前提条件。 物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。 物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境， 并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。 人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。 高质量的物 业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心 的 “微型社会 ”；。