物业管理师职业资格考试doc65-物业管理(编辑修改稿)

物业管理师职业资格考试doc65-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调 ,确保物业建设质量 ,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利 ,接管后即能技入使用 ,及时为业主提供可靠的服务。 此外 ,物业管理前期介入可以更好锻炼队 伍 ,避免因仓促上阵而导致的不应有失误 ,给业主留下不好的印象。 四、前期介入的立法意义 实践证明 ,让物业管理单位提前介入物业开发建设 ,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面 ,有无可替代的重要作用。 但是 ,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够 ,致使物业管理行为滞后 ,给后期物业管理带来诸多不便。 如果从法律的高度 ,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入 ,那么 ,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的 促进作用 ,其意义将是深远的。 法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。 如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目 ,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始 ,从物业管理的角度 ,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制 ,更加确保物业建设质量。 法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。 当前 ,很多物业 (特别是老旧物业 )的管理服务质量不能令人满意 ,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高 ,其 设计开发建设质量不符合物业管理的要求 ,也是影响物业管理服务质量的重要因素。 如果有良好的物业管理前期介入 ,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素 ,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃 ,保证物业管理的服务质量才有基础。 法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。 此资料来自 , 大量管理资料下载 共 64页 第 10页 20919 随着经济持续增长 ,我国每年建设的物业数量相当庞大 ,然而 ,从物业管理的角度去考察 ,真正符合物业管理要求 ,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。 这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关 ,另一方面与 物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。 从法规上规定物业管理前期介入 ,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。 在当前物业管理发展不平衡的情况下 ,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。 生态住宅小区的建设与管理探讨 21 世纪是生态城市建设世纪 ,是人类努力解决环境危机的世纪。 住宅小区是生态城市建设的重要组成部分 ,它是一个以人为中心的人工生态系统 ,是一个功能相对集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体。 随着人们对住宅环境污染日益重视 ,生态住宅小区也开始出现 ,并且将成为物业管理公司发展的新 领域。 一、生态住宅小区的概念 生态住宅小区是一个崭新的概念。 它是一个技术与自然达到充分融合 ,各种资源的利用最有效 ,环境清洁、优美、舒适 ,大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影响而产生的各种风险 ,有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。 它是人类社会发展的产物和现代文明的象征 ,也是人类共同的愿望。 生态住宅小区具有下列特征 :。 在自然物质 经济物质一废弃物的转换过程中 ,必须是自然物质投入少 ,产出多 ,废弃物排泄少。 通过高新技术的使用来推动物质的有效转换 与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广 ,从而在满足消费需求的同时 ,又能使生态环境得到保护。 以现代化的设施为支撑骨架 ,为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件 ,从而在加速各流的有序运动过程中 ,减少经济损耗和对生态环境的污染。 高效率的流转系统 ,包括构筑连接内外的交通运输系统 ,建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统。 配套齐全、保障有效的物资和能源 (水、电、煤及其他燃料等 )的供给系统。 网络完善、布局合理、服务良好的服务系统。 设施先进的污 水废物排放处理系统。 对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物 ,都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置 ,使各项环境质量指标均能回达到国际最高标准。 、立体化的绿化系统。 点线国面结合、高低错落 ,形成绿化网络 ,在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。 根据联合国有关组织的规定 ,居住区内人均绿地面积 28 平方米。 具有较高的人口素质 ,良好的社会风气 ,井然有序的社会 .秩序 ,丰富多彩的精神生活 ,良好的医 疗条 .件与祥和的社区环境。 同时 ,人们能保持 .高度的生态环境此资料来自 , 大量管理资料下载 共 64页 第 11页 20919 意识 ,能自觉地维护公共 .道德标准 ,并以此来规范各自的行为。 对资源利用、画社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理 ,保证资源的合理利用 ,最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。 二、生态住宅小区建设 生态住宅小区建设是按照生态学原理 ,以空间的合理利用为目标 ,以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系 ,协调小区内部结构与外部环境关系 ,使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统 相适应 ,为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。 它是在对小区环境质量变异规律深化认识的基础上 ,有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。 建设的基点是合理利用环境容量 (环境承载力 ),这是小区生态建设的出发点和最终归宿。 小区生态问题的产生可归结于两个根源。 其一是人口导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题。 其二是人类活动产生的环境污染问题。 相应的 ,生态建设也包含两大部分内容 :一是资源利用 ,二是环境整治。 前者着重研究在资源利用问题后者着重研究解决、治理环境污染问题 ,从广泛意义上而言还应包括社会等领域。 具体来说 ,小区生态建设的内容主要有 : 确定人口适宜容量。 一个小区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数 ,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。 研究土地利用适宜性程度。 不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。 在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性 ,而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益 ,要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。 通过环境污染的有效治理 ,形成并维持小区高质量的生态系统 ,为可持续发展打下坚实的基础。 治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上 ,选取适宜的处理方法和处理程序。 生态环境保护与治理的工程性对策有 :①构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强大的绿化系统。 ②建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程 ,使水质逐步向国际标准靠拢。 ③实行集中供给能源 ,采用先进的烟气处置工艺 ,从根本上减少大气中的有害物质的含量。 ④改进和完善垃圾的收集系统 ,争取做到分类收集、封闭运输 ,让一部分垃圾变废为宝 ,另一部分经无害化处理后还原到大自然中。 ⑤采用清洁无害工艺、设备飞产品 ,减少污染的排放量。 人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡 ,是生态恶化的重要原因 ,各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能 ,绿化程度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。 小区是资源高强度集中消耗区域 ,其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。 提高水资源、能源、再生资源、等资源、综合利用效率是改善环境质量的重要措施。 三、住宅小区的环境污染 治理环境污染是生态住宅小区的建设与管理的重要组成部分。 虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外 ,但也有相当一部分 来自住宅区内部 ,物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。 住宅环境污染的类型。 房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各此资料来自 , 大量管理资料下载 共 64页 第 12页 20919 种生活习惯等都会对住宅造成污染。 污染类型大体分为 :①住宅大气污染 :油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。 ②水污染 :饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。 ③噪音污染主要有 :施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。 ④辐射污染主要有 :电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。 ⑤光污染 :眩光污染、灯光 污染、视觉污染、反光污染。 ⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆 ,没有及时清理。 住宅环境污染的空间分布。 由于住宅环境污染源类型较多、分散 ,虽从总体上归纳出规律有相当大的难度 ,但还是可以总结出一些特点。 在平面上可以用按临街面、临公共场所、邻设施、其他住宅四种位置来考虑。 在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等 ,是污染类型最多、污染最严重的地方之一。 临公共场所住宅主要是社会噪声污染。 邻设施住宅主要是机电设施噪声污染 ,是污染类型少 ,但污染 可能很严重的地方。 其他位置住宅污染相对较轻。 在垂直方向上 ,污染源的分布大部分位于地面附近 ,但高压输电线、高架桥、油烟排放口、元线电发射台位于较高位置 ,使污染分布较无规律。 输电线、高架桥、发射台是不常见的 ,故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。 有一些污染在空间上常是较均匀分布 ,如电视放射性幅射污染、厨房油烟污染等。 住宅环境污染在时间上的分布。 住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为 .持久的、临时的两种情况。 在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。 持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染 、交通噪声等 ,在房屋使用期都存在。 临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声 ,在整个使用期只存在较短一段时间。 连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等 ,间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。 住宅环境污染的可控性。 住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度 ,它直接影响管理部门的治理控制决策。 对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。 住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制 ,如设计独立的排烟管、禁止在无污水管的阳台使用洗衣机、规定装修时间和要求等。 住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业管理进行严格控制 ,如有噪声污染设施离住宅应有一段距离及采取防护措施 ,车辆速度、鸣笛应严格控制等。 住宅小区外污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合医治理、小区规划、设计来控制。 如交通噪声可设置绿化带进行控制、把一些非住宅用房布置在临街位置上等。 从以上分析可以看出 ,当住宅已建成时 ,污染控制的难度很大 ,当处于小区规划设计阶段时 ,污染较易控制。 在物业管理阶段 ,可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等 ,可控性较差的有城市 道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。 四、生态住宅小区管理 物业管理公司可运用生态学理论来建设和管理住宅小区 ,提高资源利用效率 ,改善环境 ,增加小区活力 ,提高人们生活水平。 目前 ,物业管理公司在生态住宅小区管理中 ,需重视下面工作 : l、实施 ISO14000B 叫环境管理体系，提高公司生态环境管理水平 ,树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观 ,提高全体员工的生态环境意识。 此资料来自 , 大量管理资料下载 共 64页 第 13页 20919 ,不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率 ,减少小区中的污染源 ,并通过法律、技 术、经济上的措施加强对它们的控制和防治 ,积极推进设施的现代化 ,积极采用绿色和节能产品。 ,建立科学的生态建设与管理指标体系。 但要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。 ,提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性 ,加强青少年的生态环境教育 ,猛烈抨击违反环保法规的人与事 ,形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 一段时间以来 ,关于物业管理市场的命题主要围绕着以下三个 ,一是以扩张规模为主要标志的对外承接和去外地承接物业管理项目的内容。 二是以适应市场生存发展能力为主要目标的品牌塑造和企业能力提升的内容。 三是以避免市场误区为主要内容的 ,如何进行市场拓展 ,甚至是否存在物业管理市场的讨论等等。 不可否认 ,以上命题和实践 ,为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献 ,为我国物业管理能够伴随着我国改革开放和市场经。