物业管理实务及范例精解上doc299-物业管理(编辑修改稿)

物业管理实务及范例精解上doc299-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

(2)技术资料。 1)竣工图 —— 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； 2)地质勘察报告； 3)工程合同及开、竣工报告； 4)工程预决算； 5)图纸会审记录； 6)工程设计变更通知及技术核定单 (包括质量事故处理记录 )； 7)隐蔽工程验收签证； 8)沉降观察记录； 9)竣工验收证明书； 10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书； 11)新材料、新配件的鉴定合格证书； 12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设 备的检验合格证书； 13)砂浆、混凝土试块试压报告； 14)供水、供暖的试压报告。 四、物业移交 在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。 验收没有问题的设备在 验收签字的同时就可予以移交。 物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用 管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才 对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操 作等。 物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其 向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业 主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居 住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。 这就像造好的机 车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟 要花许多人力和财力。 物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查 对责成返工的工程是否保证质量地完成了。 五、交接双方的责任 1 好 房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。 按管单位应在 15日内审核完毕，及时 签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在 7日内签署验收合格凭证， 并应及时签发接管文件。 未经接管的新建房屋一律不得分配使用。 2 商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同 分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当 ，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。 4 接 管单位预付保修保证金。 接管单位在需要时用于代修。 保修期满，按实计算，也可以在验收 接管时，双方达成协议。 建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。 5 不办，应承担 因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。 六、接管物业的善后问题 房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。 在移交验收中，如果发现 物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。 物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委 托方提供的保修款。 由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担。 办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料： 工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设 备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用 房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。 第三节 竣工验收后的物业保修 一、保修的范围 竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部 1984年 3月 3日制定的《建筑工程保修办法 (试行 )》的规定进行保修。 各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下： (1)屋面漏雨； (2)烟道、排气孔道、风道不 通； (3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水； (4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮； (5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定； (6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水； (7)外墙外漏水、阳台积水； (8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水； (9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落； ) (10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷； (11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设 计要求。 二、保修期限 保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。 (1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为 1年； (2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为 6个月； (3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期； (4)室外的上下水和小区道路为 1年； (5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由 使用单位和施工单位在合同中规定。 第四节 接管验收注意事项 一、物业管理企业自身的注意事项 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。 物业管理企业通 过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。 因此，为确保今后物业 管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面： 1 工作。 2 对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 3 在的问题加固补强 、整修，直至完全合格。 4 企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。 5 6 7 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。 二、物业管理企 业外部的注意事项 1 作 过程中常常不能严格执行。 之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接 管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。 即使接管后出现质量问题 或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。 近 几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。 开发或 建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。 同时，由于接管验收的不规范，有时会造成 管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。 2 带 有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都 有待在实践中逐步改善。 一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了， 但实质内容没变，接管验收免不了老一套。 按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验 收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。 3 况或其他条件的 不 同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。 现在一些地区制定了 一些标准合同文本，但大多都不成熟。 有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会 出现矛盾或事后的纠纷。 而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。 显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考 虑较少等问题也需要引起重视。 签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作： ①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。 ② 切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。 第五节 接管合同概述及标准合同样本 一、合同的概述 (一 )物业管理合同的特征 1 处 理委托事务 (如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等 )所支出 的必要费用，应由业主承担。 2 必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。 3 手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。 4 不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。 5 为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。 (二 )物业管理合同的主要内容 物业管理合同应当载明下列主要内容： 1 、住所； 2 3 4 5 6 7 8 9 物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括： (1)物业共用部位共用设备的使 用管理、维修和更新； (2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新； (3)电梯、水 泵等房屋设备的运行服务； (4)保洁服务； (5)保安服务； (6)物业维修、更新费用的帐务管 理； (7)物业档案 资料保管。 物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项： (1)业主或使用 人的自用部位和自用设备的维修、更新； (2)业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事 项。 二、标准合同样本 深圳市住宅局住宅区委托管理合同书 (草案 ) (标准文本 ) 甲方 (委托方 )：住宅区业主管理委员会 乙方 (受委托方 )：物业管理公司 为加强住宅区物业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、 整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 ( 以下简称住宅区条例 )及其配套实施细则 (以下简称住宅区细则 )和市政府有关规定，经双方 充分协商，同意签订本委托管理合同，以便共同遵守。 合同事项如下： (一 )委托管理范围及内容 (1)甲方将位于 区 路的住 宅区范围内的物业委托给乙方实 行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。 (2)管理事项包括： ①房屋的使用、维修、养护； ②区内公用设施、设备及场所 (地 )(消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、棚 、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等 )的使用、维修、养护和管理； ③清洁卫生 (不含垃圾运到中转站后的工作 )； ④公共生活秩序； ⑤文娱活动场所； ⑥便民服务网点及住宅区内所有营业场所 (不含肉菜市场 )； ⑦车辆行驶及停泊； ⑧住宅区档案管理； ⑨政策规定由物业管理公司管理的其他事项。 (二 )委托管理原则 以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权 、利相统一的原则。 (三 )委托管理形式 确定管理目标、经济指标，实行风险抵押经济承包责任制。 (四 )委托管理期限 委托管理期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 (五 )双方责任、权利、义务 1 (1)依照住宅区条例和本合同规定将 住宅区委托乙方实行物业管理； (2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方 ； (3)按市政府规定的比例提供商业用房 (总建设面积的 0 5%) 平方米给乙方，按商 品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续； (4)给乙方提供管理用房 平方米 (其中办公用房平方米，员工宿舍 平方米 )，按微利房租金标准租用； (5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回； (6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动； (7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损 失的，有权终止合同； (8)负责确定本住宅管理服务费收费标准； (9)委托乙方对违反住宅区条例和住宅细则以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、 责 令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为 的责任人进行催交、催改； (10)协助乙方做好宣传 教育、文化活动和物业管理工作； (11)政策规定由甲方承担的其他责任。 2 (1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法； (2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管 理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督； (3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金 中领取所需的维修经费； (4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅管理部门 报 送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目； (5)以住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配 套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施； (6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置屋村管理处； (7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况； (8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议 通过的收费标准收取，不得擅自加价。 每三个月向区住宅管理部门缴交一次 50%商业用房的 租金，作为公用设施专用基金的回收； (9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行。